東京・台東借地借家人組合5 （問題５）　借家の火災

（問題５）　借家の火災

2010/03/15(月) 00:53:38

（問題５）　借家の火災
　借家で料理中にボヤを出し、壁を焦がしてしまった。修理して住み続けようとしたら、家主から原状回復した上で退去するよう求められた。明渡しに応じないといけないのか。

　　　　（①明渡しに応じる必要ない。　②明渡しに応じるしかない。）

　（解答）
　「壁を焦がした」が軽微な債務不履行かどうか。原則は，「②明渡しに応じるしかない」？。但し、下記大阪地裁の例もある。

　（解説）
　たとえ小火に過ぎず、修繕により居住には支障がない場合でも、借主が過去何回も小火を出したり、火災後の対応が不誠実などの事情を考慮して、一部焼毀でも信頼関係が破壊されたと解釈される場合は即時解除できることを最高裁判例は認めています。
　借家人のストーブの灰の不始末で家屋の一部が焼燬したが、2階部分は使用可能で、賃借人は2階で使用していたが解除が認められた事例（最高裁昭和47年2月18日判決｡下記が判決文）。

　【最高裁昭和４７年２月１８日判決】
　本件建物から発生した火災は、上告会社の従業員が本件建物二階の上告会社事務室で使用していたストーブの残り灰を処理する際、漫然、これを同じく二階においてあつた原判示の木箱に投げ入れたまま放置したため、右残り灰の余熱によつて徐々に右木箱の底板等が燃焼し、やがて木箱の据えてあつた床板を焼き抜いてその火が階下に落下し、階下にあつた可燃物に燃え移つたことにより発生したもので、その結果、本件建物を原判示の程度にまで焼燬するに至つたものである旨の原審の事実認定は、原判決（その引用する第一審判決を含む。以下同じ。）の挙示する証拠に照らして是認しえないものではなく、その認定判断の過程に所論の違法は認められない（もつとも、論旨援用の甲八号証によれば、所論のように、本件火災の発生当時には、原判決にいう大部屋の部分が上告会社の事務室として使用されていて、前示ストーブは木箱に近接しておかれていたこと、原判決は、上告会社において本件火災後二階北西部分に移動した事務室の位置を火災当時の事務室の位置と誤認した結果、ストーブの位置を誤つて判示したことが窺われなくはないが、このことは、いまだ原判決の結論に影響を及ぼすことはできない。）。してみれば、本件火災の出火原因について原審の認定を争う所論は、ひつきよう、原審の専権に属する証拠の取捨判断、事実の認定を争うことに帰し、採用するをえない。

　以上の認定事実によれば、本件建物の賃借人である上告会社としては、その責に帰すべき事由による保管義務違反があつたものとして債務不履行の責を免れえないことは、原判決の説示するとおりである。
　そして、賃借人がその責に帰すべき失火によつて賃借にかかる建物に火災を発生させ、これを焼燬することは賃貸人に対する賃借物保管義務の重大な違反行為にほかならない。したがつて、過失の態様および焼燬の程度が極めて軽微である等特段の事情のないかぎり、その責に帰すべき事由により火災を発生せしめたこと自体によつて賃貸借契約の基礎をなす賃貸人と賃借人との間の信頼関係に破綻を生ぜしめるにいたるものというべく、しかして、このような場合、賃貸人が賃貸借契約を解除しようとするに際し、その前提として催告を必要であるとするのは事柄の性質上相当でなく、焼燬の程度が大で原状回復が困難であるときには無意味でさえあるから、賃貸人は催告を経ることなく契約を解除することができるものと解すべきである。

　　　「信頼関係破壊」であるとして解除が認められた一部焼毀の具体例を掲げると、
（1）無断増改築禁止特約があるのに借主が火災後、勝手に造作部分を超える構造部分の改造をした事例（東京地裁平成6年10月28日判決　判例時報1542-88）、

（2）2回も出火があり、もう一度出火した解除できる旨の特約があったのに3度目の出火をし、さらに出火直後2週間も連絡を取らなかった事例（東京地裁昭和60年12月10日判決　判例時報1219-86）などがあります。

　【但し，下記の大阪地裁判決のような例もある】
　逆に、天ぷら油の入った鍋を加熱しながら、子供の動静に取られて失念して出火し、建物一部を焼損した事案で、借り主が誠意を以って焼損部分を回復したことなどを考慮し、信頼関係が破壊されていないとした事案もあります（大阪地裁平成8年1月29日判決　判例時報1582-108）。

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