東京・台東借地借家人組合5

　判例紹介

　供託中の従前の金額を減額して供託したとしても、それだけで契約解除の事由にはならないとされた事例 （東京地裁民事４９部平成１３年６月１５日判決 未掲載）

（事案）
　ＹはＸより借地しているが、昭和５４年９月分以降の地代の改定をめぐってＸと争いが生じ、以来、供託を継続している。

　当初月額３９４７円を、昭和５５年３月から平成１０年６月分までは、４６８０円を、同年７月分から平成１１年４月分までは１万９２０円をそれぞれ供託していた。

　ところが、Ｙは平成１１年５月分からこれを７８００円に減額し、平成１２年４月２０日に９万３６００円（７８００円の１２ヵ月分）を供託した。

　Ｘは平成１２年５月２５日到達の内容証明郵便によりＹに対し、平成１１年５月分から１２年４月分までの賃料につき従前の供託額１万９２０円と７８００円の差額及び同年５月分１万９２０円を同月末日までに支払うよう催告し、これを支払わなかったときは、賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたが、Ｙは指定された日までに支払わなかった。

　そこでＸは賃料不払いを理由に契約を解除し建物収去土地明渡しを求めた事案。Ｘ敗訴。

（判旨）
　「確かに前継続中にＹが相当賃料を１万９２０円であると主張し、実際にも同金額で供託したところ、Ｘも前訴における弁論において同金額が相当賃料であることを争わなかったことが認められるものの、前訴はそもそも賃料額を確定するための裁判ではなく、本件賃貸借契約の存続期間の満了に基く土地明渡請求であることは前判示のとおりであるから、その口頭弁論における訴訟上の主張において一部争いのない部分があったとしても、それが本件賃貸借契約における賃料額に関する合意を変更するという実体法上の意思表示としての性質を有するものではない」。

　「借地法１２条２項所定の相当賃料とは、客観的にみて適正な賃料を指すものではなく、賃借人が自ら相当と認める賃料をいうものと解されるから、原則として供託額が減額されたことだけをとらえて不当することはできない」

（寸評）　
　当然の判決である。　しかし、借地人が自ら相当とする賃料がもともと近隣地代の実勢価格より低い場合とか、公租公課を下回っている場合に一方的に供託額を減額することは、債務不履行になることもあり、注意を要する。