東京・台東借地借家人組合5 地代の算出方法

地代相当額の算定に当たり、スライド法のみを採用した事例　

2009/03/30(月) 09:33:00

　判例紹介

　地代相当額の算定に当たり、差額配分法及び利回り法採用せずにスライド法のみを採用した事例　（ 東京地裁平成9年2月4日判決､判例時報1623号96頁）

　（事実）
　地主は、昭和34年8月10日、豊島区池袋（以下略）の土地を、賃貸借期間30年､賃料1か月14000円､堅固建物目的で賃貸した。
　その後､賃料は順次増額され､称は55年以降1か月203000円､平成2年7月以降1か月452560円となった。
　そして､地主は､平成3年4月以降賃料を1か月497820円に増額請求し､その後､順次､平成4年4月以降同754500円平成5年3月以降同787600円､平成6年4月以降同879880円､平成8年4月以降同898012円に増額請求した。

　これに対し借地人は､従前額である1か月452560円を支払っていた。

　（争点）
　本件の争点は､各賃料増額請求時における相当賃料額はいくらかである。

　（判決要旨）
　裁判所は､賃料増額請求に対して、
　「利回り法は､賃料が前回（平成２年）の元本に対して一定の利回りにあることを基礎に､継続賃料を求める手法であるところ､この手法は､数年前の地価高騰時に求めた低い合意利回りを地価下落時の元本に乗じて継続賃料を求めるものであるから採用することが適当でない｡

　また､差額配分法は､対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料と実際支払賃料との間に発生している差額を貸主と借主に配分して試算賃料を求める手法であり､本件では､右実質賃料と各基準時の更地価格を基に算出している。

　ところで､正当な土地価格の変動を賃料に反映させることはそれなりに合理性があるが､一方､特に首都圏におけるバブル景気による投機的因子による地価の高騰と､その後の反動としてのバブル景気の崩壊による地価の下落は、土地の効用（収益力）の増額によって生じたものではなく､このような投機的価格部分に対応するものが相当賃料額に紛れ込むことを防止する必要がある。

　他方､スライド法は、純賃料を各種指数によってスライドし、これに公租公課を加算して求める手法で、継続賃料を求める手法としては適切なものといえ、本件では地代と関連性があると考えられる消費者物価指数家賃（区部）指数を採用しており、合理的なものであるといえる」とした。

　（短評）
　本件は、副都心池袋の高度商業地域における継続賃料相当額をどう算定するかが問題となった事案である。従来、差額配分法、利回り法、スライド法を総合して算定していたが、バブル景気とその崩壊に伴う地価の変動により、その手法が困難となり、結局、スライド法のみによる相当額の算定に当たって実務上参考となる判決である。

（1998.04.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

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地代の算出方法

適正な地代算出方法は

2008/05/16(金) 10:23:00

　　　借地人にも地代の目安を簡単に計算する事が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　出来る算定方法はあるのか

　（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。

　（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。

　裁判では適正地代の算定方法として
①スライド方式
②積算方式
③差額配分方式
④賃貸事例比較方式
⑤公租公課倍率方式等がある。

だが、どれも一長一短で、万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。

しかし、借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では⑤であろう。地代と公租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計調査して導きだされたもので東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。

固定資産税等は都税事務所で申請すれば、固定資産税台帳の閲覧（コピー）及び評価証明書が交付される。そこに記載されている「固定資産税課税標準」に①固定資産税の場合は1.4％を、②都市計画税の場合は「課税標準の特例額」に0.3％を乗じれば、それぞれの年間税額が求められる。

①と②の合算額を２～３倍すれば地代の概算額が算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は、住宅地では３.１倍前後、商業地では２.４倍前後で成立している。（参考）

　次に同様な地代の目安になる算定方法は固定資産税課税標準額の３～５％が年間の地代額といわれるものである。都内は平均４％で推移していると言われているので、課税標準額に４％を乗じたものが年間の地代額である。

　次の地代の概算方法は、地価（更地価格）に対する地代年額の割合で算定するものである。更地価格に住宅地の場合は０.８％を、商業地は１.35％を乗じたものが年間の地代というものである。
　これらの方法を参考にして長期間据え置きで割高になった地代を見直してみてはどうであろうか。

（参考）　最高裁判所事務総局から１９９１年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。そこには「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代と言える。