東京・台東借地借家人組合5 敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

賃貸マンションを引越したが敷金が返って来ない。敷金を取戻す方法は

2009/12/02(水) 08:55:00

（問）　先月８年間住んでいた賃貸マンションを引越しました。敷金として家賃の２か月分の３０万円を預けてありましたが、先頃管理している不動産業者の見積りによると、壁のクロスの張替え、クリーニング代等で合計５０万円かかったので、残りは家主が負担するので敷金は返せないとの連絡がありました。
　８年間住んでいましたが自分の家のように大事にしていましたし、引越の時は綺麗に掃除をしてでたのに敷金が戻らないことに納得がいきません。何とか取戻す方法はないでしょうか。

（答）　敷金は、賃貸借に関して賃借人が賃貸人に対して負担する債務を担保するために預けてあるお金で賃貸借契約が終了して借家人が引越して行くときには家主は預かっている敷金は当然全額返還しなければなりません。

　ただし、借家人が家賃を滞納していたり、わざと建物や設備を破損したときは借家人は損害を賠償しなければならず、その分の費用は敷金から差し引かれる場合があります。

　ところで、借家人が建物を破損したのではないが、居住していれば自と汚れたり、設備・建具等の寿命が来る自然磨耗した時に借りた最初の状態に戻さなければならない義務があるかどうか。最近の契約書では「故意と過失と問わず退去時の修理は全て借主が負担する」旨の不等な特約がつけられているものもあり、こうした特約を根拠に、莫大な修理費を請求される事例が後を立ちません。

　国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（＊）を発表し、「通常に生活してできる汚れや損傷」は賃貸人の負担であることを明記した上で、畳の日焼け、タバコのヤニ、テレビや冷蔵庫の後部の電気ヤケ、クロスの変色等々、具体的ケースを上げて、右の例の場合いずれも賃借人の「通常の住まい方で発生するもの」として、借家人に修繕義務なしと定めています。

　従って、質問のケースでは敷金は全額返還請求できます。
　返還にあたっては、内容証明郵便で敷金の返還を督促し、それでも返して寄こさない場合には簡易裁判所へ行って相談すれば、訴額が６０万円までなら簡単な手続きで敷金返還請求の少額訴訟を起こすことができます。

東京借地借家人新聞より（＊）「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の本文に更に多数の判例が追加されたものが「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン（改訂版）」（大成出版社）である。敷金返還トラブルの指針になるものであり、参考になる本である。

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敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

定額補修分担金特約

2009/08/17(月) 11:50:25

　定額補修分担金特約が消費者契約法１０条に違反するかを巡って京都地裁で争われ、平成２０年４月３０日その結果が出た。

　京都地裁は定額補修分担金特約は消費者契約法１０条に違反し無効という判決下し、補修分担金の全額（１６万円）を返還するよう命じた。

　更新料に関しては被告の不動産管理会社「長栄」が争いを回避するために訴状送達の翌日に借主に更新料全額と遅延損害金を付して返金していたので、これに関しては棄却された。

　「長栄」の契約書に書かれている定額補修分担金特約の内容は
①修理・回復費用は定額補修分担金（家賃の2.5か月）で賄い、それ以上の費用負担を借主は負わない。但し故意・重過失の損傷の補修・改装の場合は除く。
②定額補修分担金は敷金出ないから返還請求はできない。また家賃等との相殺はできない。
③入居の期間の長短にかかわらず返金しない。

　敷金でないことを強調するが、補修分担金が内容から敷金であることは明白である。また定額補修分担金特約は関西で行われている「敷引」と同じ内容である。

　定額補修分担金特約の場合、部屋を綺麗に使用し、原状回復費負担がゼロであったとしても補修分担は全額没収される。また仕事の都合で契約を中途解約した場合も全く返金されない。このように借主には不当で不利益な特約と言える。

　東京では同じ遣り方で15年位前から修理積立金（家賃の２か月分）という名目で行われている。

　民間の場合、借主の原状回復負担の平均は家賃の1.5か月分と云われている（賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例トガイドライン）。

京都地裁平成２０年４月３０日判決　判決全文

大阪高裁で争われた控訴審判決全文

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新築オフィスビルの原状回復条項に基き当初の状態に回復すべきとした事例

2008/11/27(木) 09:30:00

判例紹介

新築のオフィスビルに関する賃貸借契約に付された原状回復条項に基づき賃借当初の状態にまで原状回復して返還すべき義務が賃借人にあるとされた事例（東京高裁平成１２年１２月２７日判決。判例タイムス１０９５号１７６頁）

（事案の概要）
　ＸはＹ所有の新築オフィスビルを賃借したが、その賃貸借契約には、
　「賃貸借契約が終了するときは、賃借人は、賃貸借期間満了時までに造作その他を賃貸借契約締結時の原状に回復しなければならない」
　「原状回復のための費用の支払は保証金償却とは別途の負担とする」との原状回復条項があった。Ｘは、賃貸借契約終了に伴い、Ｙに対して、保証金から約定の償却費、自認する原状回復費用などを控除した残額の支払を求めたところ、Ｙは、Ｘに対して、償却費、原状回復費用などの合計額は保証金の残額を大幅に上回ると主張してその不足額の支払を求めた。

　（判決）
　本判決は、「一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付されることが多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。（中略）適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは経済的にも合理性があると考えられる」旨示し、「通常の使用による損耗、汚損をも除去し、本件建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還すべき義務がある」として賃貸人Ｙの主張を認めた。

　なお、「通常の使用に伴い生じた損耗」については原状回復義務を負わない規定がある「賃貸住宅標準契約書」（平成５年３月９日建設省建設経済局長・建設省住宅局長通達）との関係について、本判決は、「右通達は、居住を目的とする民間賃貸住宅一般を対象とするものであり、右条項は、居住者である賃借人の保護を目的とするものであることが明らかであって、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借に妥当するものとは考えられない」と判示している。

（寸評）
　オフィスビルの賃貸借契約につき「通常の使用による損耗も除去し、賃借当時の状態にまで原状回復して返還する」旨の原状回復条項が有効であることを認めた判決であるが、その射程範囲は、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借契約に限定されるべきである。

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

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東京の「賃貸住宅紛争防止条例」

2008/09/10(水) 10:29:48

　賃貸住宅の退去時に敷金が戻らなかったり、敷金を上回る修繕回復費用を家主から請求されるという敷金を巡るトラブルが10年前に比べて約10倍に増えている。

　トラブルの原因は原状回復が①通常損耗②自然損耗（経年変化）を含めて総て借主の費用負担で行われていることに起因している。
　2004年２月に改定された国土交通省のガイドラインでも①と②は家主の負担で修繕するものであり、これらを借主の費用負担で回復修繕する義務はないとしている。

　　日本賃貸住宅管理協会が2005年6月24日から7月8日に調査した「賃貸住宅紛争防止条例施行後アンケート」によると、借主への説明は1件当り最多は「10分」で32％で、次が「15分」と「20分」が共に12％という結果であた。

　説明が10～20分というのが全体の約60％を占めている。そんな短い時間でその内容を借主が充分理解出来るとは思えない。

　説明の最短は3分という酷いものもあた。不動産業者のお座成りな説明でトラブルが減少するとはとてもではないが思えない。アンケート結果に「費用負担の割合のトラブルが増えた」という意見があたというのは、それを裏書する。

　東京都は敷金トラブルを防止するための「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を2004年10月１日から施行している。

　再度、東京の「賃貸住宅紛争防止条例」を点検してみる。

　条例第１条により「専ら居住を目的とする建物」として居住用建物の賃貸借に適用され、店舗・倉庫・事務所等の営業用建物には条例は適用されない。

　第２条では不動産業者は宅建業法35条１項の重要事項の説明（この説明は取引主任者が説明する必要がある）に併せ、東京都規則事項を説明する義務を課されている。
　①退去時の通常損耗の復旧は貸主が行うのが基本であること
　②入居期間中の必要な修繕は貸主が行うのが基本とされていること
　③入居期間中の修繕及び退去時の回復費用に関する特約で借主の負担としている事項
　④修繕及び維持管理等に関する連絡先等。

　不動産業者はこれらの事項を記載した書面を交付して説明することを義務付けられている。
　この場合、宅建業法35条の関係から宅建主任者は借主に対して取引主任者証を提示し、主任者が直接東京都規則を説明しなければならない。（東京都の説明では、取引主任者が説明する必要はないというがトラブルの防止の観点からみても矛盾している。）

　違反した業者に対しては、報告･資料の提出を要求することが出来（第４条）、その内容を是正するよう指導・勧告が出来る（第５条）。勧告に従わない悪質業者は社名を公表することが出来る（第６条）。　
　条例は宅建業法に該当する業者に適用されるのであって、一般の貸主に対しては適用されないというこに注意しなければならない。

　第1の問題はこの条例に違反しても宅建業者に対する罰則規定は何も無く、業務停止、免許取消などの行政処分は行われないことから条例の実行性が危ぶまれる。

　第2の問題は当然2004年10月１日以降の宅建業者が取扱う居住専用賃貸住宅の契約の総てに適用されるべきであるのに根拠も無しに更新契約を適用除外していることだ。東京都の説明では、2004年10月1日以降の新規契約のみに適用されるとしている。

　第3の問題は条例に特約を制限する規定が盛込まれていないことである。トラブルの原因である特約の規制措置をしない限り、トラブルを根本的に防止することは難しい。

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敷金が返ってこない　

2008/08/04(月) 09:50:00

マンションを引越したが預けた敷金が
　　　　　　　　　　　返ってこないが、取り戻す方法は　　　　　

　(問）　7年間借りていたマンションを私の都合により引越した。預けてあった敷金24万円は、管理業者が「後日清算します」と言って返してくれない。10日後に請求書を送ってきた。　　　　　

　その内容は「乙は本物件を明渡す時は本物件を原状に回復しなければならない」という契約条項を根拠に請求金額は「畳の表替え、クロスの張替え、玄関ドアーとベランダ手摺りの塗装、鍵の交換、ハウスクリーニング代の合計額から敷金24万円を差し引いた不足分36万3200円」となっていた。　　　　　

　私には、請求された金額の支払義務はないと思います。敷金を取り戻す方法はないものでしょうか。　　　　　

（答）　敷金は借主の家賃など債務の担保として家主に預けているもので、建物を明渡す時点で家賃の未払分など借主が家主に支払うべき債務があれば、それを敷金から差し引いた残金が返還される。勿論、債務がなければ敷金は全額返還される。　　　　　

　貸家の修繕について、民法606条1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定している。借主が建物を普通の使い方で使用した結果、年月が経過して汚れたり、擦り傷等の通常損耗や自然損耗の修繕は、家主に修繕義務がある。通常損耗や自然損耗の修繕費用は家賃に含まれているというのが最高裁の判断である(最高裁2005年１2月16日判決）。　　　　　

　もっとも、普通の使い方ではなく、借主が誤って壁に穴をあけたとか畳に焼け焦げをつくったようなものについては借家人が弁償しなければならない。　　　　　

　原状回復とは、借家人が建物を借りた後に、和室を洋室にしたとか間仕切りをしたとか棚を吊ったとかしたものを借りる前の形に戻すことで、修繕とは別のことである。　　　　　

　管理業者が請求してきたものは、次の人に貸すために家主のする仕事の費用であり、それを前に借りていた人に支払わせるというのはとんでもない悪徳商法である。勿論、相談者が支払うべき債務ではないことは明らかである。従って、借主が先ずやることは、家主に内容証明郵便で敷金を全額返せという請求をすることである。

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東京都の賃貸住宅紛争防止条例　

2008/05/09(金) 10:56:52

　東京版ガイドラインは１章で「賃貸住宅紛争防止条例」を解説している。東京に居住する世帯の約４割、205万世帯が民間賃貸住宅に居住している。賃貸住宅に関するトラブルで１番多いのが退去時の原状回復（敷金の精算）トラブル、次が入居時の修繕等の管理に関するトラブルである。東京都はこれらのトラブルを防止するために「紛争防止条例」を制定し、2004年10月１日から既に施行している。

　条例では宅建業者が代理・媒介をする場合、契約前にトラブルの未然防止を図るために、
　①入居中の修繕及び退去時の原状回復は貸主の費用負担で行うのが原則であること
　②借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用の場合は借主の費用負担となること
　③特約がある場合は借主の負担する具体的な内容を明記すること
　④入居期間中の設備の修繕及び維持管理に関する連絡先
　以上の事項を記載した書面を交付して借主に十分理解できるように説明することが義務付けられている。

宅建業者が説明義務に違反した場合、知事は指導、勧告、社名を公表することが出来る。問題は、この条例に違反しても宅建業に対する罰則規定はなく、業務停止、免許取消などの行政処分は行われず、条例の実効性が危ぶまれる点である。

　次の問題点は、条例が適用されるのは宅建業者が代理・媒介を行う東京都内にある居住専用の賃貸住宅に限定されていることだ。従って店舗、事務所、倉庫等の事業用は対象外となっている。貸主と直接契約を結ぶ賃貸住宅も対象から外れる。

　東京版ガイドライン２頁には、条例の適用があるのは平成16年10月１日以降の新規賃貸借契約で更新契約を除くと書かれている。だが、東京都の見解は根拠のないものだ。「賃貸住宅紛争防止条例」には新規契約に限られる或は、更新契約に適用しないという規定はどこにも存在しない。　トラブル防止を主眼とする条例を広く普及させるのであれば当然更新契約にも適用されるべきであろう。

敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

2008/05/07(水) 09:46:00

　　　原状回復トラブル防止の為に、東京都がガイドラインを作成 　

　トラブル防止を目的として2004年、東京都は「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（東京版ガイドライン）を発表した。ガイドラインはインターネットを使えば東京都のホームページから全文ダウンロード出来る。尚、全国の書店で「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（住宅新報社）が１冊290円で販売されている。

　東京版ガイドラインは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン改訂版」に基づいて作られているので原則や基本的な考え方は踏襲されている。

　東京版は原状回復を次のように説明している。
　「借主に義務として課されている『原状回復』とは退去時に、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです」（７頁）。

　従って通常損耗や経年変化は原状回復の対象にはならない。国交省ガイドラインの基本見解に立っている。

　東京版は、原状回復をレンタカーを数か月間借りた例で説明している。

　「数か月も乗っていれば、タイヤもすり減ったりするでしょう。だからといって、車を返す時にレンタカー料金以外にその復旧費用を別途請求されることはありません。一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に復旧費用を請求されることになります。賃貸住宅における『原状回復』も同じように考えていただければよいと思います」（７頁）　

　特約についても特約の「①必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的合理的理由の存在が必要で、②特に賃借人がこの義務について認識し、③義務負担の意思表示をしたことが必要である」（伏見簡判1995年７月18日及び1997年２月25日）の判例を基にして以上の３要件が必要であると解説している（10頁）。

　「東京版ガイドライン」（９頁の表）と「国交省ガイドライン別表２」（22～23頁）を比較すると内容は同一である。だが、東京版の「経過年数等の考慮」欄を見ると、国交省版にある「６年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する」が削られ、そこに「経過年数を考慮し、負担割合を算定する」という曖昧な文章に替えられている。

　東京版ガイドラインでは経過年数を考慮することになっているが、基準となる１年間の減価割合が書かれていない。算定の明確な「基準」がないので具体的な負担割合が把握出来ない。このように東京版ガイドラインは費用負担割合を確定するための明確な規準が欠落しているのでトラブルを防止するための具体的・合理的な負担割合を算定出来ないという致命的な問題点がある。
　これは、「国交省のガイドライン改訂版」の白眉である経過年数による減価割合の考え方が東京版ガイドラインでは意識的に抹殺されていることに基因する。　　

敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

最高裁判決（2005年12月16日）と消費者契約法の活用

2008/04/25(金) 09:59:09

　　最高裁判決（2005年12月16日）と消費者契約法の活用

　原状回復をめぐる法的争いは、
　①「原状回復」の文言は社会通念上通常の方法により目的物の使用収益をしている限り、原則として返還時の状態で返還すれば足り、通常損耗について原状回復義務はないという解釈論
　②通常損耗を含む明文化された原状回復特約は新たな義務を設定する規定であるから、賃借人が義務の内容を認識し、その義務負担を意思表示していることが必要という意思表示論
　③通常損耗を借主が負担するという原状回復特約が民法90条（公序良俗）違反や、消費者契約法10条に違反し無効であるとする効力論、　以上三つ段階を追って争われてきた。

　最高裁（2005年12月16日判決）は①の見解を採用し、通常損耗の修復費用は家賃の中に含まれており、これらの費用は「貸主負担」が原則であり、これを借主に負担させることは許されないとした。この原則に反して通常損耗の修復費用を借主に負担させる原状回復特約は家賃の二重取りであり、借主に「不当な負担」を課するものである。従って、判決では原状回復特約が認められる条件を厳しく制限した。

　最高裁は②の見解から「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それらの合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」と述べ、例外的に通常損耗の補修費用を借主に負担させる場合の基準を示した。これにより最高裁判決は①と②の法的争いに終止符を打った。

　このような厳しい成立要件の下でのみ特約が認められ、現実的には通常損耗を借主に負担させる不当な原状回復特約の排除を意図している。

③に関しては、住宅供給公社と争って原状回復特約は民法90条の公序良俗に違反して無効という借主勝訴の大阪高裁（2004年７月30日）判決がある。

　また、原状回復特約は、消費者契約法10条に違反して無効という判決は2004年の画期的な京都地裁（３月１６日及び６月11日判決）の二つの判決から始まり、大阪高裁（2004年12月17日、2005年1月17日､同年4月20日、同年12月8日判決）で既に4例の借主勝訴の判決が出ている。

　またそれに加えて敷引特約は消費者契約法10条違反の判決は、2005年の大阪地裁（4月20日判決）、神戸地裁（7月14日判決）から始まり、2006年に入り大津（6月28日判決）・京都（11月8日判決）・大阪（12月15日判決）と立続けに借主勝訴判決が出ている。大阪地裁の３例を含めて、既に関西を中心に６例の判決が下されている。

　消費者契約法10条を適用した一連の判決は、特約の成立を認定した上で、その特約条項の不当性に着目し、その特約自体の違法性を認定するという画期的なものである。従って契約時における特約の説明の有無、署名・捺印等、借主の意思表示の有無等は特約の有効性の判断に関係しない。あくまでも特約の内容によって判断される。特約の内容が借主の義務を加重するものであり、且つ借主に一方的に不利益なものであれば消費者契約法10条により無効とされる。不当な特約を押し付ける賃貸借契約であっても消費者契約法で救済可能ということになる。

　このように消費者契約法は居住用の原状回復特約・敷引特約に関しては借主にとっては強力な味方へと確実に成長して来たことが判る。

　だが、営業用借家（店舗・事務所等）に関しては、通常損耗を借主の負担とする原状回復特約の成立を認め、借主に修復費用を負担させる判例が多い。問題は、消費者契約法が営業用の借家には適用出来ないという弱点があり、営業用借家には無力であるということである。

　しかし、営業用借家に関して最高裁（2005年12月16日）判決以後新しい動きが出て来た。店舗の原状回復特約を不成立とする借主勝訴の大阪高裁（2006年５月23日）判決である。

　大阪高裁判決は前記最高裁判決を引用した後に「賃貸物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであって、営業用物件であるからといって通常損耗に係る投下資本の減価の回収を原価償却費や修繕費の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行うことが不可能であることはできず、また、被控訴人（貸主）が主張する本件賃貸借契約の条項を検討しても、賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが明確に合意されているということはできないから､被控訴人の上記主張は､採用することができない。」として貸主が主張する「営業用と居住用」を区別する考えかを否定した。その上で営業用借家に関して原状回復特約の合意成立に最高裁の限定的な認定基準で判断したことである。

　阪神大震災時における敷引特約の適用を否定した最高裁（1998年９月３日）判決では「居住用家屋の賃貸借契約における敷金につき」と対象を居住用に限定していた。今回の最高裁判決（2005年12月16日）は、通常損耗を含む原状回復特約の合意成立に関しては居住用と限定していない。営業用と居住用の区別せずに、営業用借家も借家一般として同様の基準で認定すべきとい態度を基本にしている。これは注目に値する借主保護の認定基準である。

　　原状回復特約以外に、①賃料改定合意、②更新料支払特約、③保証金・敷金償却特約、④使用損害金倍額支払特約、⑤明渡し合意、⑥地上げ・時下げ合意等に活用が考えられる。

最高裁2005年12月16日判決の意義　（5）

2008/04/24(木) 09:18:48

通常損耗を賃借人負担とすることは原則として許されない

～画期的な最高裁判決が出る！～

大阪支部　　増　田　　　尚

　最高裁第二小法廷（中川了滋裁判長）は、2005年12月16日、大阪府住宅供給公社の特優賃物件での敷金返還請求訴訟で、通常損耗を賃借人負担とする特約が成立しており修繕費用の控除は正当であるとして賃借人の敷金返還請求を棄却した原判決を取り消し、審理を大阪高裁に差し戻す判決を言い渡した。

　この事案は、大阪の弁護士及び司法書士らで結成された敷金問題研究会が、結成当初の2002年10月にいっせいに提起した訴訟の一つであった。当時、原状回復費用と称して実質的には賃借人が負担すべきでないリフォーム費用を請求する事例が多発しており、中でも、特優賃物件の相談件数が目立っていた。

　もともと、大阪府住宅供給公社は、地方住宅供給公社法に基づき設立された法人であり、住宅の賃貸業務を遂行するに当たり、住宅を必要とする勤労者の適正な利用が確保され、かつ、賃貸料が適正なものとなるように努めなければならないとされている（同法22条）。そのような、いわば「家主の鑑」ともなるべき住宅供給公社が通常損耗を賃借人の負担であるとして請求していることは、社会的にも問題視された。

　しかし、裁判の壁は厚かった。何しろ、大阪府住宅供給公社は、修繕箇所を事細かに分割して、その大半の修繕を賃借人の負担とする「修繕費負担区分表」なる書面を別冊として用意しており、契約書本文には明渡時には、この区分表に基づいて補修費用を賃借人が負担すると記載していた。時期によっては、この区分表の冒頭に、「上記区分表については承知しております」と不動文字で記載し、そこに賃借人の署名捺印を求めるなど、賃借人に通常損耗の修繕費用を負担させるための用意周到ぶりは、民間の業者も顔負けであった。このガチガチの契約書・区分表を前に、大阪地裁（吉川愼一裁判官）、大阪高裁（横田勝年裁判長）とも、通常損耗の修繕費用を賃借人が負担するとの特約が成立しているときわめて形式的に判断して、賃借人を敗訴させた。

　しかし、率直に言って、このようなやり方は、地方住宅供給公社として恥ずべきものであるといわなければならない。政府は、1993年に賃貸住宅標準契約書を整備し、退居時の原状回復の範囲から自然損耗を除外することを明確にし、1998年には、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を制定して、退居時の原状回復について、範囲と基準、賃借人が負担すべき割合について基本的な考え方を示した。また、建設省住宅局長は、特優賃法の施行に先立ち、各都道府県知事に宛てて、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律の運用について」と題する通達を発出し、特優賃貸住宅における賃貸住宅契約書は、特定優良賃貸住宅賃貸借契約書によることを求めた。これは、後記標準契約書を特定優良賃貸住宅に使用できるよう若干の修正を加えたものである。にもかかわらず、「家主の鑑」になるべき住宅供給公社が通常損耗を賃借人に負担させることは、まったく納得がいかなかった。

　敷金はよほどの不始末がなければ原則として返還されるべきものであり、ふつうに暮らしていれば生じる汚れ・傷について、その修繕費用を返還されるべき敷金から控除されることはない。まして、特優賃物件であり、賃借人も大阪府住宅供給公社である。民間ならあり得べき「ぼったくり」があろうはずもない―というのが賃借人の一般的な感覚である。退居時に修繕費負担区分表をにわかに持ち出し、特約があるとして一方的に通常損耗の修繕費用を控除するのは、まさに「不意打ち」というほかない。そうした賃借人の感覚に適合した法解釈こそ求められるのではないか。そう考えて、賃借人は上告した。

　上告受理申立理由は、（１）特約が成立していないこと、（２）成立したとしても特優賃法などに違反し公序良俗に反して無効であること、（３）判例違反、（４）法令違反など、あらゆる主張を駆使した。（１）については、賃貸借契約が使用収益と賃料支払が対価関係に立つ契約であり、目的物を通常に利用したことによる価値の減少は賃料によって補償されるとみるべきであり、目的物の修繕義務を原則として賃貸人が負うとなっていること、このような民法の原則や社会通念に反する特約は、賃借人にとっていわば「不意打ち」になるので、その認定には慎重になるべきであること、契約書や区分表の記載だけでは、賃借人が負担すべき範囲が明らかでなく、入居者説明会の説明も不十分であったこと、などを主張した。また、幸い、（２）については、上告申立理由書提出直前の2004年7月30日に、大阪高裁（小田耕治裁判長）が大阪府住宅供給公社を相手取った敷金返還請求訴訟で、このような特約が公序良俗に反し無効であるとの判決を言い渡したので、大いに主張を補充することができた。

　しばらくして、最高裁第二小法廷より、上告受理申立書記載の理由のうち（１）以外を排除して受理する決定が届いた。私たちは、特約の成立を認めた原審大阪高裁判決が見直されるものとして、大いに期待した。果たせるかな、最高裁判決は、通常損耗の修繕費用を賃借人に負担させる特約は、原則として許されないとの画期的な判断を示した。

　本判決は、「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている」として、賃貸借契約においては、通常の使用による目的物の価値の減少は賃料によってまかなわれており、通常損耗の修繕費用は、原則として、賃貸人が賃料から負担すべきであるとの考え方を示した。そのような基本的な考え方から、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」と述べ、賃料以外の方法によって通常損耗の修繕費用を賃借人に負わせるのは、「賃借人に予期しない特別の負担」であると言い切った。「不意打ち」と多くの賃借人の感覚にマッチした指摘であるといえる。

　また、本判決は、「賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約…が明確に合意されていることが必要である」と述べ、例外的に通常損耗の修繕費用を賃借人に負担させる場合の基準を示した。

　その上で、本判決は、大阪府住宅供給公社の賃貸借契約書及び別冊である修繕費負担区分表について、「通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない」などとして、通常損耗の範囲が条項自体に具体的に明記されておらず、入居者説明会における口頭説明についても、「通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかった」として、賃借人が特約を明確に認識し、合意の内容としたとは認められないと判断した。

　原状回復をめぐる法的紛争は、（１）「原状に復して明け渡す」などの文言を賃貸借契約締結当時の状態にするのではなく、通常の用法に従って使用したことによる損耗や経年劣化については含まれないとする解釈論、（２）原状回復義務に通常損耗を含むとの明文化された契約条項について「明確に認識して自由な意思に基づき契約したか」どうかという意思表示論、（３）通常損耗を賃借人負担とする原状回復特約が民法90条や消費者契約法10条に違反し無効であるとする効力論、の三つの段階を追って争われてきた。

　本判決は、第二段階である意思表示をめぐる争いに終止符を打つ意義を有している。大阪府住宅供給公社の負担区分表は相当に詳細であり、これでも「通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない」と評価されたのであるから、不動産業者サイドとしても、およそ契約書に明記することなどできないといってよいであろう。

　また、本判決は、消費者契約法の適用前後を問わず、詳細に規定して通常損耗の修繕費用を賃借人に負担させる特約の成立を阻むものであり、不当な原状回復費用の請求から賃借人を幅広く救済する効果を有しているといえる。本判決と消費者契約法10条が相俟って、こうした原状回復特約を封じ込めることが期待される。

　私たち敷金問題研究会は、早速、大阪府住宅供給公社に対し、（１）契約書及び区分表の見直し、（２）将来の退居者から通常損耗の修繕費用を徴求しないこと、（３）過去の控除についても点検して不当利得があれば返還すること、を申し入れた。同公社の対応が注目される。また、他の地方住宅供給公社についても、同様の原状回復特約がなされていないかどうかを点検し、改善を申し入れることを検討している。

　私たち敷金問題研究会は、本判決を最大限に活用し、賃貸住宅契約において、標準契約書やガイドラインに従って、原則論である「通常損耗は賃貸人負担」を徹底するよう求めていく次第である。

　なお、合わせて、12月16日、原状回復特約を公序良俗に反し無効であるとした大阪高裁判決について、大阪府住宅供給公社の上告受理申立てを受理せず、上告を棄却する決定がなされ、同判決が確定したことも報告しておく。

　　　　　　　　　　　　　自由法曹団通信　1183号

最高裁判決（2005年12月16日）　（4）

2008/04/23(水) 01:16:14

最高裁判決で通常損耗は
　　　　　　貸主の費用負担が原則であることが確認された

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、通常損耗の修復費用を借主に負担させる原状回復特約についての判例の動向は
　｢賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損はその家賃によってカバーされるべきで、その修繕等を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、目的物の善管注意義務等の法律上、社会通念上当然に発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるというべきである、特約条項が形式上あるにしても、契約の際その趣旨の説明がなされ、賃借人がこれを承諾したときでなければ、義務を負うものではないとするのが大半であり、特約の成立そのものが認められない事案が多い。｣と解説されている。

　また、東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」は、退去時の修復費用に関して
　｢賃貸住宅の契約においては、通常損耗や経年変化などの修繕費は、家賃に含まれるとされており、貸主が負担するのが原則です｣と説明され、従来からの判例動向に基づいて通常損耗の修復費用は貸主負担が原則であると解説している。

　今回の最高裁判決は、通常損耗の修復費用に関して
　「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている」と指摘し、通常損耗の修復費用は家賃の中に含まれており、これらの費用は貸主負担が原則であることが確認された。

　この原則に反して通常損耗の修復費用を借主に負担させる原状回復特約は、家賃の二重取りであり、借主に｢不当な負担｣を課すものである。従って最高裁判決では、原状回復特約が認められる成立要件を厳しく制限し、「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」と判示した。最高裁は、それらの成立要件が認められない場合は通常損耗を含む原状回復義務を借主に負担させることが出来ないと判断した。

　最高裁判決は、このような厳しい成立要件の下でのみ特約の効力を承認したものであり、現実には通常損耗・自然損耗の修復費用を借主に負担させる不当な原状回復特約を排除することを意図していると見るべきである。

　この最高裁判決によって不当な原状回復特約による修復費用負担から借主が幅広く救済され、原状回復特約が賃貸市場から根絶されることを期待したい。

2005年12月16日最高裁判決 (3)

2008/04/22(火) 00:36:10

通常損耗は貸主の修繕費用負担が原則

　建物賃貸借で普通に暮らしていて生じた床や壁の汚れ、傷等の所謂「通常損耗」を賃借人の費用負担で行なう「原状回復特約」が有効かどうかで争われた敷金返還請求訴訟で最高裁は、
通常損耗の修繕費用を賃借人に負担させる特約は原則として許されないという画期的な判断を示した。

　最高裁の判決は、通常損耗に関して「建物の賃貸借においては賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行なわれている」と指摘し、通常損耗の修繕費用は家賃に含まれるという原則が確認された。

この原則に反して、これらの修繕費用を賃借人に負担させる特約を「原状回復特約」という。賃借人にとっては、この特約は家賃の二重払いを強いるものであり、賃借人には不利益な特約と言える。

　最高裁は、この「原状回復特約」が認められる条件として｢賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸契約書では明らかではない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である｣とされた。最高裁は、それらの条件が認められない場合は通常損耗を含む原状回復義務を賃借人に負担させることが出来ないという初判断を示した。

　これらに関しては従来からか下級審で通常損耗を含む明文化された「原状回復特約」が成立するためには、
①客観的理由の存在が必要
②特約による修繕義務を負うことを認識していること
③義務負担の意思表示をしていること、
以上の要件を具備し、自由意思に基づき契約をしたことが必要であるとしていた。

　このような意思表示論によって｢特約｣の成立に制約を設け、これらの要件を充たしていない場合は「特約」の有効性を否定し、その特約を無効とした。（伏見簡裁1995年7月18日判決、伏見簡裁1997年2月25日判決、仙台簡裁1996年11月28日判決、神戸地裁尼崎支部2003年10月31日判決、大阪高裁2003年11月21日判決、大津地裁2004年2月24日判決）。

　今回の最高裁の判決は、これら下級審の判例理論を追認したものであるが、更に特約の成立に厳しい制限を加えた例外的な基準を設け、不当な「原状回復特約」による費用負担から賃借人を幅広く救済する効果が期待される。

　　　　　　　　　最高裁2005年12月16日判決全文