更地価格の約８３％の立退料の提供があっても土地明渡が認められなかった事例
- 2009/07/10(金) 08:50:00
判例紹介
借地の期間満了に伴う正当事由として自己使用のためのビル建築計画等・更地価格の約８３％に相当する立退料の提供があったとしても､木造建物収去土地明渡請求が認められなかった事例 （平成４年６月２４日東京高裁判決、判例タイムズ８０７号２３９頁以下）
（事案）
昭和２３年８月頃に木造２階建として建築された都心の中央区銀座すずらん通りの商業地域にある老朽化した建物の明渡請求事件。
借地人Ｙは家内営業で靴屋をしているが､従業員はなくＹの妻と子で経営している。Ｙは本件借地の外に都内に５３�屬涼鷦崗譴鮟衢�。
昭和４３年当時Ｙと当時の地主との間で昭和５２年末までに本件土地上にビルを建築しないときはＹが鉄骨耐火構造の建物を新築することを承諾する約定があったが､地主がビルを新築しなかったところ、Ｙも１０年以上も堅固建物の建築が可能であるにも拘らず新築しなかった。
一審判決は立退き料４億５０００万円の支払を条件として地主の請求を認めた。これに対しＹは控訴し逆転勝訴した事件である。
（判旨）
「被控訴人（地主）は本件土地上に本社ビルを建築して事務所を設ける意向であることが認められるから、被控訴人の自己使用の必要性は一応肯首することができ､また本件建物は改築後既に３０年余りを経過した木造建物である上、本件土地は銀座の商業地域､防火地域にあるから､土地の有効利用・地域開発の点からも､本件建物に代えて被控訴人の計画するような耐火性のあるビルを建てることは､地域性に適うものと言えないこともない。しかし被控訴人は本件土地上に借地権が設定され､建物が存在することを認識しながら本件土地を取得したものと見られ､事務所ビルの建築の計画も偶々代物弁済により本件土地を取得したものであり､前示のようなビルの規模も被控訴人の本社及び関連会社の事務所として使用する上で適当かどうか疑問が残る。・・・・・・そうすると、被控訴人の本件土地使用の必要性はそれ程強いものであるとは認め難い」
「控訴人（借地人）の本件土地使用の必要性は極めて強いものがあり､･･････被控訴人は４億５０００万円という高額の立退料提供の申出でをしており、右金額は本件土地の更地価格とされる５億５４００万円の約８３％余りに当たるけれども､右金額ではほぼ同じ条件の借地を求め店舗も開店することは困難であるに前示の被控訴人の本件土地取得の経緯を考えると､右金額の立退料提供の申出では正当事由が補完されるものとは認め難く結局控訴人の本件土地の継続に対し被控訴人が述べた異議について正当事由が充足されるものとは言えない。」
（寸評）
本件は故植木東借連会長（弁護士）が控訴人（借地人）代理となって争われ､一審の判断を覆し逆転勝訴したものである。一審と結論を異にした理由は､地主の土地取得の経緯について感ずる所があったものと推される。正当事由の限界を示す事例として極めて注目されるので紹介した。
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損害賠償請求(借家の明渡)
- 2009/07/09(木) 09:34:43
判例紹介
原告が本件貸室を明け渡したのは被告の強制・強要によるものか,原告の意思に基づくものかが争われた事案
平成18年03月24日東京簡易裁判所
東京簡易裁判所平成１７年（ハ）第１２２４２号損害賠償請求事件
判 決
主 文
原告の請求を棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
被告は，原告に対し，１４０万円を支払え。
第２ 事案の概要
１ 請求原因の要旨
（1） 原告は，平成１６年１２月３０日，被告から，東京都中野区ａｂ-ｃ-ｄｅ号室（以下「本件貸室」という。）を，賃料月額５万２５００円，管理費月額２５００円，毎月末日限り翌月分を支払うとの約定で賃借（以下「本件賃貸借契約」という。）し，居住していた。
（2） 原告は，平成１７年５月迄の賃料等はきちんと納めていたが，平成１７年６月に入り賃料の支払いが１週間遅れていたものの，その理由については５月２０日ころには被告に話し，理解してくれていたと思っていたところ，同年６月７日の早朝，突然，被告が本件貸室に来て，鍵と契約書を渡せ，直ちに荷物を整理して出て行けと怒鳴り散らした。
（3） 原告は，被告の余りにも激しい態度に抵抗ができず，夜の１０時ころまで荷物の整理にあたったが，今後の生活に不安を抱き，被告方を訪ね，部屋を貸して欲しいと申し出たが，被告の妻から，被告は寝てしまった旨言われ，会わせてもらえないまま，本件貸室から追い出された。
（4） 原告は，前記強制的に被告から追い出されたことによる債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償として，下記アからオまでの合計１４０万円の支払を被告に求める。
ア 精神的苦痛に対する慰謝料として５万円
イ 路上生活を余儀なくされ，夜の寒さによる風邪と疲れらから内臓疾患となったことの治療費として５万円
ウ 路上生活において，深夜両足を極度に冷やしたため末梢神経を痛めたための治療費として１０万円
エ 追い出しにより，テレビ，冷蔵庫，電子レンジ，衣類などの生活用物品を失った被害弁償として１０万円，パソコン，製図用具，専門書籍などの仕事用物品を失ったことによる被害弁償として１０万円
オ 路上生活に陥り，体調をくずし，予定していた仕事にも赴くことができなかったことによる生活保障として２５万円の４ヶ月分１００万円
２ 被告の主張の要旨
平成１７年４月３０日，原告から，本件賃貸借契約を解約し，５月１０日に明渡すとの解約通知を受け，５月分の賃料と敷金を相殺し，残りの管理費２５００円だけを支払うとの合意に基づき管理費２５００円を支払ってもらった。
本件賃貸借契約は，前記合意に基づき平成１７年５月末日をもって合意解約により終了したが，原告がその後も立ち退かないので，６月７日に被告に対し明け渡すよう言いに行ったが，強制的なことは何もしていない。解約及び移転は，原告の意思に基づきなされたものである。なお，被告は現在８８歳の病気持ちで怒鳴り散らすといったようなことができる状態にない。
３ 争点
原告が本件貸室を明け渡したのは被告の強制・強要によるものか，原告の意思に基づくものか。
第３ 当裁判所の判断
１ 証拠（乙第１号証ないし乙第３号証，原告本人，被告本人）及び弁論の全趣旨によれば次の事実を認めることができる。
（1） 原告は，平成１６年１２月，被告との間で賃貸借契約を締結し，本件貸室に居住していたが，勤めていた会社からＡでの現場監督の仕事を指示されたことから，本件貸室から引っ越すこととし，平成１７年４月３０日，本件賃貸借契約を解約し，翌月５月１０日には明け渡す旨の解約通知書を自ら作成し，被告に提出した。
（2） これを受けて被告は，同年５月２日ころ，５月分の賃料５万２５００円については預入敷金５万２５００円と相殺するので，５月分の管理費２５００円だけは支払ってくれと原告に申し出たところ，原告は，これを承諾し５月分管理費２５００円を支払った。
（3） その後，原告は，明渡予定日の５月１０日を前にして，勤め先から，現場監督の仕事が延期になるとの連絡を受けたことから，連絡を受ける都度，移転が５日延びる，１０日延びるということを被告に伝え，被告の了解を受けたが，５月２０日ころになって勤め先から，さらに仕事が延びそうだと言われたことから，５月２４日ころ，さらに明け渡しが延びることを被告に伝えた。
（4） その後同年６月７日，朝７時過ぎころ，被告が原告方を訪ね，原告に対し，鍵と契約書を返還して直ぐに出て行くようにと求めた。これに対し，原告は，その後も住んでいていいと被告は言ったではないかとか，６月分家賃は６月１０日には払うと言ったではないか等と言ったのに対し，被告は，お金を払わずに居座ろうとしているのではないか等とのやり取りが３０分程あった後，被告は，原告から鍵の返還を受け，片付けが済んだら連絡するよう原告に告げて帰ったが，その間互いに手をあげるようなことは全くなく，また，被告が荷物の搬出に着手する態度を示したこともなかった。
なお，前記６月７日当時，原告は、○○歳，被告は××歳であった。
（5） その後，原告は，すぐ出ることになったことについて悩んでいたが，お昼頃から明け渡しのための片付けを始めたが，荷物の処分等で時間がかかったことから，夕方６時ころ，被告方を訪れ，片付けにもう少しかかる旨告げた後，部屋に戻り片付けを続け，夜１０時頃にはこれを終えた。
（6） その後，原告は，片付けが済んだことを伝えるために被告方を訪れ，応対した被告の妻に，片付けが済んだことを伝えるともに，もう一度貸してもらうことをお願いしようと考え，被告との面会を求めたが，被告の妻から被告はもう寝ていると言われ応じる態度を示さなかったことから，被告に出てくるよう大きな声をあげたところ，被告の妻は，どうしよう，どうしようと言ってこれに動揺し，被告も恐怖心を覚え出て行かなかった。
２ 以上の認定したところによれば，被告は，平成１７年４月３０日，原告から明渡し日を５月１０日とする旨の解約通知を受けた後，５月２日ころには，原告との間で，５月分の賃料を敷金をもって充当することで本件賃貸借契約を５月末をもって終了することで当事者間において合意していたものと認められるところ，原告は，その後，仕事が延びることになったとの連絡を受ける都度，被告に対し明渡日が延びることを伝えていたことが認められる。
この点原告は，明け渡しの時期が２，３ヶ月延びることを伝え被告も了解していた旨供述するが，前記認定したところと弁論の全趣旨を総合すれば，被告は，原告から仕事の都合で明け渡し日が５日延びる，１０日延びるということを聞かされ，さらに５月２４日ころにも延びるという話を聞かされたことから，５月末を若干過ぎることになることについては，やむを得ないものと考えていたことがうかがえるものの，原告が主張するような２，３か月の猶予期間を与えたとか，６月以後の賃料の支払いを合意し，新ためて原告との間で賃貸借契約を締結したことを示す証拠はなく，この点の原告の主張は採用しえない。
３ 原告は，６月７日早朝，突然，被告が原告方を訪れ，直ぐに出るよう怒鳴り散らし，原告の言い分に一切耳を貸さず無理矢理追い出された旨供述する。確かに，被告が同日早朝，原告方を訪れ，直ぐに荷物を片付けて出るよう強い口調で述べたことはうかがえるが，前記認定した事実のほか，弁論の全趣旨を総合すれば，被告は，原告からの解約通知を受け，５月分賃料は既に敷金をもって充当精算していたところ，原告から仕事の都合で明渡日が延びるとの連絡を何回か受け，５月末日を過ぎることについてはやむを得ないものと考えていたものの，その後約１週間たっても明け渡しがなかったことから６月７日に至り原告方を訪れ，原告に対し，強い口調で荷物を片付けて出るよう求めたことが認められるが，原告は，その後鍵を被告に渡した後，昼ころから片付けを始め，夕方６時ころには，片付けはもう少しかかることを被告方を訪れ告げていること，その後，片付けを終え，夜１０時頃には，片付けが終わったことを告げるために被告方を訪れていることからしても，結局，原告は，６月７日においてその後の居住継続の猶予を願い出たものの，被告に応じてもらえなかったことから，自ら荷物を片付け明け渡したもので，被告において原告の占有を侵害したとか，それに値する程の強要行為があったとまでは認められない。
４ 以上によれば，その余の点を判断するまでもなく原告の請求は理由がないので，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第２室
裁判官 福本 智公
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建物明渡等請求事件（広島地裁） １
- 2009/07/08(水) 09:51:00
判例紹介
平成２０年２月２１日 広島地方裁判所福山支部判決言渡
同日原本領収 裁判所書記官
平成１９年(ワ)第６９号 建物明渡等請求事件
口頭弁論終結日 平成１９年１２月２０日
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
第１ 請求の趣旨
１ 被告は，原告に対し，２９３万１２４８円を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ 仮執行宣言。
第２ 事案の概要等
１ 事案の概要
本件は，別紙目録記載の建物（以下， 「本件建物」という。 ）及び駐車場（以下， 「本件駐車場」という 。 ）を所有して管理する原告が，賃貸借契約は賃料不払いを理由に解除されたとして，本件建物及び駐車場の賃借人の連帯保証人である被告に対し，平成９年１月分以降（約１０年分）の未払賃料及び賃料相当損害金として約３００万円の支払いを求めた事案である。
２ 争いのない事実及び証拠によって認められる事実（証拠によって認定した事実については，末尾に証拠を掲載した ）。
(１) 原告は，昭和５７年１０月２６日，訴外Ａに対し，本件建物を次の約定で賃貸した。
ア 使用目的 居住用
イ 賃 料 １か月２万２０００円
ウ 賃借人が賃料を３月以上滞納したときは，原告は本件建物の明渡しを請求できる。
エ 本契約は，公営住宅法，同法施行令，福山市営住宅等条例及び条例施行規則による。
(２) 被告は，昭和５７年１０月２６日，訴外Ａが原告に対して負担する本件賃貸借契約上の債務を保証人として連帯して履行することを約した。
(３) 上記賃料は，平成５年１１月１日から２万６６００円，平成１０年４月１日から３万６０００円，平成１１年４月１日から３万５５００円，平成１２年４月１日から２万５３００円 ，平成１３年４月１日から３万３８００円，平成１４年４月１日から３万３３００円，平成１５年４月１日から３万２８００円，平成１６年４月１日から３万２４００円，平成１６年５月１日から３万５２００円（駐車場使用料を含む。） ，平成１７年４月１日から３万５１００円（駐車場使用料を含む。） ，平成１７年１２月１日から１万９９００円（駐車場使用料を含む。 ）に改定された（甲３，４）。
(４) 原告は，平成１６年５月１日，訴外Ａに対し，本件駐車場を使用料１ヶ月２８００円，期間は訴外Ａが本件建物の賃借資格を有するまでの約定で使用許可した（甲４，６）。
(５) 訴外Ａは 平成９年１月分から賃料の支払を滞納するようになったため，原告は，訴外Ａに対し，平成１８年１０月２５日到達の内容証明郵便で，未払賃料合計２７５万６０００円を同書到達後５日以内に支払うよう，もし支払わなかったときは本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたが，訴外Ａはこれを支払わなかったため，本件賃貸借契約は平成１８年１０月３１日に終了した（甲２の１及び２，３）。
(６) 原告は，被告に対し，平成９年１月以降，訴外Ａの賃料債務不履行の事実を伝えたり連帯保証債務履行の請求をすることを一切行わずに放置していたが，平成１８年１０月１１日に至って初めて，訴外Ａの未払賃料合計２７５万６０００円を１０日以内に連帯保証人として支払うよう催告し，更に，同年同月２４日，翌日到達の内容証明郵便で，訴外Ａの未払賃料合計２７５万６０００円を同書到達後５日以内に連帯保証人として支払うよう催告した（甲９の１及び２，１３，乙１，２）。
(７) 訴外Ａは，平成１９年７月２５日，強制執行により本件建物を明け渡した（弁論の全趣旨 。）
３ 争点及び当事者の主張
（争点）本件未払賃料等を連帯保証人である被告に請求することの当否。
（被告の主張）
(１) 原告は，平成９年１月分から賃料の不払いがあったとして，本件請求をしているが，福山市営住宅等条例４１条(２)記載によれば，家賃を３ヶ月以上滞納したときは「当該入居者に対し，当該市営住宅等の明渡しを請求することができる」と規定している。
したがって，本件建物賃貸借契約の連帯保証人の保証の本旨は３ヶ月を限度として保証しているものであって，３ヶ月分の請求ならともかく，入居者の賃料不払いを無制限に保証しているものではない。
(２) 本件請求は，地方自治体の公的義務に違背し，権利の濫用として無効である。
(３) 原告は，被告に対しては平成５年１２月２０日まで合計８回にわたって催告したと主張する。
したがって，被告の連帯保証債務は，原告の主張する上記最終請求日から満５年をもって時効により消滅しているものであるところ，被告は，本訴において時効の利益を援用する。
（原告の主張）
(１) 被告の保証は３ヶ月分を限度としたものではない。
原告が， 被告に対し， 途中から催告を差し控えていたことは事実であるが，公営住宅であることからできるだけ法的手続を留保していたとしても，訴外Ａに対しては延滞賃料の支払いを厳しく催告し続けており，また，被告は訴外Ａの義理の叔父であって意思の疎通も十分されていることなどを考えた場合には，仮に原告の被告に対する本件請求が地方自治体の管理業務として問題があるとしても，保証責任の期間が制限されるものではない。
(２) ア 原告は，市営住宅の明渡請求訴訟の提起等，家賃滞納整理については福山市営住宅使用料（家賃）滞納整理要綱に基づいて事務処理している。
(ア) １ヶ月以上の滞納者に対しては，まず督促状を送付する。
(イ) ３ヶ月以上の滞納者に対しては， 「さきに督促状を送付しましたが，いまだ未納ですので表記の指定納入期限までに完納してください。 もし，期限までに完納できない事情がある場合は，住宅課へご相談ください。
なお，住宅・駐車場使用料の未納については連帯保証人に対しても連絡済です。 」の文書を送付する。
(ウ) ５ヶ月以上の滞納者に対しては， 「あなたの滞納については再三督促しているにもかかわらず表記の指定納入期限までに完納してください。なお，連帯保証人に対しても催告書を送付しております （予告）。
期限までに納入されない場合は裁判所に住宅明け渡しの訴えを行うことになります。 」の文書を送付する。
(エ) ６ヶ月以上の滞納者で家賃を支払う意思のないものに対しては，法的措置を行う旨記載した文書を送付し，警告するとともに臨戸訪問等により本人と接触し，納付指導を行う。
(オ) 市営住宅明け渡し等請求訴訟の訴え提起前日までの間に，滞納家賃の全額又は，３分の２以上の額を納付し，かつ当該納付すべき残額について分割納付誓約書を申し出た場合は，提訴しないことができるものとする。ただし，分割納付誓約の内容は，滞納が１年以内に整理できるものとする。
イ 原告は，家賃滞納者に対しては，これまで上記要綱に基づいて事務処理していたが，市営住宅が住宅に困窮する低所得者に対し低廉な家賃で賃貸し，市民生活の安定と社会福祉増進を目的としていることから，実務的には明け渡し等請求訴訟の訴えは，滞納額とこれについて賃借人が原告の納付指導に基づいて納付誓約書を差し入れるなど誠実に対応されているかどうかによって慎重に処理していた。
ウ 連帯保証人である被告らに対して原告が催告を控えるようになったのは，訴外Ａが，平成５年１０月に納付誓約書を提出し，誓約書どおり分納を履行していたにもかかわらず，原告担当者が，平成５年１２月２０日，過って被告に催告状を出したため，訴外Ａが，平成６年１月，原告担当課に来て強く抗議したため，原告は，被告ら保証人にお詫びの電話をするとともに，その後は訴外Ａに賃料滞納があっても被告ら保証人に対する催告を控えるようになったものである。
(３) 主たる債務者について時効中断の事由が生じたときは，保証債務の付随性に基づき，保証人にもその効力が及ぶところ，訴外Ａは，原告に対し，
�� 平成１１年８月２５日，未払賃料債務５３万７７００円を承認し，
�� 平成１２年８月１４日，未払賃料債務５９万４１００円を承認し，
�� 平成１４年８月１４日，未払賃料債務１３２万６３００円を承認し，
�� 平成１７年９月５日，未払賃料債務２５３万６１００円を承認し，
それぞれ分割して完納する旨を誓約しているので，消滅時効は上記各承認により中断している。
消滅時効完成後の承認が時効利益の放棄となり，主たる債務者がなした時効の利益の放棄は保証人に対して効力を生じないと解されるとしても，上記各承認は，時効完成後の承認ではないから，保証人である被告に効力が生じるものであり，被告の消滅時効の主張は理由がない。
第３ 当裁判所の判断 へ続く （建物明渡等請求事件（広島地裁） ２）
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建物明渡等請求事件（広島地裁） ２
- 2009/07/08(水) 09:50:00
第３ 当裁判所の判断
１ 上記認定事実に加えて 証拠 （甲１， ５， ７， ８， １０ないし１７， 証人Ｂ，証人Ｃ）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
(１) 本件市営住宅は，公営住宅法にいう公営住宅に該当するものであるところ，公営住宅法は，国及び地方公共団体が協力して，健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し，これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し，又は転貸することにより，国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とするものであって（法１条） ，この法律によって整備された公営住宅の使用関係については，管理に関する規定を設け，家賃の決定，家賃の変更，家賃の徴収猶予，修繕義務，入居者の募集方法，入居者資格，入居者の選考，入居者の保管義務，明渡し等について規定し（法第３章） ，また，法の委任（法４７条）に基づいて制定された条例も，使用許可，使用申込，申込者の資格，使用者選考，使用手続，使用料の決定，使用料の変更，使用料の徴収，明渡し等について具体的な定めをしているところである。
そして，福山市営住宅等条例（甲５，８）の規定によれば，市営住宅等の入居決定者は，決定のあった日から１０日以内に，入居決定者と同程度以上の収入を有する者で，市長が適当と認める連帯保証人２人の連署する請書を提出することが要求されている。
(２) 被告は，昭和５７年１０月２６日，訴外Ａが原告から本件建物を賃借するに際し，福山市営住宅等条例の上記規定に基づき，訴外Ａの実父である訴外亡Ｄ（平成１３年 a月 b日死亡）とともに訴外Ａの連帯保証人となることを承諾し，市営住宅使用請書（甲１）の連帯保証人欄に署名・押印した。
なお，被告は，訴外Ａの実母の姉の配偶者であり，すなわち，訴外Ａの義理の伯父の関係にあるが，訴外Ａの生活状況については必ずしも十分に把握しておらず，訴外Ａが平成５年に破産宣告を受けたことすら，最近まで知らずにいた状況であった。
(3) 訴外Ａは，平成３年頃から本件建物の賃料を滞納するようになった。
(3) 原告には，市営住宅使用料（家賃）の納付の円滑化を図るため，昭和６4年４月１日から施行された「福山市営住宅使用料（家賃）滞納整理要綱」（甲１６）が存在し，納期限までに家賃を納付しない市営住宅の入居者やその連帯保証人に対する督促や明渡請求訴訟の提起等，家賃滞納整理については，上記要綱に基づいて事務処理することとされていたものであるところ，上記要綱には以下の事項が定められていた。
ア 家賃の滞納が発生した場合には，滞納者に対し事実の認識と納付指導のため，つぎの文書を送付する。
(ア) １ヶ月以上の滞納者に対しては， まず督促状 （様式１） を送付する。
(イ) ３ヶ月以上の滞納者に対しては， 「さきに督促状を送付しましたが，いまだ未納ですので表記の指定納入期限までに完納してください。 もし，期限までに完納できない事情がある場合は住宅課へご相談ください。なお，住宅・駐車場使用料の未納については連帯保証人へ連絡済です。」の文書（様式２）を送付する。
(ウ) ５ヶ月以上の滞納者に対しては， 「あなたの滞納については，再三督促しているにもかかわらずいまだ完納されていません。表記の指定納入期限までに完納してください。なお，連帯保証人に対しても催告書を送付しております。 （予告）期限までに納入されない場合は，裁判所に住宅明渡の訴えを行うことになります 。」の文書 （様式３） を送付する。
イ 以上の規定により，督促・催告したにもかかわらず納付しない滞納者の連帯保証人に対し，つぎの文書を送付する。
(ア) ３ヶ月を超え５ヶ月までの滞納者の連帯保証人に対しては， 「さき，に「住宅・駐車場使用料完納指導依頼書」を送付しましたが，いまだに完納されていません。ついては，連帯保証人であるあなたに請求します
ので， 入居者と相談のうえ指定納入期限までに納付してください。 なお，これ以上滞納が続くようであれば，入居者に対しては，裁判所に住宅明渡の訴えを行うこととなります。また連帯保証人に対しては，住宅使用
料等（起訴費用・損害賠償金含む）の支払いを請求することになります。 」の文書（様式４）を送付する。
(イ) ６ヶ月を超える滞納者の連帯保証人に対しては， 「あなたが連帯保証人となっている市営住宅入居者は，市の再三の督促にもかかわらず，表記のとおり滞納となっています。ついては本人と相談のうえ指定納入期限までに完納されるようご指導ください。なお，期限までに完納されない場合は，連帯保証人のあなたに請求することにもなりますのであらかじめお知らせしておきます。 」の文書（様式５）を送付する。
ウ ６ヶ月以上の滞納者で，家賃を支払う意思のないものに対して法的措置を行う旨記載した文書を送付し，警告するとともに，臨戸訪問等により本人と接触し，納付指導を行う。
エ 市営住宅明け渡し等請求訴訟の訴え提起前日までの間に，滞納家賃の全額又は， ３分の２以上の額を納付し， かつ， 当該納付すべき残額について，分割納付誓約を申し出た場合は，提訴しないことができるものとする。ただし，分割納付誓約の内容は，滞納が１年以内に整理できるものとする。
(５) 原告は，本件建物の賃料を滞納するようになった訴外Ａに対しては，平成３年１月２０日から平成５年６月１８日までの間，上記様式１ないし３の催告書等を１１回にわたって送付するとともに，保証人である被告に対しても７回にわたって催告書を送付した。
一方，訴外Ａは，平成５年６月７日に自己破産決定を受け，その後，免責決定も受けたが，原告に対しては，平成５年１０月１９日，納付誓約書を提出して未払賃料を分納することを約束し，その後，同約束に従ってこれを履行していた。
ところが，訴外Ａが上記納付誓約書に記載された約束を概ね遵守して未払賃料の分納を続けていたにもかかわらず，原告担当者は，平成５年１２月２０日，過って被告に対して催告書を送付してしまったため，訴外Ａは，平成６年１月，原告担当課に来てそのことを強く抗議し，原告担当者は，被告に対し，電話で謝罪した。
このことがあってから，原告は，内部的な申し送りとして，訴外Ａに賃料滞納があっても，上記納付誓約書に記載された約束を概ね遵守して未払賃料の分納を続けている限りは，被告ら保証人に対しては催告書の送付を控える取り扱いとすることを取り決めた。
(６ ) ところが，訴外Ａは，平成６年夏頃から，上記納付誓約書に記載された約束どおりの納付を滞るようになり，その後，新たな滞納分も加わって，平成１１年８月２５日現在の滞納額は５３万７７００円，平成１２年８月１４日現在の滞納額は５９万４１００円，平成１３年９月３日現在の滞納額は９９万０８００円，平成１４年８月７日現在の滞納額は１２９万３０００円，平成１５年８月２０日現在の滞納額は１７２万３４００円，平成１６年１２
月２０日現在の滞納額は２２６万７０００円，平成１７年１１月１７日現在の滞納額は２６５万３４００円と増加した。
原告は，訴外Ａに対しては，再三にわたって催告書を送付し，臨戸訪問等により本人と接触し，納付指導を行うなどし，更には，平成１１年８月２５日，平成１２年８月１４日及び平成１７年９月５日には納付誓約書を提出させるなどしたが，被告に対しては，上記の内部的な申し送りの趣旨を後任者に正確に伝えなかったこともあってか 「福山市営住宅使用料（家賃）滞納，整理要綱 」（甲１６）に反して，催告書を全く送付することなく，また，訴外Ａの賃料滞納の状況についても一切知らせずに放置していた。
なお，この間の平成１３年７月１０日，訴外Ａのもう１人の連帯保証人である訴外亡Ｄ（訴外Ａの実父）は死亡した。
２ 被告は，福山市営住宅等条例４１条( )において，家賃を３ヶ月以上滞納したときは「当該入居者に対し，当該市営住宅等の明渡しを請求することができる」と規定しているところから，本件建物賃貸借契約の連帯保証人の保証の本旨は３ヶ月を限度として保証しているものであって，入居者の賃料不払いを無制限に保証しているものではないと主張するので，まず，この点について検討する。
公営住宅法は，国及び地方公共団体が協力して，健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し，これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し，又は転貸することにより，国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とするものである（法１条）ことは上記判示のとおりであるから，そもそも，公営住宅の賃貸借において，住宅に困窮する低額所得者である賃借人の賃料未払いを担保するために，賃貸借契約締結の条件として連帯保証人を付することを要求することの正当性及び合理性自体に疑問があるところであり，本来，生活保護法における住宅扶助の制度と連動させるなどの法的整備が望まれるところであるが，公営住宅の賃貸借において賃貸借契約締結の条件として連帯保証人を付することを要求すること自体が違法であるとまで解することはできず，一方，連帯保証人を付することの効用としては，公営住宅の賃借人に対し，連帯保証人に迷惑を掛けてはいけないという道義心から賃料支払義務の確実な履行を促す効果が期待でき，また，公営住宅の賃借人が賃料を滞納した場合に，公営住宅の賃借人に対して連帯保証人から納付を促してもらうことによって，賃料支払義務の履行をより強力に促すことができるという効果が期待できるのであり，上記認定にかかる「福山市営住宅使用料（家賃）滞納整理要綱 」（甲１６）も，滞納整理に関する行政機関の内部的な規範ではあるが，以上の趣旨に添うものとして評価できる。
以上の観点によれば，本件建物賃貸借契約における連帯保証人の保証責任の範囲として，入居者の賃料不払を無制限に保証していると解することは相当でなく，自ずから社会的相当性の認められる一定の範囲に限定されるべきものではあるが，その責任範囲についての明確な約定の存在しない本件において，福山市営住宅等条例４１条(２)の規定のみを根拠として連帯保証人の保証の本旨は３ヶ月を限度とするものであると解することは必ずしも相当でなく，この点に関する被告の上記主張は直ちには採用できない。
３ しかしながら，公営住宅の賃貸借契約における連帯保証人の意義が上記判示のとおりであって，入居者の賃料不払いを無制限に保証していると解することは相当でないことは上記判示のとおりであるから，公営住宅が住宅に困窮する低所得者に対し低廉な家賃で賃貸し，市民生活の安定と社会福祉増進を目的としていることから，公営住宅の賃貸借契約に基づく賃料等の滞納があった場合の明渡等請求訴訟の提起に関して，その行政実務において，滞納額とこれについての賃借人の対応の誠実さなどを考慮して慎重に処理すること自体は相当且つ適切な処置であるとしても，そのことによって滞納賃料等の額が拡大した場合に，その損害の負担を安易に連帯保証人に転嫁することは許されず，明渡等請求訴訟の提起を猶予する等の処置をするに際しては，連帯保証人からの要望があった場合等の特段の事情のない限り，滞納額の増加の状況を連帯保証人に適宜通知して連帯保証人の負担が増えることの了解を求めるなど，連帯保証人に対しても相応の措置を講ずべきものであるということができる。
これを本件についてみるに，連帯保証人である被告に対する原告の催告状況は上記認定のとおりであって，賃借人である訴外Ａが，平成６年夏頃から，納付誓約書に記載された約束どおりの納付を滞るようになり，その後，新たな滞納分も加わって，平成１１年８月２５日現在の滞納額は５３万７７００円，平成１２年８月１４日現在の滞納額は５９万４１００円，平成１３年９月３日現在の滞納額は９９万０８００円，平成１４年８月７日現在の滞納額は１２９万３０００円，平成１５年８月２０日現在の滞納額は１７２万３４００円，平成１６年１２月２０日現在の滞納額は２２６万７０００円，平成１７年１１月１７日現在の滞納額は２６５万３４００円と増加したにもかかわらず，被告に対しては， 「福山市営住宅使用料（家賃）滞納整理要綱」 （甲１６）に反して，平成５年１２月２０日に催告書を送付したのを最後に，平成１８年１０月１１日に至るまで，催告書を全く送付することなく，また，訴外Ａの賃料滞納の状況についても一切知らせずに放置していたものであり，原告には内部的な事務引継上の過失又は怠慢が存在するにもかかわらず，その責任を棚上げにする一方，民法上，連帯保証における責任範囲に限定のないことや，連帯債務における請求に絶対効が認められることなどから，被告に対する請求権が形骸的に存続していることを奇貨として，敢えて本件訴訟提起に及んでいるものであり，本件請求における請求額に対する被告の連帯保証人としての責任範囲等を検討するまでもなく，本件請求は権利の濫用として許されないものというべきである。
４ 以上によれば， 原告の本訴請求は， その余の点について判断するまでもなく，理由がないから棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１条に従い，主文のとおり判決する。
広島地方裁判所福山支部
裁 判 官 杉 本 正 樹
（別紙）
目 録
住 宅 名 c市営住宅
所 在 地 広島県福山市d 町e 番地
住宅番号 f号棟 g号
構 造 鉄筋コンクリート造陸屋根 階建h
種 類 共同住宅
面 積 i平方メートル
（附属物置）
構 造 鉄骨造平家建
面 積 j平方メートル
駐車場
構 造 アスファルト舗装
面 積 k平方メートル
以 上
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配水管の修繕費立替金等請求事件
- 2009/07/07(火) 09:45:00
判例紹介
東京簡易裁判所 平成１９年１２月１０日判決言渡
東京簡易裁判所平成１９年（少コ）第２７２９号 立替金等請求事件
少 額 訴 訟 判 決
主 文
１ 被告は，原告に対し，１９万８５００円及びこれに対する平成１７年７月８日から支払済みまで年５％の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は，被告の負担とする。
３ この判決は，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請 求
主文同旨
第２ 事案の概要
原告は，Ａマンション１００２号室の所有者であったところ（甲２，３，乙２，３ ，平成１６年９月１４日に同マンション８階の８０２号室及び９階の）９０２号室に水漏れが発生した。同水漏れの原因は，同マンション１００２号室の床下配水管（以下「本件配水管」という。 ）からの水漏れが原因であることが判明した（甲３）本件配水管は，同マンションの共用部分に存在するので，被告に修繕義務があるにもかかわらず ，（甲１） 被告は修繕を行わないため，原告が被告のために本件配水管の修繕を行い，平成１６年１１月１５日に修繕業者にその費用として金１５万７０００円（甲４）を，平成１７年７月７日にその費用として金４万１５００円（甲５）の合計１９万８５００円を支払った。よって，原告は，被告に対し，同費用合計１９万８５００円及びこれに対する平成１７年７月８日から支払済みまで民法所定年５％の割合による遅延損害金の支払を求める。
第３ 主たる争点
本件配水管の亀裂が存した部分は，原告の専有部分であったか。共用部分であったか。
第４ 理由の要旨
１ 本件マンションの管理規約 使用細則（ 甲１） 第７条２項（１） によれば 「天井， 床及び壁は， 躯体部分を除く部分を専有部分とする。」 と定められている。
２ 本件配水管は，本件マンションの９０２号室の天井と１００２号室の床下との間の空間に存在する配水管で，床下から約５ｃｍのところに亀裂が入っていたことが原因とする水漏れであったものと認められる（甲６ ）。
３ そこで判断するに，本件マンションの管理規約，使用細則第７条２項（１）では天井までが専有部分とされるが，天井裏は専有部分とは解されないこと，床は専有部分とされるが，床下は専有部分とは解されないところ，本件配水管の亀裂があった部分は，９０２号室の天井裏であり，かつ，１００２号室の床下の空間であると認められることから，９０２号室及び１００２号室のいずれの専有部分でもなかったと解される。本件マンションの管理規約，使用細則第８条によれば 「対象物件のうち共用部分の範囲は，専有部分を除く部分とする。 」と定められ，また，同第１８条によれば「敷地及び共用部分等の管理については，管理組合が責任と負担においてこれを行うものとする。 」と定められていることからすると，本件配水管の亀裂した箇所は共用部分であり，その修繕義務は被告がこれを負担するものと認められる（なお，天井裏の排水管についてはその共同性から共用部分とした裁判例として，東京地判平成８年１１月２６日判例タイムズ９５４号１５１頁。天井裏の排水管の枝管について，これを上の階の部屋から点検，修理することが不可能であることなどを理由に，区分所有者全員の共有部分に当たるとした判例として，最高裁判平成１２年３月２１日判例タイムズ臨時増刊１０６５号５６頁 参照）。
４ 原告主張の請求原因事実は 関係各証拠及び弁論の全趣旨により認められる。
５ よって，原告の請求は理由があるので，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第９室
裁 判 官 古 木 俊 秀
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損害賠償等マンション上階の騒音
- 2009/07/06(月) 09:26:37
判例紹介
東京地方裁判所平成１９年１０月３日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成１７年（ワ）第２４７４３号 損害賠償等請求事件
（平成１９年８月１０日口頭弁論終結）
判 決
東京都板橋区××××
原 告 Ａ
同訴訟代理人弁護士 保 坂 光 彦
東京都板橋区××××
被 告 Ｂ
主 文
１ 被告は，原告に対し，３６万円及びこれに対する平成１７年１２月１８日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は，これを６分し，その５を原告の，その余を被告の負担とする。
４ この判決は，１項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
被告は，原告に対し，２４０万円及びこれに対する平成１７年１２月１８日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 争いのない事実等（末尾に証拠等の記載されていない事実は，当事者間に争いがない ）。
原告は，平成８年７月２９日，東京都板橋区ａ ｂ丁目所在のマンション(1)であるｃ（以下「本件マンション」という。 ）の別紙物件目録記載１の建物（その広さは３ＬＤＫである。以下「原告住戸」という。 ）をその妻と共に各持分２分の１の割合で買い受け，そのころから妻と共に原告住戸に居住している。
被告は，平成１６年２月ころ，原告住戸の階上の別紙物件目録記載２の建物（その広さは３ＬＤＫである。以下「被告住戸」という。 ）を他から賃借してそこに居住し，少なくとも同年４月ころ以降は，妻，長男（当時３から４歳）と被告住戸に同居していたが，平成１７年１１月１７日に妻，長男と共に被告住居を退去した。
(2) 本件マンションの敷地は第１種中高層住居専用地域に属しており，本件マンションの北側には，駐車場を置いて片側１車線の道路があるが，本件当時の原告住戸の暗騒音は，２７〜２９ｄＢである（甲２５，弁論の全趣旨） 。
２ 原告は，被告に対し，被告住戸から原告住戸に及んだ子供が廊下を走ったり，跳んだり跳ねたりする音（以下「本件音」という。 ）が受忍限度を超えていると主張して，不法行為による損害賠償請求権に基づき，慰謝料２００万円及び弁護士費用４０万円の合計２４０万円並びにこれに対する不法行為の後である平成１７年１２月１８日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求
めている。
３ 争点及びこれに関する当事者の主張
本件音が一般社会生活上原告が受忍すべき限度を超えていたか否か
（原告の主張）
被告が平成１６年２月ころに被告住戸に転居して以来，被告住戸から本件音が原告住戸に及ぶようになった。都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（平成１２年東京都条例第２１５号，以下「本件条例」という。 ）は，第１種中高層住居専用地域につき，音源の存在する敷地と隣地との境界線における音量を，午前６時から午前８時まで４５ｄＢ，午前８時から午後７時まで５０ｄＢ，午後７時から午後１１時まで４５ｄＢ，午後１１時から翌日午前６時まで４５ｄＢと規制しているが，本件音は，ほぼ毎日夜間を含め，上記規制を超えている。
被告は，原告及び本件マンションの管理組合から再三にわたり注意や要請を受けたにもかかわらず，一向に改善する意思を見せなかった。これは，本件で最も問題とされるべきである。
以上によれば，本件音が一般社会生活上原告が受忍すべき限度を超えていたということができる。
（被告の主張）
原告の上記主張は争う。
被告は，その長男が原告住戸に音を生じさせないように細心の注意を払うとともに，床にマットやカーペットを敷くなどの対処をしていた。被告の長男は，平成１６年４月に被告住戸に同居を開始し，その後１０日から１５日の間は，被告住戸に慣れず，午前零時から１時ころまで起きていたが，それ以降はほぼ毎日午後１０時ころには就寝していた。被告は，原告が一方的に被告の言い分を聞かずに静かにす
るようにと言うだけであるので，原告に対し，これ以上は静かにできない，文句があるなら建物に言うようにと述べたものである。
以上によれば，本件音が一般社会生活上原告が受忍すべき限度を超えていないということができる。
第３ 当裁判所の判断
１ 第２の１の争いのない事実等，証拠（甲１，甲４［枝番を含む］ ，甲５の１から５まで，甲７，甲８の１から３まで，甲１２，甲１３の３及び６，甲１５，甲１８，甲２４，甲２６の２の１から４まで，乙２，原告本人）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
(1) 本件マンションは，昭和６３年６月ころに建築されたものであり，その２階の床の構造は，１５０mm厚のコンクリートスラブ，その上の居間の仕上げがフェルト８mm下地の上にカットアンドパイルカーペット毛足７mmの敷き込み，和室の仕上げが防湿シートとスタイロ畳５５mmであり，重量床衝撃音遮断性能（標準重量床衝撃源使用時）は，ＬＨ−６０程度であり，日本建築学会の建築物の遮音性能基準によれば，集合住宅の３級すなわち遮音性能上やや劣る水準にある。
本件マンションの所在する土地は，第１種中高層住居専用地域に属しており，本件マンションの北側には，駐車場を挟んでバスも通行する片側１車線の道路が存在する程度であり，本件当時の原告住戸の暗騒音は，２７〜２９ｄＢ程度である。
(2) 原告は，平成８年７月２９日，その妻と共に各持分２分の１の割合で原告住戸を買い受け，そのころから妻と共に原告住戸に居住していた。
被告は，平成１６年２月ころ，原告住戸の階上の被告住戸を賃借してそこに居住し，少なくとも同年４月ころ以降は，妻，長男（当時３から４歳）と被告住戸に同居していた。
被告が被告住戸に居住を開始する前は，被告住戸から原告住戸に及ぶ音は，とりたてて問題とするものではなかったが，被告が被告住戸に居住を開始して以来，その長男が被告住戸にいるときは，同人が被告住戸を走り回ったり，跳んだり跳ねたりすることが多くなり，本件音を原告住戸に及ぼすようになった。
被告は，被告住戸に入居するに際して原告住戸に挨拶をしておらず，原告との間で近所づきあいもなかったため，原告は，本件マンションの管理人に相談し，その結果，本件マンションの管理組合名で，本件マンションの各戸に音，特に，子供が室内を走り回ったり，跳び跳ねたりする音などに注意するように呼びかける内容の同年３月４日付け書面が配布された。
しかし，本件音の状況が改善されないので，原告は，上記管理人と相談し，同年４月２２日，被告あてに，子供が室内や廊下を走ったり，跳ねたりする音が原告住戸に響いて困っているので配慮をお願いする旨の手紙を被告住戸に投函した。
被告は，末尾に謝罪文言は記載しているものの，被告住戸から原告住戸に本件音が及んだ際に，原告が原告住戸から天井を物で突いたことを非難する内容の手紙を原告住戸に投函した。
原告は，同年５月，被告住戸を訪ね，被告と話し合ったが，その際，被告は，これ以上静かにすることはできないので，文句があるなら建物に言ってくれと乱暴な口調で突っぱねた。
その後，原告が被告住戸に本件音につき抗議に行っても，被告は応対しなくなり，同年６月２２日，原告が原告住戸付近で被告と出会って騒音に対する配慮を求めた際，被告は，本件音が原告住戸に及ばないように努力しているが，これ以上は努力することができない，被告も被告住戸にいる時があるから本件音のことは知っている，原告はうるさい，原告が被告に直接訴えても無駄であるから，他の人に訴えるようにと乱暴な口調で言い，原告の妻が被告と会った際に静かにして下さいと被告に頼んでも，被告は，警察でもどこでも行けばよい，どうせ理事会では何もしてくれないのだろうと言ったりするなど原告の申入れを取り合おうとしなかった。
本件マンションの管理組合は，原告の申入れに基づき，同年６月２８日に日常の生活音について配慮することを求める内容の書面を掲示板に掲載したり，同年７月１７日に本件マンションの各戸に配布したりし，原告は，本件マンションの管理会社や警察にも相談し，警察官も数回本件マンションを訪れたが，解決には至らなかった。
そこで，原告は，本件マンションの管理会社から訴訟で解決するほかないとの指摘を受けたことを踏まえ，客観的なデータを残すほかないと考え，自らＭＤプレーヤーなどを購入したり，騒音計のリースを受けるなどし，平成１６年９月２１日以降，騒音計をリビングダイニングのほぼ中心から廊下寄りの位置で，天井から約７０cm〜１ｍの位置に設置し，Ｃ特性で測定した。耳の感度に近似するのは，Ａ特性であり，財団法人建材試験センターによる試験の結果，原告の測定した床衝撃系騒音についてＣ特性をＡ特性に補正するためには，補正量がマイナス１２ｄＢ程度であることが判明したため，これによって補正すると，平成１７年７月３１日までの間はほぼ毎日本件音が原告住戸に及んでおり，その程度は，５０〜６５ｄＢ程度のものが多く，午後７時以降，時には深夜にも原告住戸に及ぶことがしばしばあったこと，本件音が長時間連続して原告住戸に及ぶこともあったことが明らかになった。
少なくとも被告の長男が原告住戸に居住するようになった平成１６年４月ころから上記騒音計を設置するまでの状況も同様であったと考えられるし，平成１７年８月以降も，本件音の測定自体は十分にはされていないが，被告が同年１１月１７日に妻，長男と共に退去するまでその状況はほぼ同様であった。なお，同年になってからは，被告の長男が保育園に通うようになり，保育園に行っている間は，本件音は，原告住戸に及ばなくなった。また，被告は，被告住戸の床にマットを敷いたものの，その効果は明らかではない。
本件音と被告の上記対応につき，原告は，精神的に悩み，原告の妻には，同年１０月７日，咽喉頭異常感，食思不振，不眠等の症状も生じたため，原告の妻は倉科内科クリニックで通院加療を受けた。
原告は，同年４月８日，被告に対し，騒音の差止め及び損害賠償を求める旨の調停を求めたが，被告は，これに応じなかったため，調停不成立により，調停は終了した。
上記認定事実に基づき，本件音が一般社会生活上原告が受忍すべき限度を超えているか否かについて判断する。なお，本件音のようなマンションの階上からの生活音については，本件条例１３６条は適用にはならない。
本件音は，被告の長男（当時３〜４歳）が廊下を走ったり，跳んだり跳ねたりするときに生じた音である。
本件マンション２階の床の構造によれば，１重量床衝撃音遮断性能（標準重量床衝撃源使用時）は，ＬＨ−６０程度であり，日本建築学会の建築物の遮音性能基準によれば，集合住宅の３級すなわち遮音性能上やや劣る水準にある上，本件マンションは，３ＬＤＫのファミリー向けであり，子供が居住することも予定している。
しかし，平成１６年４月ころから平成１７年１１月１７日ころまで，ほぼ毎日本件音が原告住戸に及んでおり，その程度は，かなり大きく聞こえるレベルである５０〜６５ｄＢ程度のものが多く，午後７時以降，時には深夜にも原告住戸に及ぶことがしばしばあり，本件音が長時間連続して原告住戸に及ぶこともあったのであるから，被告は，本件音が特に夜間及び深夜には原告住戸に及ばないように被告の長男をしつけるなど住まい方を工夫し，誠意のある対応を行うのが当然であり，原告の被告がそのような工夫や対応をとることに対する期待は切実なものであったと理解することができる。
そうであるにもかかわらず，被告は，床にマットを敷いたものの，その効果は明らかではなく，それ以外にどのような対策を採ったのかも明らかではなく，原告に対しては，これ以上静かにすることはできない，文句があるなら建物に言ってくれと乱暴な口調で突っぱねたり，原告の申入れを取り合おうとしなかったのであり，その対応は極めて不誠実なものであったということができ，そのため，原告は，やむなく訴訟等に備えて騒音計を購入して本件音を測定するほかなくなり，精神的にも悩み，原告の妻には，咽喉頭異常感，食思不振，不眠等の症状も生じたのである。
以上の諸点，特に被告の住まい方や対応の不誠実さを考慮すると，本件音は，一般社会生活上原告が受忍すべき限度を超えるものであったというべきであり，原告の苦痛を慰謝すべき慰謝料としては，３０万円が相当であるというべきである。
そして，被告は，原告が申し立てた調停による解決も拒み，そのため，原告は，本件訴訟を原告訴訟代理人弁護士に委任せざるを得なくなったものであること，その他本件事案の内容，審理経過，認容額等を考慮すると，本件による弁護士費用として，被告に対して損害賠償を求め得る額は６万円と認めるのが相当である。
２ 以上の次第で，原告の請求は主文１項掲記の限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がないからこれを棄却することとし，主文のとおり判決する（なお，被告は，本件訴訟係属後，弁論準備手続期日に連絡することなく出頭しないことがあり，当裁判所は，平成１９年６月２６日の弁論準備手続期日において，弁論準備手続を終結させ，同年８月１０日の口頭弁論期日において，原告と被告の各本人尋問を行うことを決定し，上記弁論準備手続期日に出頭していた被告に対し，同年７月１３日までに陳述書を提出し，本人尋問の申出書を提出すること，上記口頭弁論期日には必ず出頭するように指示し，被告が上記期限内に上記陳述書及び申出書を提出しないので，裁判所書記官は，被告に対し，上記陳述書及び申出書の提出を催促するとともに，上記口頭弁論期日には必ず出頭するように連絡したが，被
告は，上記陳述書及び申出書を提出せず，上記口頭弁論期日にも出頭しなかったものである。）。
東京地方裁判所民事第４９部
裁判官 中 村 也 寸 志
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適正地代を争った事例
- 2009/07/03(金) 09:00:00
判例紹介
原被告の各先代が締結した賃貸借契約に基づく原被告間の土地の賃料について,原告が被告に対し,平成16年1月からは月額金1万4000円を金4,5万円(その後月額金1万9510円に減縮)に,平成18年8月1日からは金4万円(その後月額金2万2024円に減縮)にそれぞれ改定する旨の意思表示をしたのに対し,被告が値上げ幅が多過ぎるとしてその適正賃料を争った事案
名 古 屋 簡 易 裁 判 所 平成１９年３月３０日判決言渡し
平成１８年(ハ)第４０９５号 賃料確認等請求事件
主 文
１ 原告と被告との間で，別紙一物件目録記載の土地についての賃貸借契約における賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万８０００円， 同年８月１日以降は月額金２万００００円であることを確認する。
２ 被告は，原告に対し，金１６万００００円及びその内金である別紙二未払賃料一覧表左欄記載の各金員に対し，それぞれ対応する右欄記載の各期日から支払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。
３ 原告のその余の請求をいずれも棄却する。
４ 訴訟費用は，これを３分し，その１を原告の，その余を被告の負担とする。
５ この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
１ 原告と被告との間で，原告が被告に賃貸している別紙一物件目録記載の土地の賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万９５１０円，同年８月１日以降は月額金２万２０２４円であることを確認する。
２ 被告は，原告に対し，金２１万８９５４円及び別紙三未払賃料損害金一覧表記載の各未払賃料に対する各起算日から支払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 本件は，原被告の各先代が締結した賃貸借契約に基づく原被告間の土地の賃料について，原告が被告に対し，平成１６年１月からは月額金１万４０００円を金４，５万円（その後月額金１万９５１０円に減縮）に，平成１８年８月１日からは金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）にそれぞれ改定する旨の意思表示をしたのに対し，被告が値上げ幅が多過ぎるとしてその適正賃料を争った事案である。
２ 争いのない事実，証拠及び弁論の全趣旨で認められる事実
(１ ) 訴外亡Ａは，訴外亡Ｂとの間で，昭和３８年１０月１日，別紙一物件目録記載の土地を木造建物所有の目的で，期間の定めなく，賃料月額金２２００円（当初賃料はその後逐次改定，翌月分を当月３０日払いの約定は，その後当月分を当月払い状態が続いたが，約定は当初のとおり。 ）で賃貸借契約を締結し，同日，同Ｂに対し上記土地を引き渡した。
(２ ) 訴外亡Ａは昭和５３年３月１４日死亡し，原告は相続により上記土地所有権を取得し，賃貸人の地位を承継した。他方，訴外亡Ｂは平成１５年５月２３日死亡し，被告は相続により上記建物所有権を取得し，本件土地の賃借権を承継取得した。
(３ ) 本件土地の賃料は，平成１５年１０月当時，月額金１万４０００円であったが，長年低額に据え置かれ，租税等の増加や地価の上昇等近隣地代との均衡を欠き不相当となったことから，原告は被告に対し，平成１５年１０月１６日，口頭で本件土地の賃料を平成１６年１月１日から月額金４万円ないし５万円に増額 （その後月額金１万９５１０円に減縮） するとの意思表示をし，更に，平成１８年７月２９日到達の書面で本件土地の賃料を平成１８年８月１日から月額金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）に増額するとの意思表示をした。
（４ ) 被告は，原告との話合いでは賃料値上げ額に合意できず，平成１６年１月以降，引続き従前の賃料月額金１万４０００円を現実に提供し，原告は賃料内金として受領していたが，同年１２月末頃，原告に賃料持参の際，領収書交付を求めたことから原告と諍いとなり，被告は同年１２月分賃料から以後
毎月，月額金１万４０００円を弁済供託し，本件土地を賃借している。
３ 争点
平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日まで及び同年８月１日以降の本件土地の適正な改定継続賃料はいくらか。
第３ 争点に関する判断
１ 本件土地の適正な賃料額
(１ ) 改定継続賃料の算定法式としては，差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法が存するところ，鑑定の結果によれば，本件土地の賃料について，差額配分法，利回り法及びスライド法の３方式を併用し，各方式による平成１６年１月１日時点での試算賃料（差額配分法月額２万２４４９円，利回り法月額１万３２７２円，スライド法月額１万３９９４円）及び平成１８年８月１日時点の試算賃料（差額配分法月額２万６０１６円，利回り法月額１万３８３９円，スライド法月額１万４２４０円）を比較考量し，３方式の長所短所を考慮し諸要因による調整として４：１：１の加重平均により算出すると，平成１６年１月１日時点の適正な改定継続賃料は月額金１万９５１０円，平成１８年８月１日時点の適正な改訂継続賃料は月額金２万２０２４円が相当と結論付けており，鑑定内容における各資料の数値の採用や計算結果も適正なものと認められ，各試算資料の数値調整としての加重平均方式も， 諸要因の調整割合の評価は別として合理的なものと認めることができる。
(２ ) 被告は， 本件鑑定結果が 賃貸人側に有利な差額配分法を過度に重視して，差額配分法，利回り法，スライド法の３方式による各試算資料の加重平均を４：１：１で改定継続賃料を算出するのは不合理であり，仮に不合理でないとしても，本件事案の和解案として裁判所から提示された平成１６年１月１
日時点で月額金１万７４００円，平成１８年８月１日時点で月額１万９５００円の金額と比較しても増加額が大きく，合理的とみなされる複数の適正地代に関する意見があればその結果等を平均調整するのが相当であり，被告が来年以降，定年退職による収入減で家族を扶養する経済環境にあることも斟酌されたいと主張するが，本件審理中の和解案との比較は，和解提示額が根拠に基づく計算結果であったとしても鑑定結果と平均調整することは相当でなく，被告の今後の経済状況の斟酌も事情として理解はできても，本件の適正改定継続賃料を算定する要因として考慮するのは相当でない。
(３ ) 本件で，適正な改定継続賃料を算定するには，鑑定の結果も踏まえ，本件賃貸借契約の経緯や当事者間の個別事情も総合的に斟酌する必要があるところ，証拠及び弁論の全趣旨によれば，本件土地の貸借は，昭和２３年頃の使用貸借で始まったが，昭和３８年頃，訴外亡Ｂが木造建物を新築した際，賃貸借契約に改められ，以後，昭和４０年代後半から５０年代前半の二度に亘る地価高騰期や平成初頭のインフレによる地価高騰期，その後の不況やデフレによる地価下落期等の大きな価格変動にも，期間の長短はあるものの当時１０００円刻みによる賃料増加に止められ，訴外亡Ｂ生存中は比較的低額に抑えられてきたものの，被告が賃借人となった後は５ヶ月程で，直近の改定時期から１年後の大幅な増額改定要求を受けたこと，本件土地は市街地の住宅地域で最有効使用も住居等であること，本件現行賃料が，鑑定結果では，本件土地の経済的価値に基づく理論上の適正賃料とされる差額配分法による試算資料数値と大きく乖離していること等が認められ，鑑定資料の３方式による試算資料の加重平均による数値調整をするに当たっては，経済的価値に即応した性質の強い差額配分法を加重する必要性は認められるものの，現行賃料を基準要因の一つとする利回り法やスライド法による数値とも応分の均衡を保つ必要性も認められ，３方式の加重平均は２：１：１で算出した額が相当と認められることから ，適正な改定継続賃料 （１００円以下切捨て） は，平成１６年１月１日時点は月額金１万８０００円，平成１８年８月１日時点は月額金２万００００円であると認めることができる。
２ 以上によれば，原告の被告に対する本訴請求は，主文認容の限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
名 古 屋 簡 易 裁 判 所
裁 判 官 渡 邊 直 紀
別紙一
物 件 目 録
土地
名古屋市Ｃ区ＤＥ丁目所 在
地 番 Ｆ番
地 目 宅地
地 積 １０４．１６平方メートル
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敷引特約は消費者契約法10条により無効（京都地方裁判所）
- 2009/07/02(木) 09:10:00
判例紹介
事件番号 平成１８年(レ)第７９号
事件名 敷金返還請求控訴事件裁判
年月日 平成１９年４月２０日
裁判所名 京都地方裁判所
部 第２民事部
結果 原判決取消し，請求認容
（判示事項の要旨）
控訴人が，被控訴人との間で締結した賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に敷金の一部を返還しない旨のいわゆる敷引特約が付されており，被控訴人から敷金３５万円のうち５万円しか返還されなかったことから，上記敷引特約が消費者契約法１０条により全部無効であるとして，被控訴人に対し，敷金残金３０万円などの返還を求めたところ，上記敷引特約は消費者契約法１０条により無効であると判断された事例
主 文
１ 原判決を取り消す。
２ 被控訴人は，控訴人に対し，３０万円及びこれに対する平成１６年１０年２日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
３ 訴訟費用は第１，２審とも被控訴人の負担とする。
４ この判決は，２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 当事者の求めた裁判
１ 控訴の趣旨
(１) 主文１ないし３項同旨
(２) 仮執行宣言
２ 控訴の趣旨に対する答弁
（１） 本件控訴を棄却する。
（２） 控訴費用は控訴人の負担とする。
第２ 事案の概要等
１ 事案の概要
本件は，控訴人が，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に敷金３５万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に敷金の一部を返還しない旨のいわゆる敷引特約が付されており，被控訴人から敷金３５万円のうち５万円しか返還されなかったことから，上記敷引特約が消費者契約法１０条により全部無効である0として，被控訴人に対し，不当利得に基づき，敷金残金３０万円及びこれに対する約定の敷金返還期日の翌日である平成１６年１０年２日から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。 原審は，敷引特約は有効であるとして，控訴人の請求を棄却したことから，控訴人がこれを不服として，控訴した。
２ 当事者間に争いがない事実
( １） 控訴人は，平成１３年１２月２５日，被控訴人との間で，下記の約定で賃貸借契約を締結し （以下 「本件賃貸借契約」 という。），同日 ， 被控訴人から，賃貸借物件の引渡しを受けた。
ア 賃貸借物件 不動産Ａ
イ 所在地 京都府相楽郡 a 町ｂ 番地のｃ
ウ 賃料 月額７万３０００円
エ 賃貸期間 平成１３年１２月２６日から平成１５年１２月２５日まで
オ 敷金 ３５万円
カ 敷金の返還時期 退去後１か月以内
（２） 控訴人は，本件賃貸借契約締結の際，被控訴人との間で，敷金３５万円のうち３０万円については解約引き金として控訴人に返還しない旨の合意をし（以下「本件敷引特約」という。） ，被控訴人に対し，敷金３５万円を交付した。
（３） 控訴人は，平成１６年９月１日，被控訴人に対し，上記賃貸借物件を明け渡した。
（４） 控訴人は，被控訴人から，敷金３５万円のうち５万円の返還を受けた。
第３ 争点
本件敷引特約は，消費者契約法１０条により，全部無効となるか。
第４ 当事者の主張
（原告の主張）
本件敷引特約は，次のとおり，控訴人が本来有しているはずの敷金返還請求権を特約によって制限し，義務を加重する条項であって，信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから，消費者契約法１０条によって，特約全体が無効となる。
１ 賃貸借契約は使用収益と賃料支払が対価関係に立つのであるから，使用収益させることにより当然に自然損耗が発生する。よって，賃料は当然に自然損耗についての修繕費用を包含するのであるから，自然損耗についての修繕費用を賃料以外の名目で回収する敷引特約は，賃料の二重取りとなる。
２ そもそも契約条項は賃貸人が決定しているのが通常であり，賃借人はそれに従うほかなく，条項の削除を申し入れても賃貸人に拒否されれば，それ以上の交渉が不可能なことは周知の事実である。このように，一般消費者たる控訴人が賃貸借契約締結時に敷引特約を削除して契約を締結することは事実上極めて困難である。
３ 京滋地区において敷引特約が出回り始めたのは，ここ数年のことであり，商慣習と呼べるほど成熟・定着しているものではない。４ 本件敷引特約は，被控訴人の損害の有無及び契約期間の長短に関わらず，敷金の８５％を超える金額を控除して返還するものであり，控訴人にとって不当に不利である。
（被告の主張）
本件敷引特約は，次のとおり，消費者契約法１０条に反するものではない。
１ 自然損耗についての修繕費用を賃料という名目で回収するか，敷引金という名目によって回収するかは，原則として賃貸人の自由に委ねられている事柄である。そして，賃貸人が契約締結時に自然損耗の修繕費を含めた適正な賃料を設定することは，その時点で将来にわたる賃貸借の期間が不明である以上，現実的には不可能であるから，自然損耗についての修繕費用を敷引金という名目によって回収する本件敷引特約には合理性がある。
このように，賃貸人が自然損耗についての修繕費用を賃料名目ではなく敷引金名目で回収しようと考えて賃料を設定している場合には，目的物の通常の使用に伴う自然損耗に要する修繕費用が考慮された上で賃料が算定されているとはいえないのであるから，賃料の二重取りには当たらない。
２ 賃貸人が，次の入居者を獲得するためには，入居しようとする者に，前借主の生活臭を感じさせない程度にリフォーム（自然損耗の修繕）を行う必要があり，そのリフォームの程度は，賃貸借期間の長短とは直接の関係はなく，１年程度の短期間の賃貸借であっても，相当程度のリフォームは必要である。 そして，賃貸人は，賃貸借の期間がどの程度継続するか予測し難いため，リフォーム費用を含めた適正な賃料額を設定することは困難であるから，リフォーム代を賃料とは別の名目で回収することには，一定の合理性がある。
３ 建物の賃貸借は，賃貸人が建物を貸し，賃借人が賃料を支払って借りるという，単純な契約関係にすぎず，賃貸人と賃借人との間に情報の格差というものは特にはない。また，代替性のある賃貸物件は多数存在するから，消費者は敷引を望まないのであれば，敷引がなされない賃貸物件を選択すればよいのであって，交渉力の格差というものも存在しない。
４ 消費者契約法１０条にある「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定」とは任意規定を指すところ，敷引特約は少なくとも関西地方においては事実たる慣習と認められるから，民法９２条により，敷引特約は任意規定と同様に扱われるべきこととなる。そして，敷引特約は，賃借人の負担すべき原状回復費用を予定し，あるいは通常の損耗に対する修理費用を賃借人の負担とする趣旨で定められているものであり，契約締結時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されている限り，賃借人の信頼や期待を裏切るものではないから，直ちに信義誠実の原則に反するものであるとは到底認められない。また，敷引特約が事実たる慣習として成立すること自体，それなりの制度としての合理性が認められる
５ 本件敷引特約においては，敷引額が敷金の８５％を超える金額であるが，本件敷引特約は，自然損耗についての修繕費用を賃借人の負担とする趣旨であるから，敷金と敷引額の割合を問題とするのは無意味であり，敷引額が自然損耗についての修繕費用として相当な金額であるかどうかこそが問われるべきであるところ，本件建物の間取り，専有面積及び賃貸借期間からみて，自然損耗についての修繕費用を３０万円と定め，これを敷金から差し引くことは特に不当とはいえない。
第５ 当裁判所の判断
１ 本件敷引特約が消費者契約法１０条により無効となるには，�）楫鑄澎�特約が，民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであること，及び�¬泳。云鬘温爐傍�定する基本原理である信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることが必要である。
２ そこで，まず，前者の要件について検討するに，敷金は，賃料その他の賃借人の債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に対して交付される金員であり，賃貸借目的物の明渡し時に，賃借人に債務不履行がなければ全額が，債務不履行があればその損害額を控除した残額が，賃借人に返還されることが予定されている。そして，賃貸借は，一方の当事者が相手方にある物を使用・収益させることを約し，相手方がこれに対して賃料を支払うことを約することによって成立する契約であるから，目的物を使用収益させる義務と賃料支払義務が対価関係に立つものであり，賃借人に債務不履行があるような場合を除き，賃借人が賃料以外の金銭の支払を負担することは法律上予定されていない。また，本件各証拠を検討しても，関西地方において敷引特約が事実たる慣習として成立していることを認めるに足りる証拠はない。そうすると，本件敷引特約は，上記第２の２（２）のとおり，敷金の一部を返還しないとするものであるから，民法の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。
３ 次いで，本件敷引特約が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるかについて検討するに，上記２説示のとおり，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の性質上当然に予定されているから，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する自然損耗に係る投下資本の回収は，通常，修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。したがって，自然損耗についての必要費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，契約締結時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになる。これに対し，被控訴人は，自然損耗についての修繕費用を賃料という名目で回収するか，敷引金という名目によって回収するかは，原則として賃貸人の自由に委ねられている事柄であり，本件においては，自然損耗についての修繕費用を敷引金という名目によって回収することにつき合理的理由があると主張するところ，確かに，自然損耗についての必要費の回収をどのような方法で行うかは，投資者たる賃貸人の自由に委ねられているから，賃貸人が，賃料には自然損耗についての必要経費を算入せず，低額に抑えた上で， 自然損耗についての必要費を敷引金という名目によって回収したとしても，信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するとはいえない。しかし，本件各証拠を検討しても，控訴人及び被控訴人が，本件賃貸借契約締結時に，自然損耗についての必要経費を賃料に算入しないで低額に抑え，敷引金にこれを含ませることを合意したことを認めるに足りる証拠はないから，被控訴人の同主張は理由がない。
また，証拠（甲８）及び弁論の全趣旨によれば，敷引特約は，事実たる慣習とまではいえないものの，関西地区における不動産賃貸借において付加されることが相当数あり，賃借人が交渉によりこれを排除することは困難であって，消費者が敷引特約を望まないのであれば，敷引特約がなされない賃貸物件を選択すればよいとは当然にはいえない状況にあることが認められ，これに，上記第２の２（２）及び（４）のとおり，本件敷引特約は敷金の８５％を超える金額を控除するもので，控訴人に大きな負担を強いるものであることを総合すると，本件敷引特約は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであると判断するのが相当である。これに対し，被控訴人は次の入居者を獲得するためのリフォーム代を敷引金名目で回収することは，一定の合理性を持つ旨主張するが，新規入居者獲得のための費用は，新規入居者の獲得を目指す賃貸人が負担すべき性質のものであって，敷引金名目で賃借人に転嫁させることに合理性を見いだすことはできない。また，被控訴人は，建物の賃貸借は，単純な契約関係にすぎず，賃貸人と賃借人との間に情報の格差が特にはないと主張するが，一消費者である賃借人と事業者である賃貸人との間では情報力や交渉力に格差があるのが通常であって，このことは被控訴人が事業者である本件においても同様であるから，被控訴人の同主張も理由がない。
４ 以上によれば，本件敷引特約は，消費者契約法１０条により，特約全体が無効であると認められるから，控訴人の本件請求は理由があり，これを棄却した原判決は相当でなく，本件控訴は理由がある。そこで，原判決を取り消して，本件請求を認容することとし，訴訟費用の負担につき，民事訴訟法６７条２項本文，６１条を，仮執行宣言について同法２５９条１項をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第２民事部
裁判長裁判官 山 下 寛
裁判官 森 里 紀 之
裁判官 衣斐 瑞穂は，転補につき，署名押印することができない。
裁判長裁判官 山 下 寛
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
＊平成17年03月10日最高裁判所第一小法廷判決 （建物明渡請求事件）
- 2009/07/01(水) 09:00:00
判例紹介
事件番号 平成13(オ)656
事件名 建物明渡請求事件
裁判年月日 平成17年03月10日
法廷名 最高裁判所第一小法廷
裁判種別 判決
判例集巻・号・頁 第59巻2号356頁
原審裁判所名 東京高等裁判所
原審事件番号 平成11(ネ)3608
原審裁判年月日 平成13年01月30日
（判示事項）
1 所有者から占有権原の設定を受けて抵当不動産を占有する者に対して抵当権に基づく妨害排除請求をすることができる場合
2 抵当権に基づく妨害排除請求権の行使に当たり抵当権者が直接自己への抵当不動産の明渡しを請求することができる場合
3 第三者による抵当不動産の占有と抵当権者についての賃料額相当の損害の発生の有無
（裁判要旨）
1 抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する者であっても，抵当権設定登記後に占有権原の設定を受けたものであり，その設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ，その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは，抵当権者は，当該占有者に対し，抵当権に基づく妨害排除請求として，上記状態の排除を求めることができる。
2 抵当不動産の占有者に対する抵当権に基づく妨害排除請求権の行使に当たり，抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合には，抵当権者は，当該占有者に対し，直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる。
3 抵当権者は，抵当不動産に対する第三者の占有により賃料額相当の損害を被るものではない。
参照法条 民法369条，民法709条
主 文
１ 原判決主文第３項を破棄し，同部分に係る被上告人の請求を棄却する。
２ 賃借権侵害による不法行為に基づく賃料相当損害金の支払請求に係る被上告人の控訴を棄却する。
３ 上告人のその余の上告を棄却する。
４ 控訴費用及び上告費用は，これを３分し，その１を被上告人の負担とし，その余を上告人の負担とする。
理 由
第１ 事案の概要
１ 原審の適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1) 被上告人は，平成元年９月５日，Ａ社（以下「Ａ社」という。）との間で，Ａ社所有の土地上に地下１階付９階建ホテル（以下「本件建物」という。）を請負代金１７億９０１４万円で建築する旨の請負契約を締結し，平成３年４月３０日，本件建物を建築して完成させたものの，Ａ社が請負代金の大部分を支払わなかったため，の引渡しを留保した。
(2) Ａ社は，平成４年４月ころ，被上告人との間で，請負残代金が１７億２９０６万円余であることを確認し，これを同年５月から８月まで毎月末日限り５００万円ずつ支払い，同年９月末日に残りの全額を支払うこと，被上告人の請負残代金債権を担保するため，本件建物及びその敷地につき，いずれも被上告人を権利者として，抵当権（以下「本件抵当権」という。）及び停止条件付賃借権（以下「本件停止条件付賃借権」という。）を設定すること，本件建物を他に賃貸する場合には被上告人の承諾を得ることを合意した（以下「本件合意」という。）。本件停止条件付賃借権は，本件抵当権の実行としての競売が申し立てられることなどを停止条件とするものであって，本件建物の使用収益を目的とするものではなく，本件建物及びその敷地の交換価値の確保を目的とするものであった。そして，Ａ社は，本件合意に基づき，同年５月８日，本件抵当権設定登記と本件停止条件付賃借権設定仮登記を了した。そこで，被上告人は，Ａ社に対し，本件建物を引き渡した。
(3) ところが，Ａ社は，本件合意に違反し，上記分割金の弁済を一切行わず，しかも，平成４年１２月１８日，被上告人の承諾を得ずに，Ｂ社（以下「Ｂ社」という。）に対し，賃料月額５００万円，期間５年，敷金５０００万円の約定で本件建物を賃貸して引き渡した（以下，この賃貸借契約を「本件賃貸借契約」という。）。その後，平成５年３月に敷金を１億円に増額し，同年５月１日に賃料を月額１００万円に減額するとの合意がそれぞれされたが，敷金が実際に交付されたか否かは定かでない。
(4) Ｂ社は，平成５年４月１日，被上告人の承諾を得ずに，上告人に対し，賃料月額１００万円，期間５年，保証金１億円の約定で本件建物を転貸して引き渡した（以下，この転貸借契約を「本件転貸借契約」という。）。不動産鑑定士の意見書によれば，本件建物の適正賃料額は，平成７年１月３１日時点で月額５９２万円，平成１０年１０月２６日時点で月額６１３万円とされており，本件転貸借契約の賃料額は，適正な額を大幅に下回るものであった。
(5) 上告人とＢ社の代表取締役は同一人である。また，Ａ社の代表取締役は，平成６年から平成８年にかけて上告人の取締役の地位にあった者である。なお，Ａ社は，平成８年８月６日に銀行取引停止処分を受けて事実上倒産した。
(6) 被上告人は，平成１０年７月６日，東京地方裁判所八王子支部に対し，本件建物及びその敷地につき，本件抵当権の実行としての競売を申し立てた。本件建物の最低売却価額は，平成１２年２月２３日に６億４０３９万円であったものが，同年１０月１６日には４億８０２９万円に引き下げられたものの，本件建物及びその敷地の売却の見込みは立っていない。このように，本件建物及びその敷地の競売手続による売却が進まない状況の下で，Ａ社の代表取締役は，被上告人に対し，本件建物の敷地に設定されている本件抵当権を１００万円の支払と引換えに放棄するように要求した。
２ 被上告人は，上告人に対し，第１審において，上告人による本件建物の占有により本件停止条件付賃借権が侵害されたことを理由に，賃借権に基づく妨害排除請求として，本件建物を明け渡すこと及び賃借権侵害による不法行為に基づき賃料相当損害金を支払うことを請求したところ，第１審はこの請求をいずれも棄却した。これに対し，被上告人が，控訴し，原審において，上記請求と選択的に，上告人による本件建物の占有により本件抵当権が侵害されたことを理由に，抵当権に基づく妨害排除請求として，本件建物を明け渡すこと及び抵当権侵害による不法行為に基づき賃料相当損害金を支払うことを追加して請求したところ，原審はこの追加請求をいずれも認容した。
第２ 上告代理人相澤建志，同藤井秀夫の上告受理申立て理由１について
１ 所有者以外の第三者が抵当不動産を不法占有することにより，抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ，抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは，抵当権者は，占有者に対し，抵当権に基づく妨害排除請求として，上記状態の排除を求めることができる（最高裁平成８年（オ）第１６９７号同１１年１１月２４日大法廷判決・民集５３巻８号１８９９頁）。そして，【要旨１】抵当権設定登記後に抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する者についても，その占有権原の設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ，その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは，抵当権者は，当該占有者に対し，抵当権に基づく妨害排除請求として，上記状態の排除を求めることができるものというべきである。なぜなら，抵当不動産の所有者は，抵当不動産を使用又は収益するに当たり，抵当不動産を適切に維持管理することが予定されており，抵当権の実行としての競売手続を妨害するような占有権原を設定することは許されないからである。
また，【要旨２】抵当権に基づく妨害排除請求権の行使に当たり，抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合には，抵当権者は，占有者に対し，直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができるものというべきである。
２ これを本件についてみると，前記事実関係によれば，次のことが明らかである。
本件建物の所有者であるＡ社は，本件抵当権設定登記後，本件合意に基づく被担保債権の分割弁済を一切行わなかった上，本件合意に違反して，Ｂ社との間で期間を５年とする本件賃貸借契約を締結し，その約４か月後，Ｂ社は上告人との間で同じく期間を５年とする本件転貸借契約を締結した。Ｂ社と上告人は同一人が代表取締役を務めており，本件賃貸借契約の内容が変更された後においては，本件賃貸借契約と本件転貸借契約は，賃料額が同額（月額１００万円）であり，敷金額（本件賃貸借契約）と保証金額（本件転貸借契約）も同額（１億円）である。そして，その賃料額は適正な賃料額を大きく下回り，その敷金額又は保証金額は，賃料額に比して著しく高額である。また，Ａ社の代表取締役は，平成６年から平成８年にかけて上告人の取締役の地位にあった者であるが，本件建物及びその敷地の競売手続による売却が進まない状況の下で，被上告人に対し，本件建物の敷地に設定されている本件抵当権を１００万円の支払と引換えに放棄するように要求した。
以上の諸点に照らすと，本件抵当権設定登記後に締結された本件賃貸借契約，本件転貸借契約のいずれについても，本件抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められるものというべきであり，しかも，上告人の占有により本件建物及びその敷地の交換価値の実現が妨げられ，被上告人の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるということができる。
また，上記のとおり，本件建物の所有者であるＡ社は，本件合意に違反して，本件建物に長期の賃借権を設定したものであるし，Ａ社の代表取締役は，上告人の関係者であるから，Ａ社が本件抵当権に対する侵害が生じないように本件建物を適切に維持管理することを期待することはできない。
３ そうすると，被上告人は，上告人に対し，抵当権に基づく妨害排除請求として，直接自己への本件建物の明渡しを求めることができるものというべきである。被上告人の本件建物の明渡請求を認容した原審の判断は，結論において是認することができる。論旨は採用することができない。
第３ 上告代理人相澤建志，同藤井秀夫の上告理由について
民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは，民訴法３１２条１項又は２項所定の場合に限られるところ，本件上告理由は，理由の不備をいうが，その実質は単なる法令違反を主張するものであって，上記各項に規定する事由に該当しない。
第４ 職権による検討
１ 原審は，上告人の占有により本件抵当権が侵害され，被上告人に賃料額相当の損害が生じたとして，前記のとおり，抵当権侵害による不法行為に基づく被上告人の賃料相当損害金の支払請求を認容した。
２ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
【要旨３】抵当権者は，抵当不動産に対する第三者の占有により賃料額相当の損害を被るものではないというべきである。なぜなら，抵当権者は，抵当不動産を自ら使用することはできず，民事執行法上の手続等によらずにその使用による利益を取得することもできないし，また，抵当権者が抵当権に基づく妨害排除請求により取得する占有は，抵当不動産の所有者に代わり抵当不動産を維持管理することを目的とするものであって，抵当不動産の使用及びその使用による利益の取得を目的とするものではないからである。そうすると，原判決中，上記請求を認容した部分は，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反があり，破棄を免れない。そして，上記説示によれば，上記請求は理由がないから，これを棄却することとする
３ また，上記請求と選択的にされている賃借権侵害による不法行為に基づく賃料相当損害金の支払請求については，前記事実関係によれば，本件停止条件付賃借権は，本件建物の使用収益を目的とするものではなく，本件建物及びその敷地の交換価値の確保を目的とするものであったのであるから，上告人による本件建物の占有により被上告人が賃料額相当の損害を被るということはできない。そうすると，第１審判決中，賃借権侵害による不法行為に基づく賃料相当損害金の支払請求を棄却した部分は正当であるから，これに対する被上告人の控訴を棄却することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 泉 ��治 裁判官 横尾和子 裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 島田仁郎 裁判官 才口千晴）
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家主と管理業者の脅迫的立退き行為に慰謝料が認められた
- 2009/06/30(火) 10:31:01
判例紹介
事件番号 ：平成１８年（ワ）第２４５５号
事件名 ：損害賠償請求事件
裁判年月日 ：Ｈ１９．１０．１８
裁判所名 ：京都地方裁判所
部 ：第２民事部
結果 ：一部認容
（判示事項の要旨）
Ｘの居住する賃貸家屋の家主であるＹ１は，Ｙ２社に対し当該家屋の明渡し，に関するＸとの明渡交渉を委託した。Ｙ２社の従業員は，何度かＸ方を訪問して交渉したが明渡しの同意を得るに至らず，最後の交渉が行われた約２週間後，解体業者に命じて，Ｘ方に隣接するＹ１所有の家屋の取壊しを行わせた。Ｘが，(1)交渉の過程におけるＹ２社従業員の発言が脅迫に当たること，(2)隣接家屋の取壊しは乱暴に行われＸに不当な心理的圧力をかけるためのものであったこと，を主張し，不法行為に基づく精神的損害の賠償を求めた。本判決は(1)の主張は認めなかったが，(2)の主張には理由があるとして，Ｙ２社に50万円の賠償を命じた。また，Ｙ１についてもＹ２社が不当な態様及び目的で隣接家屋の取壊しを行うことを認識せず取壊しに承認を与えたことに過失があるとして，同額の賠償を命じた。
主 文
１ 被告らは原告に対し，連帯して，50万円及びこれに対する平成18年10月７日から支払済みに至るまで年５％の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用はこれを４分し，その３を原告の，その１を被告らの負担とする。
３ この判決は仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
被告らは，連帯して，原告に対し，200万円及びこれに対する訴状送達の日の翌日から支払済みに至るまで年５％の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 本件訴訟の概略
原告は，被告Ｙ１の所有家屋の賃借人である。被告Ｙ２社は，被告Ｙ１から当該家屋の管理の委任を受けた業者であり，原告との間で明渡しの交渉を行った。
本件は，原告が，交渉の過程において被告Ｙ２社の従業員による脅迫ないし嫌がらせにわたる所為があったと主張して，精神的損害に対する慰謝料を請求した事案である。
２ 前提事実（証拠を示さない事実は当事者間に争いがない。日付けはすべて平成18年のものである ）。
（１）原告は，肩書住所地において，被告Ｙ１から木造２階建ての家屋（以下「本件家屋」という。 ）を賃借して居住している。
（２）本件家屋は，同一区画内に建てられた被告Ｙ１所有の４軒の家屋のうちの１軒である。４軒の家屋はいずれも昭和28年に建築されたもので，壁を接して２軒ずつ建てられたほぼ同一構造の木造２階建ての家屋の２組から成る。
１月30日の段階では，本件家屋に隣接する家屋（以下「隣接家屋」という。 ）は，空き家となっていた。他の２軒のうち，１軒には訴外Ａ氏が居住しており，１軒は空き家であった。
（３） １月30日，被告Ｙ２社の従業員Ｂが原告方を訪れ，本件家屋の明渡しを求めた。
（４） ２月２日，２月６日，２月16日，３月３日，３月24日に，Ａ宅で，本件建物の明渡しを求めるＢと，これを拒む原告及びＡとの間で，協議が行われた。
これらの協議には，被告Ｙ２社側ではＢに加えて被告Ｙ２社代表者が同席することがあり，原告側ではケアマネージャーのＣ氏又は市会議員のＤ氏が同席した。
（５） ４月９日に，被告Ｙ２社の依頼した解体業者が，空き家になっていた２戸の家屋の取壊し作業に着手したが，原告の抗議を受けて作業を終了し引き揚げた。当日は，Ｂも解体業者と同行していた。
３ 争点及び当事者の主張
（１）被告Ｙ２社の不法行為責任
〔原告〕
被告Ｙ２社は，Ｂ及び代表者の脅迫的言辞により原告を恐怖させ，困惑させた。また，空き家の取壊しにより，原告が通路を通行する権利，安全・安心に生活する権利を妨害し，四六時中更なる嫌がらせを受けるのではないかという不安に陥れ，もって本件家屋の明渡しを強要しようとした。これらの行為により，原告の平穏な生活を著しく侵害した。
〔被告ら〕
原告の立退きの要請及びＡ宅における協議において，Ｂ又は被告Ｙ２社代表者が脅迫的言辞を用いたことはない。また，隣接家屋の取壊し作業は相当な手順を踏んで平穏に行われていたにもかかわらず，原告がこれを中断させたものである。
（２） 被告Ｙ１の不法行為責任
〔原告〕
被告Ｙ１は，被告Ｙ２社の不法行為を放置し，原告が抗議をしても誠実に対応せず，被告Ｙ２社の不法行為を黙認してきた。
〔被告ら〕
争う。
（３） 損害額
〔原告〕
被告らの不法行為により原告が被った精神的損害に対する慰謝料の額は200万円が相当である。
〔被告ら〕
争う。
第３ 当裁判所の判断
１ 被告Ｙ２社の不法行為責任
（１） 脅迫的言辞について
ア 原告の供述（甲19，原告本人）によれば，１月30日の経緯は以下のとおりであると認められる。
�� 原告は突然のＢの来訪に困惑して退去を求めたが，Ｂはなかなか退去しようとしなかった。
�� 原告が，夕方にＡが帰宅した後にＡと一緒に再度話を聞く旨を約束して初めて，Ｂは退去した。
�� 午後８時ころ，ＢはＡ宅を訪れ，Ａに対して明渡し又は家賃の倍増を強い口調で求めた。原告に対しても，２月２日に再度訪問する旨を告げた。
被告らは，Ｂは丁寧な口調で本件家屋の明渡しを求めたと主張し，Ｂもその旨供述するが（乙６，Ｂ証人 ，下記イのとおりの２月２日以降の協）議におけるＢらの言辞からすれば，１月30日においても，相当強硬に明渡しを求めたものと推認されるところであり，被告らの主張は採用できない。
イ ２月２日以降の協議の録音テープ（甲10〜13）によれば，これらの協議の席上，Ｂないし被告Ｙ２社代表者は 「どんなことをしてでもあけてもらう」 「強硬手段でいかんなん」 「つぎの手をうつ。くさびを打ちに。がんと」 「おれとこかて力でいくで」等と発言したことが認められる。
ウ 上記ア，イに認定した事実からすれば，Ｂ及び被告Ｙ２社代表者の言辞はいささか穏当を欠いていた。しかし，原告が本件家屋の明渡しに応じない意向であった以上，被告Ｙ２社としては交渉の方法の一つとして強硬姿勢を示さざるを得なかったともいえる。そして，２月２日以降の協議においては，原告側の立場で前記Ｃ氏やＤ氏のような男性が立ち会っていたことも考慮すれば，Ｂ及び被告Ｙ２社代表者の言辞が，不法行為を構成するに足るほどの違法性を帯びるとはいえない。
（２） 隣接家屋の取壊し作業について
ア 原告の供述（甲19，原告本人）及び写真（甲14，17）によれば，解体業者が行った隣接家屋の取壊し作業は，以下のような内容のものであったと認められる。そして，解体業者は被告Ｙ２社の依頼を受けて作業を行っており，Ｂが実際の作業に立ち会っていたことからすれば，このような作業内容も被告Ｙ２社の指示によると認められる。
�� 本件家屋と隣接家屋は壁を接しているにもかかわらず，本件家屋の養生は全くなされていない。
�� 具体的な作業内容は，２階屋根の中央に穴を開ける，窓枠や建具を破壊して通路に散乱させる，１階の軒の屋根瓦を通路に落とす，壁を引き剥がす，等であった。
被告らは，取壊し作業は通常の解体の手順に従って丁寧に行っており，上記写真は作業直後の状況とは異なると主張し，Ｂもその旨供述する。しかし，原告側が写真を撮影するに当たってわざわざ建具等を破壊して散乱させるとは通常考えられないし，上記�´△里茲Δ癖�法が解体作業の通常の手順であると認めるに足る証拠はない。
イ 次いで，隣接家屋の取壊し作業を被告Ｙ２社が行ったことの目的について検討する。
作業に先立つ３月24日の協議では，被告Ｙ２社代表者及びＢは 「そん，だけどうしても抵抗しはんねやったら，うちはうちのやり方でするさかい」 「それは力で出さなしゃあないやん」等と発言している（甲13-1） 。また，本件家屋を原告から明け渡してもらわない限り跡地の利用はできないこと，及び，本件家屋の明渡しを受けた後に２軒一緒に取り壊す方が作業も簡便で費用は相対的に少なくて済むはずであること，に照らすと，隣接家屋だけを先に取り壊すのは経済的にみて不合理である。これらの事情に，上記アのとおりの作業内容をあわせ考えれば，被告Ｙ２社による隣接家屋の取壊し作業は，原告に対して心理的圧力をかける目的で行われたと推認することができる。
この点につき，Ｂは，隣接家屋が老朽化していて危ないから取り壊してほしい，という被告Ｙ１の意向に沿って取壊し作業を行ったと供述する。しかし，隣接家屋が建てられたのは本件家屋と同時であり，本件家屋は現に原告の居住に耐えているのであるから，隣接家屋が，すぐに取り壊さなければ危険なほどに老朽化していたとは考えられない。
ウ 上記ア，イに認定した事実からすれば，隣接家屋の取壊しは，社会的相当性を欠く方法及び目的によって行われたものであり，不法行為を構成するに足る違法性を帯びる。
２ 被告Ｙ１の不法行為責任
上記１(2)のとおり，隣接家屋の取壊し作業は，被告Ｙ２社の不法行為を構成する。そして，取壊し作業の目的が上記１(2)イのとおりであった点については，被告Ｙ１がこれを認識していたとまでは認められないが，本件家屋の明渡しを受けていないにもかかわらず隣接家屋だけを取り壊すのは経済的に不合
理であること等からすれば，被告Ｙ２社の目的を認識しないで取壊し作業に承認を与えたことについて，被告Ｙ１には少なくとも過失がある。
したがって，被告Ｙ１も隣接家屋の取壊し作業について不法行為責任を負う。
３ 損害額
上記(2)アのとおりの取壊し作業の内容及びその他本件証拠に顕れた一切の事情を考慮すると，原告の被った精神的損害は50万円と評価される。
４ 以上の次第で，原告の請求は，50万円の損害賠償を求める限度で理由がある。
よって，訴訟費用の負担について民事訴訟法61条，64条，65条を，仮執行の宣言について民事訴訟法259条１項を適用して，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第２民事部
裁判官 上 田 卓 哉
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＊占有の移転を伴わない買戻特約付売買契約は譲渡担保契約
- 2009/06/29(月) 09:50:43
判例紹介
平成１８年０２月０７日 最高裁判所 第三小法廷判決 平成１７年（受）第２８２号 建物明渡請求事件
（要旨）
買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産の占有の移転を伴わない契約は，特段の事情のない限り，債権担保の目的で締結されたものと推認され，その性質は譲渡担保契約と解するのが相当である
（内容）
件名 建物明渡請求事件
（最高裁判所 平成１７年（受）第２８２号 平成１８年０２月０７日 第三小法廷判決 破棄自判）
原審 福岡高等裁判所 （平成１６年（ネ）第３７８号）
主 文
１ 原判決を破棄し，第１審判決を取り消す。
２ 被上告人の請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟の総費用は被上告人の負担とする。
理 由
上告人らの上告受理申立て理由について
１ 原審の適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1) 上告人株式会社Ｙ１（以下「上告会社」という。）は，平成１３年１２月１３日当時，第１審判決別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）及びその敷地である同目録記載の土地（以下「本件土地」という。）を所有していた。
(2) 平成１２年１１月１３日，被上告人は，上告人Ｙ２に対し，利息を月３分とする約定で，１０００万円を貸し付け（以下「別件貸付け」という。），その担保として，有限会社Ａとの間で，同社の所有する土地及び建物について譲渡担保契約を締結した（以下，この契約の契約書を「別件契約書」という。）。
(3) 上告人Ｙ２は，別件貸付けに係る利息ないし遅延損害金として，同年１２月１２日，平成１３年２月５日，同年３月６日，同年５月８日，同年６月８日にそれぞれ３０万円を支払ったのみで，それ以降の弁済をしなかった。そこで，被上告人は，別件貸付けに係る債権について，少なくとも利息を回収するため，上告人Ｙ２が代表取締役を務める上告会社との間で，上告会社所有の本件土地建物について買戻特約付売買契約を締結することを考えた。
(4) 平成１３年１２月１３日，被上告人と上告会社とは，いったん，本件土地の売買代金を７００万円，本件建物の売買代金を１００万円，買戻期間を平成１４年２月２８日までとする買戻特約付売買契約を締結することに合意して契約書（以下「変更前契約書」という。）を作成し，司法書士に対し，登記手続を依頼した。
(5) しかし，被上告人代表者は，司法書士が退去した後，売買代金は，合計８００万円ではなく，合計７５０万円でなければ契約を締結することができないと言い出し，上告人Ｙ２も，７５０万円の方が買戻しをしやすいとしてこれに応じたことから，被上告人と上告会社は，本件土地の売買代金を６５０万円，本件建物の売買代金を１００万円とし，上告会社は平成１４年３月１２日までに上記売買代金相当額及び契約の費用を提供して本件土地建物を買い戻すことができる旨の内容の買戻特約付売買契約（以下「本件契約」という。）を締結し，変更前契約書の内容を改めた契約書（以下「本件契約書」という。）を作成した。
(6) 被上告人は，本件契約日に，上告会社に対し，売買代金７５０万円のうち４００万円を支払うこととしたが，上告会社の了承の下，４００万円から，買戻権付与の対価として６７万５０００円，別件貸付けの利息９か月分として２７０万円，登記手続費用等の支払に充てるべく司法書士に預託した４１万円，以上合計３７８万５０００円を控除し，２１万５０００円を上告会社に交付した。
別件貸付けの利息として支払われた２７０万円の領収証には，そのただし書欄に「利息」と明記されているのに対し，買戻権付与の対価として支払われた６７万５０００円の領収証にはその記載がない。
(7) 本件契約日の翌日，被上告人は，司法書士が本件土地建物について変更前契約書の内容で登記手続を完了したことを確認し，上告会社に対し，売買代金の残金３５０万円を支払った。
(8) 上告会社は，平成１４年３月１２日までに本件契約に基づく買戻しをしなかった。
(9) 本件契約には，買戻期間内に本件土地建物を上告会社から被上告人に引き渡す旨の約定はなく，本件建物は本件契約日以降も上告人らが共同して占有している。
(10) 本件訴訟は，被上告人が上告人らに対し，本件契約は民法の買戻しの規定が適用される買戻特約付売買契約（以下「真正な買戻特約付売買契約」という。）であり，被上告人は本件契約によって本件建物の所有権を取得したと主張して，所有権に基づき本件建物の明渡しを求めるものであり，上告人らは，本件契約は譲渡担保契約であるから被上告人は本件建物の所有権を取得していないと主張して，これを争っている。
２ 原審は，上記事実関係の下において，次のとおり判断し，被上告人の請求をいずれも認容すべきものとした。
(1) 別件契約書には，「買戻約款付譲渡担保契約書」という標題が付されているが，変更前契約書にも，本件契約書にも， ｢買戻約款付土地建物売買契約書｣ という標題が付されている。
(2) 上告人らは，被上告人が控除した６７万５０００円は本件契約による貸付けに係る３か月分の利息であると主張するが，別件貸付けの利息として支払われた２７０万円の領収証にはそのただし書欄に「利息」と明記されているのに対し，買戻権付与の対価として支払われた６７万５０００円の領収証にはその記載がないので，これを認めることはできない。
(3) 上告人らは，上告会社は被上告人から３７１万５０００円しか受け取っておらず，このような少額の代金で上告会社が時価１８００万円を下らない本件土地建物を売却するはずはないと主張するが，上告会社が３７１万５０００円しか受け取ることができなかったのは，買戻権付与の対価，別件貸付けに係る利息，登記手続費用の合計３７８万５０００円が控除されたからにほかならず，本件土地建物は飽くまで７５０万円と評価されているし，本件土地建物の時価が１８００万円を下らないと認めるに足りる証拠もない。
(4) したがって，本件契約は，譲渡担保契約ではなく，真正な買戻特約付売買契約と認められる。
３ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 真正な買戻特約付売買契約においては，売主は，買戻しの期間内に買主が支払った代金及び契約の費用を返還することができなければ，目的不動産を取り戻すことができなくなり，目的不動産の価額（目的不動産を適正に評価した金額）が買主が支払った代金及び契約の費用を上回る場合も，買主は，譲渡担保契約であれば認められる清算金の支払義務（最高裁昭和４２年（オ）第１２７９号同４６年３月２５日第一小法廷判決・民集２５巻２号２０８頁参照）を負わない（民法５７９条前段，５８０条，５８３条１項）。このような効果は，当該契約が債権担保の目的を有する場合には認めることができず，買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産を何らかの債権の担保とする目的で締結された契約は，譲渡担保契約と解するのが相当である。
そして，真正な買戻特約付売買契約であれば，売主から買主への目的不動産の占有の移転を伴うのが通常であり，民法も，これを前提に，売主が売買契約を解除した場合，当事者が別段の意思を表示しなかったときは，不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなしている（５７９条後段）。そうすると，買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産の占有の移転を伴わない契約は，特段の事情のない限り，債権担保の目的で締結されたものと推認され，その性質は譲渡担保契約と解するのが相当である。
(2) 前記事実関係によれば，本件契約は，目的不動産である本件建物の占有の移転を伴わないものであることが明らかであり，しかも，債権担保の目的を有することの推認を覆すような特段の事情の存在がうかがわれないだけでなく，かえって，� “鐓綛霓佑�本件契約を締結した主たる動機は，別件貸付けの利息を回収することにあり，実際にも，別件貸付けの元金１０００万円に対する月３分の利息９か月分に相当する２７０万円を代金から控除していること，�◆／神気頁稾疇談麌嫻簀齋戚鵑砲�いては，買戻しの代金は，買主の支払った代金及び契約の費用を超えることが許されないが（民法５７９条前段），被上告人は，買戻権付与の対価として，６７万５０００円（代金額７５０万円に対する買戻期間３か月分の月３分の利息金額と一致する。）を代金から控除しており，上告会社はこの金額も支払わなければ買戻しができないことになることなど，本件契約が債権担保の目的を有することをうかがわせる事情が存在することが明らかである。
したがって，本件契約は，真正な買戻特約付売買契約ではなく，譲渡担保契約と解すべきであるから，真正な買戻特約付売買契約を本件建物の所有権取得原因とする被上告人の上告人らに対する請求はいずれも理由がない。
４ 以上によれば，本件契約を真正な買戻特約付売買契約と解し，被上告人の請求を認容すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は，上記の趣旨をいうものとして理由がある。したがって，原判決を破棄し，被上告人の請求を認容した第１審判決を取り消した上，被上告人の請求をいずれも棄却することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 上田豊三 裁判官 濱田邦夫 裁判官 藤田宙靖 裁判官 堀籠幸男）
東京・台東借地借家人組合
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＊登記に表示された所在地番及び床面積が実際と異なる建物が登記されている建物」に当たるとされた事例
- 2009/06/26(金) 09:33:01
判例紹介
平成１８年０１月１９日 最高裁判所 第一小法廷判決 平成１７年（オ）第４８号、平成１７年（受）第５７号 建物収去土地明渡等請求事件
（要旨）
登記に表示された所在地番及び床面積が実際と異なる建物が借地借家法１０条１項にいう「登記されている建物」に当たるとされた事例
（内容）
件名 建物収去土地明渡等請求事件
（最高裁判所 平成１７年（オ）第４８号、平成１７年（受）第５７号 平成１８年０１月１９日 第一小法廷判決 破棄差戻し）
原審 高松高等裁判所 （平成１６年（ネ）第２６７号）
主 文
原判決のうち上告人に関する部分を破棄する。
上記部分につき本件を高松高等裁判所に差し戻す。
理 由
第１ 事案の概要
１ 原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
（１） 第１審判決別紙物件目録１記載の土地（以下「本件土地」という。）のうちの東側部分（同目録３記載の土地，以下「東側土地部分」という。）には，住宅営団が昭和２２年ころに新築した建物（以下「本件建物」という。）が存在したところ，昭和２４年，本件建物につき床面積を８坪（後に２６．４４�屬判饌悗─砲箸垢詆充┐療亠�及び住宅営団を所有者とする所有権保存登記がされた。
（２） 住宅営団は，本件建物をＡに売却し，昭和２４年，Ａはその旨の所有権移転登記を了した。Ａは，その後本件建物を約１３．３２�嵎�増築した上，昭和３４年４月，これを上告人の夫の母であるＢに売却し，Ｂは本件建物につきその旨の所有権移転登記を了した。
（３） Ｂは，昭和４３年ころ本件建物を約１６．１８�嵎�増築するとともに，昭和４４年ころ，本件建物に隣接して床面積約４．０６�屬諒�置を新築したが，登記上の床面積の表示の変更及び附属建物の新築の登記はされなかった（以下，本件建物と上記物置とを併せて「本件建物等」という。）。
（４） Ｂは，平成２年６月に死亡し，その孫であり上告人の子であるＣ及びＤ（以下，両名を併せて「Ｃら」という。）が代襲相続によって本件建物等の所有権を取得した。Ｃらは，平成１５年ころ，本件建物を８．４５�嵎�増築したが，登記上の床面積の表示の変更はされなかった。
（５） 被上告人は，平成１５年１０月２８日，競売により本件土地の所有権を取得し，同月２９日，その旨の所有権移転登記を了した。
（６) 本件建物の敷地の所在及び地番は，昭和３９年の所在及び地番の変更並びに昭和６１年の分筆を経て，「ａ市ｂ町１丁目２４番１」（本件土地）となっていたが，本件建物の登記においては，その後も建物の所在地番が「ａ市ｂ町１丁目６５番地」と誤って表示されており，本来の所在地番とは相違していた上に，床面積の表示も２６．４４�屬里泙泙任△辰拭憤焚次い海療亠�を「本件登記」という。）。そのため，上記競売手続における執行官の現況調査報告書には，本件建物等は未登記である旨記載されており，物件明細書には，東側土地部分に係る賃借権は対抗力を有しない旨が記載されていた。
（７) 本件建物については，平成１６年５月，平成２年６月相続を原因とするＣらに対する所有権移転登記がされた。また，平成１６年６月，Ｃらの申請により，本件登記につき，所在地番を「ａ市ｂ町１丁目２４番地１」，主たる建物の床面積を６４．３９�屬箸垢詆充�変更及び表示更正登記がされるとともに，附属建物について床面積を４．０６�屬箸垢訖恵曚療亠�がされた。
２ 本件は，被上告人が，本件建物に居住して東側土地部分を占有する上告人に対し，本件土地の所有権に基づき，本件建物等を収去して東側土地部分を明け渡すことを求める事案である。これに対し，上告人は，(1) 本件建物等の所有者は上告人ではなく，Ｃらである，(2) Ｂは，東側土地部分につき建物所有を目的とする賃借権を有しており，同人が本件登記のされている本件建物を所有することによって上記賃借権は対抗力を有していたところ，Ｃらが相続によって本件建物及び上記賃借権を取得した，と主張してこれを争っている。
第２ 上告代理人西嶋吉光，同山口直樹の上告理由について
上告人に対し本件建物等の収去を命じるためには，その所有者が上告人であることを要するところ，原審は，前記事実関係のとおり，Ｃらが相続により本件建物等の所有権を取得した事実を認定しながら，他方で，上告人が東側土地部分に本件建物等を所有している旨の第１審判決の説示を引用の上，上告人に対し本件建物等の収去を求める被上告人の請求を認容すべきものとしている。そうすると，本件建物等の所有者に関する原判決の理由の記載は矛盾しており，原判決には，上告人に対し本件建物等の収去を命じる部分につき理由に食違いがあるというべきである。論旨は理由がある。
第３ 上告代理人西嶋吉光，同山口直樹の上告受理申立て理由について
１ 原審は，前記事実関係の下で，次のとおり判断し，本件登記は東側土地部分の借地権の対抗要件としての効力を有しないとして，被上告人の上告人に対する請求を認容すべきものとした。
（１） 賃借権の設定された土地の上の建物についてされた登記が，錯誤又は遺漏により，建物の所在地番の表示において実際と相違していても，建物の種類，構造，床面積等の記載とあいまち，その登記の表示全体において，当該建物の同一性を認識できる程度の軽微な相違である場合には，当該建物は，建物保護に関する法律１条にいう登記した建物に当たると解すべきである。
（２） 本件建物等の本来の所在地番は「ａ市ｂ町１丁目２４番地１」であるのに対し，本件登記上の所在地番は「ａ市ｂ町１丁目６５番地」であって，その間に大きな相違がある上に，本件登記上に表示された建物の床面積も昭和２２年に新築された当時の２６．４４�屬里泙泙任△蝓に楫鏃�物等のうちの大部分は本件登記に反映されていない。また，執行官の現況調査報告書にも本件建物等は未登記である旨記載されており，このような場合にまで賃借人を保護するときには，その土地を買い受けようとする第三者を不当に害することになりかねない。したがって，上記の所在地番や床面積の相違は，建物の同一性を認識するのに支障がない程度に軽微であるとは認められず，本件建物等を建物保護に関する法律１条にいう登記した建物ということはできない。そして，被上告人が本件土地を取得した後に本件登記につき現況と合致するように更正登記等がされたとしても，かかる登記の効力は遡及しないと解すべきであるから，上記結論に影響しない。
２ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
（１） 記録によれば，�。造�本件建物を取得した昭和３４年当時の同建物の敷地の所在及び地番はａ市ｃ町１丁目６５番であり，同人が本件建物につき所有権移転登記を了した時点では，本件建物の登記上の所在地番は「ａ市ｃ町１丁目６５番地」と正しく表示されていたこと，�∨楫鏃�物の敷地の所在及び地番は，昭和３９年にａ市ｂ町１丁目２４番に変更になり，土地登記簿については職権でその旨の変更登記がされたこと，��上記敷地の所在及び地番の変更に伴い，昭和３９年に職権で本件建物の登記の所在欄のうち地番以外の部分が「ａ市ｃ町１丁目」から「ａ市ｂ町１丁目」に変更されたが，地番は６５番地のまま変更されなかったこと，�ぞ赦贈僑映�にａ市ｂ町１丁目２４番の土地から本件土地が分筆されたが，本件建物の登記における所在地番の表示は変更されなかったこと，�ニ楫鐡效呂龍デ笋砲茲詛箋僂砲茲辰鴇談任靴臣簡欷△里Δ塑任盡鼎い發里寮瀋蠹亠�は昭和６２年にされていること，以上の事実がうかがわれる。
以上によれば，本件建物の登記における所在地番の表示は，Ｂが本件建物を取得した昭和３４年当時は正しく登記されていたが，その後登記官が職権で表示の変更の登記をするに際し地番の表示を誤ったため，競売の基礎となった担保権の設定時までに実際の地番と異なるものとなった可能性が高いというべきである。
（２) ところで，建物保護に関する法律１条は，借地権者が借地上に登記した建物を有するときに当該借地権の対抗力を認めていたが，借地借家法（平成３年法律第９０号）１０条１項に建物保護に関する法律１条と同内容の規定が設けられ，同法は借地借家法附則２条により廃止された。そして，同附則４条本文によれば，本件にも同法１０条１項が適用されるところ，同項は，建物の所有を目的とする土地の借地権者が，その土地の上に登記した建物を有するときは，当該借地権の登記がなくともその借地権を第三者に対抗することができるものとすることによって，借地権者を保護しようとする規定である。この趣旨に照らせば，借地上の建物について，当初は所在地番が正しく登記されていたにもかかわらず，登記官が職権で表示の変更の登記をするに際し地番の表示を誤った結果，所在地番の表示が実際の地番と相違することとなった場合には，そのことゆえに借地人を不利益に取り扱うことは相当ではないというべきである。また，当初から誤った所在地番で登記がされた場合とは異なり，登記官が職権で所在地番を変更するに際し誤った表示をしたにすぎない場合には，上記変更の前後における建物の同一性は登記簿上明らかであって，上記の誤りは更正登記によって容易に是正し得るものと考えられる。そうすると，このような建物登記については，建物の構造，床面積等他の記載とあいまって建物の同一性を認めることが困難であるような事情がない限り，更正がされる前であっても借地借家法１０条１項の対抗力を否定すべき理由はないと考えられる。
（３） これを本件についてみると，前記のとおり，�。造�本件建物を取得した当時の本件建物登記の所在地番は正しく表示されていたこと，�∨楫鐡亠�における所在地番の相違は，その後の職権による表示の変更の登記に際し登記官の過誤により生じた可能性が高いことがうかがわれるのであり，また，本件登記における建物の床面積の表示は，新築当時の２６．４４�屬里泙泙任△辰董ぜ尊櫃帆螳磴靴討い燭�，前記事実関係に照らせば，この相違は本件登記に表示された建物と本件建物等との間の同一性を否定するようなものではないというべきである。そして，現に，本件登記については，その表示を現況に合致させるための表示変更及び表示更正登記がされたというのである。
そうすると，Ｂが，本件土地の競売の基礎となった担保権の設定時である昭和６２年までに東側土地部分につき借地権を取得していたとすれば，本件建物等は，借地借家法１０条１項にいう「登記されている建物」に該当する余地が十分にあるというべきである。
（４） 以上の点に照らせば，本件登記における建物の所在地番の表示が実際と相違するに至った経緯等について十分に審理することなく，本件登記における建物の表示が実際と大きく異なるとして直ちに上告人の主張する借地権の対抗力を否定した原審の判断には，判決に影響を及ぼすことの明らかな法令の違反があるというべきである。論旨は理由がある。
第４ 結論
以上によれば，原判決のうち上告人に関する部分は破棄を免れない。そして，本件については，本件建物等の所有者，本件登記の所在地番の表示が実際と相違するに至った経緯，東側土地部分についての借地権の有無等について更に審理を尽くさせる必要があるから，上記部分を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。なお，裁判官泉��治の補足意見がある。
裁判官泉��治の補足意見は，次のとおりである。
原判決は，「当裁判所の判断」として，「次のとおり補正するほかは，原判決の『事実及び理由』中，『当裁判所の判断』記載のとおりであるから，これを引用する。」と記載し，第１審判決書の理由のうち「上告人が東側土地部分上に本件建物等を所有して東側土地部分を占有している」との部分を引用箇所として残したまま，独自に「上告人らの子であるＣらが代襲相続によって本件建物等の所有権を取得した」との判断を付加し，相矛盾する事実の認定をすることになった。
原判決は，控訴審の判決書における事実及び理由の記載は第１審の判決書を引用してすることができるとの民訴規則１８４条の規定に基づき，第１審判決書の「当事者の主張」の記載を引用すると表示しつつ，これに追加の主張を１箇所付加し，また，第１審判決書の「当裁判所の判断」の記載を引用すると表示しつつ，そのうちの３箇所の部分を原審独自の判断と差し替えている。
民訴規則１８４条の規定に基づく第１審判決書の引用は，第１審判決書の記載そのままを引用することを要するものではなく，これに付加し又は訂正し，あるいは削除して引用することも妨げるものではない（最高裁昭和３６年（オ）第１３５１号同３７年３月８日第一小法廷判決・裁判集民事５９号８９頁参照）。しかしながら，原判決の上記のような継ぎはぎ的引用には，往々にして，矛盾した認定，論理的構成の中の一部要件の欠落，時系列的流れの中の一部期間の空白などを招くおそれが伴う。原判決は，そのおそれが顕在化した１事例である。この点において，継ぎはぎ的な引用はできるだけ避けるのが賢明である。
また，第１審判決書の記載を大きなまとまりをもって引用する場合はともかく，継ぎはぎ的に引用する場合は，控訴審判決書だけを読んでもその趣旨を理解することができず，訴訟関係者に対し，控訴審判決書に第１審判決書の記載の引用部分を書き込んだ上で読むことを強いるものである。継ぎはぎ的引用の判決書は，国民にわかりやすい裁判の実現という観点からして，決して望ましいものではない。
さらに，民訴規則１８４条は，第１審判決書の引用を認めて，迅速な判決の言渡しができるようにするための規定であるが，当該事件が上告された場合には，上告審の訴訟関係者や裁判官等は，控訴審判決書に第１審判決書の記載の引用部分を書き込むという機械的作業のために少なからざる時間を奪われることになり，全体的に見れば，第１審判決書の引用は，決して裁判の迅速化に資するものではない。
判決書の作成にコンピュータの利用が導入された現在では，第１審判決書の引用部分をコンピュータで取り込んで，完結した形の控訴審の判決書を作成することが極めて容易になった。現に，「以下，原判決『事実及び理由』中の『事案の概要』及び『当裁判所の判断』の部分を引用した上で，当審において，内容的に付加訂正を加えた主要な箇所をゴシック体太字で記載し，それ以外の字句の訂正，部分的削除については，特に指摘しない。」，あるいは「以下，控訴人を『原告』，被控訴人を『被告』という。なお，原判決と異なる部分（ただし，細かな表現についての訂正等を除く。）については，ゴシック体で表記する。」等の断り書きを付して，控訴審判決書の中に引用部分をとけ込ませ，自己完結的な控訴審判決書を作成している裁判体もある。このような自己完結型の控訴審判決書が，国民にわかりやすい裁判の実現，裁判の迅速化という観点において，継ぎはぎ的な引用判決よりもはるかに優れていることは，多言を要しないところである。本件の原審がこのような自己完結型の判決書を作成しておれば，前記のような誤りを容易に防ぐことができたものと考えられる。
（裁判長裁判官 泉 ��治 裁判官 横尾和子 裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 島田仁郎 裁判官 才口千晴）
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＊賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から賃料減額請求
- 2009/06/25(木) 09:22:43
判例紹介
事件番号 平成18(受)192
事件名 賃料減額確認請求本訴，同反訴事件
裁判年月日 平成20年02月29日
法廷名 最高裁判所第二小法廷
裁判種別 判決
結果 破棄差戻し
原審裁判所名 大阪高等裁判所
原審事件番号 平成16(ネ)3454
原審裁判年月日 平成17年10月25日
（判示事項）
裁判要旨賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から賃料減額請求がされた場合において，当事者が現実に合意した直近の賃料を基にすることなく，上記特約によって増額された賃料を基にして，増額された日から当該請求の日までの間に限定して経済事情の変動等を考慮した原審の判断に違法があるとされた事例
主 文
原判決中，上告人の本訴請求に関する部分を破棄する。
前項の部分につき，本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
理 由
上告代理人四宮章夫，同松丸知津の上告受理申立て理由について
１ 本件本訴請求は，被上告人の所有に係る建物を賃借した上告人が，賃貸人である被上告人に対し，賃料減額請求により減額された賃料の額の確認を求めるものである。本件反訴請求について，その一部を却下し，その余を棄却した原判決に対する不服申立てはない。
２ 原審の確定した事実関係の概要は次のとおりである。
（1） 上告人，被上告人，Ａ，Ｂ及びＣは，平成３年１２月２４日，被上告人の所有地に，上告人が指定した仕様に基づく施設及び駐車場を建設し，レジャー，スポーツ及びリゾートを中心とした１５年間の継続事業を展開することを内容とする協定を結んだ。
（2） 上告人と被上告人は，平成４年１２月１日，前記(1)の協定を実施するため，被上告人が上告人に対し第１審判決別紙物件目録記載１〜３の各建物（ただし，被上告人がその所有地に工事代金４億５８８０万円で建築したもの。以下，これらを「本件建物」と総称し，各建物を同目録の番号により「建物１」などという。）を賃貸する旨の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，被上告人は，そのころ，上告人に対し本件建物を引き渡した。本件賃貸借契約の内容は次のとおりであり，一定期間経過後は純賃料額を一定の金額に自動的に増額する旨の賃料自動増額特約（イ(ア)記載のもの。以下「本件自動増額特約」という。）が含まれている。
ア 期間 平成４年１２月１日から１５年間
イ 賃料 次の(ア)の約定純賃料及び(イ)の償却賃料の合計額を月額賃料とする。
(ア) 約定純賃料（月額）
ａ 平成 ４年１２月１日〜 平成 ７年１１月３０日 ３６０万円
ｂ 平成 ７年１２月１日〜 平成 ９年１１月３０日 ３６９万円
ｃ 平成 ９年１２月１日〜 平成１４年１１月３０日 ４４１万４５００円
d 平成１４年１２月１日〜 平成１９年１１月３０日 ４５１万９５００円
(イ) 償却賃料
ａ 建物２及び３に係る各該当年度の不動産取得税，固定資産税及び都市計画税の合計額の１２分の１の相当額
ｂ 上告人が被上告人に対し無利息で預託する後記ウの建設協力金相当額
ウ上告人は，被上告人に対し，本件建物の建設協力金として，建物１につき７５００万円，建物２及び３につき３億２７６０万円を預託する。
被上告人は，上告人に対し，建物１の建設協力金７５００万円につき，３年間据え置いた後，２０％相当額を控除した金額を平成７年１２月から１４４回に分割して返還し，建物２及び３の建設協力金３億２７６０万円については，６か月間据え置いた後，平成５年６月から１７４回に分割して返還する。
エ 賃料の改定
消費者物価指数の変動及び経済情勢の変動が予期せざる程度に及び，本件建物の
約定純賃料が著しく不相当となった場合は，上告人及び被上告人で協議の上，これを改定することができる。
（3） 本件賃貸借契約後，本件建物の所在する大阪府下の不動産市況は下降をたどり，不動産の価格も下落し続けている。
（4） ア 上告人は，平成９年６月２７日ころ，被上告人に対し，同年７月１日をもって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした（以下「第１減額請求」という。）。
イ上告人は，平成１３年１１月２６日，被上告人に対し，同年１２月１日をもって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした（以下「第２減額請求」といい，第１減額請求を併せて「本件各減額請求」という。）。
３ 原審は，次のとおり判示して，上告人の請求を棄却すべきものとした。
事情の変更があるときに，当事者の一方の請求により約定賃料額の増減を認めることとする借地借家法３２条の法意からすれば，ここにいう事情の変更とは，増減を求められた額の賃料の授受が開始された時から請求の時までに発生したものに限定すべきことは，事の性質上，当然である。
また，本件においては，経済事情の変動等のほか，本件自動増額特約が，１５年間にわたる将来の経済変動をある程度予測した上で定められたものであり，上告人と被上告人との共同事業の中核として当事者に対する拘束性の強いものと評価されるという特別の事情を，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額の算定においてしんしゃくすべきである。
平成９年６月２７日ころにされた第１減額請求については，請求時の賃料額である月額３６９万円の約定純賃料の授受が開始された平成７年１２月１日から第１減額請求の日ころまでに発生した経済事情の変動等を考慮すべきであるが，この期間における経済事情の変動等のほか，前記特別の事情にもかんがみると，第１減額請求の時の約定純賃料額３６９万円が不相当になったということはできない。
また，平成１３年１１月２６日にされた第２減額請求については，請求時の賃料額である月額４４１万４５００円の約定純賃料の授受が開始された平成９年１２月１日から第２減額請求の日までに発生した経済事情の変動等を考慮すべきところ，この期間における経済事情の変動等のほか，前記特別の事情にもかんがみると，第２減額請求の時の約定純賃料額４４１万４５００円が不相当になったということはできない。
４ 論旨は，原審は借地借家法３２条１項の規定の解釈を誤ったというものであるので，この点について判断する。
借地借家法３２条１項の規定は，強行法規であり，賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである（最高裁昭和２８年（オ）第８６１号同３１年５月１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭和５４年（オ）第５９３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁，最高裁平成１４年（受）第６８９号同１５年６月１２日第一小法廷判決・民集５７巻６号５９５頁参照）。そして，同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの（以下，この賃料を「直近合意賃料」という。）を基にして，同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか，諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，賃料自動改定特約が存在したとしても，上記判断に当たっては，同特約に拘束されることはなく，上記諸般の事情の一つとして，同特約の存在や，同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎないというべきである。
したがって，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額は，本件各減額請求の直近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料を基にして，同純賃料が合意された日から本件各減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならず，その際，本件自動増額特約の存在及びこれが定められるに至った経緯等も重要な考慮事情になるとしても，本件自動増額特約によって増額された純賃料を基にして，増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し，増額された日から減額請求の日までの間に限定して，その間の経済事情の変動等を考慮して判断することは許されないものといわなければならない。本件自動増額特約によって増額された純賃料は，本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり，自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。
しかるに，原審は，第１減額請求については，本件自動増額特約によって平成７年１２月１日に増額された純賃料を基にして，同日以降の経済事情の変動等を考慮してその当否を判断し，第２減額請求については，本件自動増額特約によって平成９年１２月１日に増額された純賃料を基にして，同日以降の経済事情の変動等を考慮してその当否を判断したものであるから，原審の判断には，法令の解釈を誤った違法があり，この違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。
５ 以上によれば，上記と同旨をいう論旨は理由があり，原判決中，上告人の本
訴請求に関する部分は破棄を免れない。そこで，本件各減額請求の当否等について
更に審理を尽くさせるため，上記の部分につき本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 中川了滋 裁判官 津野修 裁判官 今井功 裁判官 古田佑紀）
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＊弁済供託における供託金取戻請求権の消滅時効の起算点
- 2009/06/24(水) 09:25:00
判例紹介
平成１３年１１月２７日 最高裁判所第三小法廷判決 平成１０（行ツ）２２ 供託金取戻却下決定取消請求事件（第５５巻６号１３３４頁）
（判示事項）
１ 弁済供託における供託金取戻請求権の消滅時効の起算点
２ 債権者不確知を原因とする弁済供託に係る供託金取戻請求の却下処分が違法とされた事例
（要旨）
１ 弁済供託における供託金取戻請求権の消滅時効は，過失なくして債権者を確知することができないことを原因とする弁済供託の場合を含め，供託者が免責の効果を受ける必要が消滅した時から進行する。
２ 過失なくして債権者を確知することができないことを原因として賃料債務についてされた弁済供託につき，同債務の各弁済期の翌日から民法１６９条所定の５年の時効期間が経過した時から更に１０年が経過する前にされた供託金取戻請求に対し，同取戻請求権の消滅時効が完成したとしてこれを却下した処分は，違法である。
（参照法条）
供託法８条２項，民法１６６条１項，民法１６７条１項，民法１６９条，民法４９６条１項
（内容）
件名 供託金取戻却下決定取消請求事件
（最高裁判所 平成１０（行ツ）２２ 第三小法廷・判決 棄却）
原審 平成９年８月２５日 東京高等裁判所 （平成９（行コ）３３）
主 文
本件上告を棄却する。
上告費用は上告人の負担とする。
理 由
上告代理人細川清，同富田善範，同�睫鄂�，同久留島群一，同小笠原正喜，同大竹たかし，同浜秀樹，同小濱浩庸，同高田秀子，同福本修也，同冨永環，同森和雄，同伊藤泰久の上告理由について
本件は，被上告人が，賃借していた建物の賃貸人が死亡した後にその相続人であるなどと主張する複数の者から賃料の支払請求を受けたため，過失なくして債権者を確知することができないことを原因として供託をした後，その取戻しを請求したところ，供託金取戻請求権は各供託の時から１０年の時効期間の経過により消滅したとしてこれを却下されたため，その取消しを求めている事案である。
弁済供託は，債務者の便宜を図り，これを保護するため，弁済の目的物を供託所に寄託することによりその債務を免れることができるようにする制度であるところ，供託者が供託物取戻請求権を行使した場合には，供託をしなかったものとみなされるのであるから，供託の基礎となった債務につき免責の効果を受ける必要がある間は，供託者に供託物取戻請求権の行使を期待することはできず，供託物取戻請求権の消滅時効が供託の時から進行すると解することは，上記供託制度の趣旨に反する結果となる。そうすると，【要旨１】弁済供託における供託物の取戻請求権の消滅時効の起算点は，過失なくして債権者を確知することができないことを原因とする弁済供託の場合を含め，供託の基礎となった債務について消滅時効が完成するなど，供託者が免責の効果を受ける必要が消滅した時と解するのが相当である（最高裁昭和４０年（行ツ）第１００号同４５年７月１５日大法廷判決・民集２４巻７号７７１頁参照）。
【要旨２】本件においては，各供託金取戻請求権の消滅時効の起算点は，その基礎となった賃料債務の各弁済期の翌日から民法１６９条所定の５年の時効期間が経過した時と解すべきであるから，これと同旨の見解に基づき，その時から１０年が経過する前にされた供託に係る供託金取戻請求を却下した処分が違法であるとした原審の判断は，正当として是認することができ，原判決に所論の違法はない。論旨は，採用することができない。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 千種秀夫 裁判官 金谷利廣 裁判官 奥田昌道 裁判官 濱田邦夫）
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＊瑕疵担保による損害賠償請求権と消滅時効
- 2009/06/23(火) 08:10:00
判例紹介
平成１３年１１月２７日 最高裁判所第三小法廷判決 平成１０（オ）７７３ 損害賠償請求事件（第５５巻６号１３１１頁）
（判示事項）
瑕疵担保による損害賠償請求権と消滅時効
（要旨）
瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用がある
（参照法条）
民法１６７条１項，民法５６６条３項，民法５７０条
（内容）
件名 損害賠償請求事件
（最高裁判所 平成１０（オ）７７３ 第三小法廷・判決 破棄差戻し）
原審 平成９年１２月１１日 東京高等裁判所 （平成９（ネ）２２１７）
主 文
原判決を破棄する。
本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理 由
上告代理人秋山昭一の上告理由第二，一について
１ 原審の確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
（１） 昭和４８年２月１８日，被上告人は，上告人から，第１審判決添付物件目録一記載の土地（以下「本件宅地」という。）及びその地上建物等を買い受け，その代金を支払った。同年５月９日，本件宅地につき上告人から被上告人への所有権移転登記がされ，そのころ，被上告人は上告人からその引渡しを受けた。
（２） 本件宅地の一部には，柏市昭和４７年１０月２７日第１５７号をもって道路位置指定がされている。このため，本件宅地上の建物の改築に当たり床面積を大幅に縮小しなければならないなどの支障が生ずるので，道路位置指定がされていることは，民法５７０条にいう「隠レタル瑕疵」に当たる。
（３） 被上告人は，平成６年２月ないし３月ころ，上記道路位置指定の存在を初めて知り，同年７月ころ，上告人に対し，道路位置指定を解除するための措置を講ずるよう求め，それができないときは損害賠償を請求する旨を通知した。
２ 本件は，被上告人が上告人に対して瑕疵担保による損害賠償を求めた事案である。上告人は，被上告人の損害賠償請求権は時効により消滅したと主張し，本訴において消滅時効を援用した。原審は，次のとおり判示して上告人の消滅時効の抗弁を排斥し，被上告人の損害賠償請求を一部認容した。
売主の瑕疵担保責任は，法律が買主の信頼保護の見地から特に売主に課した法定責任であって，売買契約上の債務とは異なるから，これにつき民法１６７条１項の適用はない。また，同法５７０条，５６６条３項が除斥期間を定めているのは，責任の追及を早期にさせて権利関係を安定させる趣旨を含むものであるが，他方で，その期間の起算点を「買主カ事実ヲ知リタル時」とのみ定めていることは，その趣旨が権利関係の早期安定だけでないことを示しているから，瑕疵担保による損害賠償請求権に同法１６７条１項を準用することも相当でない。このように解さないと，買主が瑕疵の存在を知っているか否かを問わずに損害賠償請求権の時効消滅を認めることとなり，買主に対し売買の目的物を自ら検査して瑕疵を発見すべき義務を負わせるに等しく，必ずしも公平といえない。
３ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
（１） 買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権は，売買契約に基づき法律上生ずる金銭支払請求権であって，これが民法１６７条１項にいう「債権」に当たることは明らかである。この損害賠償請求権については，買主が事実を知った日から１年という除斥期間の定めがあるが（同法５７０条，５６６条３項），これは法律関係の早期安定のために買主が権利を行使すべき期間を特に限定したものであるから，この除斥期間の定めがあることをもって，瑕疵担保による損害賠償請求権につき同法１６７条１項の適用が排除されると解することはできない。さらに，買主が売買の目的物の引渡しを受けた後であれば，遅くとも通常の消滅時効期間の満了までの間に瑕疵を発見して損害賠償請求権を行使することを買主に期待しても不合理でないと解されるのに対し，瑕疵担保による損害賠償請求権に消滅時効の規定の適用がないとすると，買主が瑕疵に気付かない限り，買主の権利が永久に存続することになるが，これは売主に過大な負担を課するものであって，適当といえない。
したがって，【要旨】瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり，この消滅時効は，買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行すると解するのが相当である。
（２） 本件においては，被上告人が上告人に対し瑕疵担保による損害賠償を請求したのが本件宅地の引渡しを受けた日から２１年余りを経過した後であったというのであるから，被上告人の損害賠償請求権については消滅時効期間が経過しているというべきである。
４ 以上によれば，消滅時効の抗弁を排斥した原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，その余の論旨について判断するまでもなく，原判決は破棄を免れない。そして，上告人による消滅時効の援用が権利の濫用に当たるとの被上告人の再抗弁等について更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 金谷利廣 裁判官 千種秀夫 裁判官 奥田昌道 裁判官 濱田邦夫）
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＊共同相続による賃料債権は，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する
- 2009/06/22(月) 08:43:18
判例紹介
平成１７年０９月０８日 最高裁判所 第一小法廷判決 平成１６年（受）第１２２２号 預託金返還請求事件
（要旨）
相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる賃料債権は，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し，この賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けない
（内容）
件名 預託金返還請求事件
（最高裁判所 平成１６年（受）第１２２２号 平成１７年０９月０８日 第一小法廷判決 破棄差戻し）
原審 大阪高等裁判所 （平成１５年（ネ）第３２６４号）
主 文
原判決を破棄する。
本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
理 由
上告代理人田中英一，同永井一弘の上告受理申立て理由について
１ 原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
（1） Ａは，平成８年１０月１３日，死亡した。その法定相続人は，妻である被上告人のほか，子である上告人，Ｂ，Ｃ及びＤ（以下，この４名を「上告人ら」という。）である。
（2） Ａの遺産には，第１審判決別紙遺産目録１(1)〜(17)記載の不動産（以下「本件各不動産」という。）がある。
（3） 被上告人及び上告人らは，本件各不動産から生ずる賃料，管理費等について，遺産分割により本件各不動産の帰属が確定した時点で清算することとし，それまでの期間に支払われる賃料等を管理するための銀行口座（以下「本件口座」という。）を開設し，本件各不動産の賃借人らに賃料を本件口座に振り込ませ，また，その管理費等を本件口座から支出してきた。
（4） 大阪高等裁判所は，平成１２年２月２日，同裁判所平成１１年（ラ）第６８７号遺産分割及び寄与分を定める処分審判に対する抗告事件において，本件各不動産につき遺産分割をする旨の決定（以下「本件遺産分割決定」という。）をし，本件遺産分割決定は，翌３日，確定した。
（5） 本件口座の残金の清算方法について，被上告人と上告人らとの間に紛争が生じ，被上告人は，本件各不動産から生じた賃料債権は，相続開始の時にさかのぼって，本件遺産分割決定により本件各不動産を取得した各相続人にそれぞれ帰属するものとして分配額を算定すべきであると主張し，上告人らは，本件各不動産から生じた賃料債権は，本件遺産分割決定確定の日までは法定相続分に従って各相続人に帰属し，本件遺産分割決定確定の日の翌日から本件各不動産を取得した各相続人に帰属するものとして分配額を算定すべきであると主張した。
（6） 被上告人と上告人らは，本件口座の残金につき，各自が取得することに争いのない金額の範囲で分配し，争いのある金員を上告人が保管し（以下，この金員を「本件保管金」という。），その帰属を訴訟で確定することを合意した。
２ 本件は，被上告人が，上告人に対し，被上告人主張の計算方法によれば，本件保管金は被上告人の取得すべきものであると主張して，上記合意に基づき，本件保管金及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１３年６月２日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めるものである。
３ 原審は，上記事実関係の下で，次のとおり判断し，被上告人の請求を認容すべきものとした。
遺産から生ずる法定果実は，それ自体は遺産ではないが，遺産の所有権が帰属する者にその果実を取得する権利も帰属するのであるから，遺産分割の効力が相続開始の時にさかのぼる以上，遺産分割によって特定の財産を取得した者は，相続開始後に当該財産から生ずる法定果実を取得することができる。そうすると，本件各不動産から生じた賃料債権は，相続開始の時にさかのぼって，本件遺産分割決定により本件各不動産を取得した各相続人にそれぞれ帰属するものとして，本件口座の残金を分配すべきである。これによれば，本件保管金は，被上告人が取得すべきものである。
４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
遺産は，相続人が数人あるときは，相続開始から遺産分割までの間，共同相続人の共有に属するものであるから，この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は，遺産とは別個の財産というべきであって，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。遺産分割は，相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。
したがって，相続開始から本件遺産分割決定が確定するまでの間に本件各不動産から生じた賃料債権は，被上告人及び上告人らがその相続分に応じて分割単独債権として取得したものであり，本件口座の残金は，これを前提として清算されるべきである。
そうすると，上記と異なる見解に立って本件口座の残金の分配額を算定し，被上告人が本件保管金を取得すべきであると判断して，被上告人の請求を認容すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，本件については，更に審理を尽くさせる必要があるから，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
裁判長裁判官 才口 千晴
裁判官 横尾 和子
裁判官 甲斐中 辰夫
裁判官 泉 ��治
裁判官 島田 仁郎
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＊囲繞地通行権が認められないとされた事例
- 2009/06/19(金) 08:45:00
判例紹介
平成１１年７月１３日 最高裁判所第三小法廷判決 平成８年（オ）第５３９号 通行権確認等請求事件
（要旨）
公道に１．４５ｍ接する土地上の建築基準法施行前からあった建物が取り壊された場合に同土地の所有者につきいわゆる接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権が認められないとされた事例
（内容）
件名 通行権確認等請求事件
（最高裁判所平成８年（オ）第５３９号平成１１年７月１３日第三小法廷判決、一部破棄自判、一部差戻）
原審 大阪高等裁判所
主 文
原判決を破棄し、被上告人の主位的請求を棄却する。
被上告人の予備的請求につき本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
第一項の部分に関する訴訟の総費用は被上告人の負担とする。
理 由
上告代理人中島三郎、同中島志津子の上告理由について
一 所論の点に関する原審の事実認定は、原判決挙示の証拠関係に照らし、首肯するに足りる。これによれば、本件の事実関係の概要等は、次のとおりである。
１ 大西甚太郎は、昭和２４年当時、第一審判決別紙物件目録五記載の土地（以下「１３８１番１の土地」という。）、これに隣接する大阪府北河内郡枚方町大字村野１３８１番地の５の土地（以下「旧１３８１番地の５の土地」という。）のほか、右各土地上に存在する木造の長屋を所有していたが、同年１２月２日、被上告人に対し、１３８１番１の土地を売却した。
２ 大西は、昭和３２年５月２８日、被上告人に対して旧１３８１番地の５の土地のうち前記目録三及び四記載の各部分（以下、それぞれ、「本件東側通路」、「１３８１番５の土地」といい、被上告人所有の各土地を合わせて「被上告人所有地」という。）並びに４戸から成る前記長屋のうち被上告人所有地上にある３戸（以下「旧被上告人所有建物」という。）を、高橋貞良に対して旧１３８１番地の５の土地のうち公道と約１３．４２ｍにわたって接する残りの部分（以下「上告人所有地」という。）及びその上にある前記長屋のうちの残りの１戸（以下「旧上告人所有建物」という。）を売却した。右各売却に係る上告人所有地と被上告人所有地の位置関係は、第一審判決別紙図面（一）のとおりであり、右のころ、旧１３８１番地の５の土地については前同所１３８１番５及び同番９の各土地に分筆する登記が、前記長屋については右のとおり分棟する登記がされている。なお、旧被上告人所有建物の居住者は、公道との出入りに関し、幅員１．４５ｍの本件東側通路のほか、上告人所有地のうち西側の前記目録二記載の幅員１．２５ｍの部分（以下「本件西側通路」という。）を利用していた。
３ 上告人所有地及び旧上告人所有建物は、昭和３８年３月２５日、高橋から青�麝，紡个靴鴇�渡され、さらに、昭和４３年６月３日、青�鵑�ら上告人に対して譲渡された。
４ 上告人は、昭和４７年８月、旧上告人所有建物を取り壊し、同年１１月、建物（以下「上告人所有建物」という。）を建築した。上告人所有建物は、上告人所有地を敷地とし、その東側の幅員約１．２ｍの部分（以下「玄関前部分」という。）及び本件西側通路を除く部分に、玄関を東向きに構えて配置され、玄関前部分の南端及び東端に沿って、コンクリートブロック塀（以下「本件ブロック塀」という。）が設置された。
５ 被上告人は、平成２年、旧被上告人所有建物が老朽化したため、これを取り壊した。
６ 現在、上告人所有建物は、第三者に賃貸されて飲食店として利用されており、被上告人所有地は、更地となっている。なお、上告人所有地及び被上告人所有地の付近は、いわゆる住宅地となっている。
二 本件において、被上告人は、主位的請求として、建築基準法４３条１項本文は建築物の敷地は原則として同法所定の道路と２ｍ以上接しなければならない旨定めているところ（以下、右規定が定める原則を「接道要件」という。）、被上告人所有地は、接道要件を満たしておらずその用法に従って宅地として使用することができないから、袋地に当たり、被上告人は上告人所有地のうち玄関前部分に含まれる原判決別紙係争地目録記載の幅員０．５５ｍの部分（以下「本件係争地」という。）につき囲繞地通行権を有すると主張し、上告人に対し、右の旨の確認、本件ブロック塀のうち本件係争地上に存在する部分の収去等を求めている。
原審は、次のように判示して、被上告人の主位的請求を認容した。
１ 被上告人所有地は、宅地として利用することがその用法に最もかなっているが、現状のままでは、接道要件を満たさないため、建築物を建築することができない。したがって、被上告人所有地は、袋地状態にあるというべきである。
２ 本件東側通路は従前からいわゆる生活道路として使用されていたこと、本件ブロック塀のうち本件係争地上に存在する部分の収去に要する費用は２０万４０００円程度にすぎず被上告人はこれを負担することを申し出ていること、被上告人は本件係争地を通路として確保することができれば本件西側通路の通行権に関する主張を放棄することを申し出ていること、本件係争地が使用できなくなると上告人所有建物の出入口はやや手狭になり建物の印象が低下するおそれがあるものの、本件係争地を通路に提供することによる損害については上告人は被上告人に対して償金を請求することも可能であることなどを考慮すると、被上告人の本件係争地に関する囲繞地通行権の主張には、理由がある。
三 しかしながら、原審の右判断は是認することができない。その理由は、次のとおりである。
民法２１０条は、相隣接する土地の利用の調整を目的として、特定の土地がその利用に関する往来通行につき必要不可欠な公路に至る通路を欠き袋地に当たる場合に、囲繞地の所有者に対して袋地所有者が囲繞地を通行することを一定の範囲で受忍すべき義務を課し、これによって、袋地の効用を全うさせようとするものである。一方、建築基準法４３条１項本文は、主として避難又は通行の安全を期して、接道要件を定め、建築物の敷地につき公法上の規制を課している。このように、右各規定は、その趣旨、目的等を異にしており、単に特定の土地が接道要件を満たさないとの一事をもって、同土地の所有者のために隣接する他の土地につき接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権が当然に認められると解することはできない（最高裁昭和３４年（オ）第１１３２号同３７年３月１５日第一小法廷判決・民集１６巻３号５５６頁参照）。
ところで、本件において被上告人が囲繞地通行権を主張する理由は、被上告人がその所有地と公道との往来通行をするについて支障が存在するからではなく、現存の通路幅では本件係争地の奥にある被上告人所有地上に建築物を建築するために必要な建築基準法上の接道要件を満たすことができないという点にある。しかしながら、前記の事実関係の下において、被上告人が平成２年に旧被上告人所有建物を取り壊し被上告人所有地に対して接道要件に関する規定が適用されることとなった当時、本件係争地は既に建築基準法上も適法に上告人所有建物の敷地の一部とされていたのであって、後に、もし、これを重ねて被上告人の建築物の敷地の一部として使用させたならば、特定の土地を一の建築物又は用途上不可分の関係にある２以上の建築物についてのみその敷地とし得るものとする建築基準法の原則（同法施行令１条１号参照）と抵触する状態が生じ、上告人所有建物は同法所定の建築物の規模等に関する基準に適合しないものとなるおそれもある。そのような事情をも考慮するならば、右被上告人の主張を直ちに採用することのできないことは明らかであり、原審の前記判断は、奥の土地の所有者の必要を配慮する余り、法令全体の整合性について考慮を欠くものといわなければならない。
以上の次第で、原審の判断には、法令の解釈適用を誤った違法があるものというべく、右違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。この点をいう論旨は理由があり、その余の論旨について判断するまでもなく、原判決は破棄を免れず、右に説示したところに徴すると、被上告人の主位的請求は理由がないから、これを棄却すべきである。しかし、被上告人の予備的請求については、更に審理を尽くさせる必要があるから、同請求につき本件を原審に差し戻すこととする。
よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 千種 秀夫、裁判官 元原 利文、裁判官 金谷 利廣、裁判官 奥田 昌道）
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＊共有に係る土地及び借地権につき分割することが許されるとされた事例
- 2009/06/18(木) 09:28:50
判例紹介
平成１１年４月２２日 最高裁判所第一小法廷判決 平成９年（オ）第１１０４号 共有物分割、準共有物分割請求事件
（要旨）
共有に係る土地及び借地権につき全面的価格賠償の方法により分割することが許されるとされた事例
（内容）
件名 共有物分割、準共有物分割請求事件
（最高裁判所平成９年（オ）第１１０４号平成１１年４月２２日第一小法廷判決、棄却）
原審 名古屋高等裁判所金沢支部
主 文
本件上告を棄却する。
上告費用は上告人の負担とする。
理 由
上告代理人野村侃靱、同山口民雄の上告理由について
所論の点に関する原審の事実認定は、原判決挙示の証拠関係に照らし、首肯するに足りる。その概要は、次のとおりである。
（１） 本件各土地（宅地合計１４６８．９０�屐砲蓮�元は上告人外１２名が共有し、上告人の持分は１２０分の２であったが、被上告公社は、平成２年から平成５年にかけて、被上告人町の施行する都市計画事業による道路拡幅等に使用する目的で、上告人以外の者の持分合計１２０分の１１８を順次買収した。
（２） 本件各土地のうち２０９番４の土地（宅地１５５．１４�屐砲砲弔い討遼楫鐵村攜△蓮�元は上告人外２名が各３分の１の持分により共有していたが、被上告人町は、平成４年１２月６日ないし７日、前記都市計画事業を円満に遂行するため、上告人以外の者の持分合計３分の２を買収し、これにつき被上告公社の承諾を得た。
（３） 上告人は、遅くとも被上告人町が本件賃借権の持分を取得した当時には、本件各土地を使用しなくなっていた。（４） 本件各土地の持分１２０分の２の適正価格は２３２万５０６５円、本件賃借権の持分３分の１の適正価格は１７６万６４２２円であり、被上告人らの右各金額の支払能力に不安はない。
右事実関係の下においては、被上告人らの希望に従い本件各土地等につき全面的価格賠償の方法による分割を命ずるとともに、上告人に対して本件各土地の持分につき被上告公社に対する持分移転登記手続を命じた原審の判断は、正当として是認することができる。論旨は、原審の専権に属する証拠の取捨判断、事実の認定を非難するか、又は独自の見解に基づき若しくは原判決を正解しないでその違法を主張するものであって、採用することができない。
よって、裁判官遠藤光男、同藤井正雄の補足意見があるほか、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
裁判官遠藤光男、同藤井正雄の補足意見は、次のとおりである（裁判官遠藤光男については、本補足意見のほか、後記の追加補足意見がある。）。
私たちは、法廷意見に同調するものであるが、全面的価格賠償の方法により共有物の分割を命ずる場合の判決主文の在り方について、意見を補足して述べておきたい。
一 裁判所が判決により全面的価格賠償の方法による共有物分割を命ずる場合には、当該共有物を取得する者にその対価たる価格の支払能力があることが不可欠の要件となる。この判決は、一方当事者（現物取得者）には判決確定と同時に共有物を単独で所有させる反面、他方当事者（対価取得者）には共有持分を失わせる対価として金銭債権を取得させるにとどまるから、その債権の回収可能性について不安を残したのでは共有者間の実質的公平を損なうことになるからである。そして、またこのことは、現物取得者の価格賠償義務の履行確保について、裁判所としての特別の配慮を要求することになる。
二 家事審判による遺産分割において、共同相続人の１人又は数人に他の共同相続人に対し債務を負担させて現物分割に代えるいわゆる代償分割の方法（家事審判規則１０９条）を採用した場合には、審判により創設される金銭債務の履行確保のため、（１） 金銭債務についての債務名義を形成すること（同規則１１０条、４９条）のほか、（２） 利息、遅延損害金を付すること、（３） 担保権を設定することなどが考案され、実行されている。一方、民事訴訟としての共有物分割において全面的価格賠償の方法による分割を行う場合にも、裁判所が当事者間に共有持分移転の対価についての債権債務関係を非訟的に創設するのである（本件の第一審判決主文第１項の２及び第三項の２がこれに当たる。）が、その債権の履行請求は純然たる訴訟の領域に属する事柄であり、対価取得者の明示の申立て（原告が物件を取得するときは被告による予備的反訴の提起、被告が物件を取得するときは原告の予備的請求の追加）もないのに、右（１）に準じ、対価について給付判決をして債務名義を形成することはできないであろう。また、（３）の担保権の設定も、訴訟に親しむ事項とはいい難い。（２）の利息、遅延損害金の付加は、対価の額とその履行期の決め方に連なる問題であって、共有物分割訴訟に応用可能であるが、申立てなくして給付を命じ得ないことは（１）と同断であり、いずれにせよこれだけでは金銭債務の履行確保には必ずしも十分とはいえない。
三 共有物分割訴訟の多くは共有不動産に係るものであり、全面的価格賠償の方法による分割により現物の取得を希望する者が、取得する共有持分についての移転登記手続又はその物の引渡し（以下「登記手続等」という。）を請求することが少なくない。この場合、対価取得者から現物取得者への共有持分権の移転と現物取得者の対価取得者への金銭支払義務の負担は、共有物分割によって発生し、相互に対価関係に立ち、相牽連する関係にあるから、持分権移転に伴う登記手続等と金銭の支払とを関連的に履行させることが公平に適うものということができ、この両者の間に双務契約におけるのと同様の同時履行関係を認めるのが相当である。
しかし、このように同時履行関係があるといっても、当事者が常に同時履行の抗弁を主張するとは限らない。原告が全面的価格賠償の方法による分割を求めたのに対し、被告が現物分割を求めて強く争っている場合（本件がそうである。）に、被告から予備的にでも同時履行の抗弁が提出されることを期待することには限界がある。このような場合においてもなお、現物取得者の金銭債務の履行を確保する方策を講ずる必要があるからには、裁判所は、同時履行の抗弁の有無にかかわらず、その裁量により、登記手続等につき金員支払との引換給付を命じ得るとしなければならない。共有物分割訴訟がその本質において非訟事件であって、裁判所の適切な裁量権の行使により、共有者間の公平を保ちつつ、妥当な分割の実現を期したものである（最高裁平成３年（オ）第１３８０号同８年１０月３１日第一小法廷判決・民集５０巻９号２５６３頁参照）ことからすると、事案に応じてこのような処理をすることも、裁量権の発動の一内容として許容され得るものと考える。現物取得者の信用度が高く、対価の額が比較的少額であって、金銭債務の履行につき全く不安視する要素がない場合を除き、右のように引換給付を命ずることを原則とする運用を考慮すべきであろう。
四 右の見地に立って本件の主文を見てみると、第一審判決は、被上告公社と上告人との間の共有土地の分割につき、第１項において、分割の方法として、本件各土地を被上告公社の所有とし、被上告公社は上告人に対し２３２万円余を支払うものとした上、第２項において、前項の裁判が確定したときは、上告人は被上告公社に右土地の共有持分１２０分の２について持分移転登記手続をすべきことを命じ、原審はこの第一審判決をそのまま維持しているのであり、価格賠償の履行確保の点で問題なしとしない。しかし、現物を取得する被上告公社は、地方公共団体の設立に係る公的な団体であり、これが負担する支払義務の額は自ら申し出た額そのままで、その者にとってさほど大きいものではなく、その公共的性格に由来する社会的信用度からみても、また、これまで本件各土地の他の１２名の共有者からそれぞれの持分を買収する過程で代金支払に関して紛争の生じたことはうかがわれない実績に照らしても、被上告公社が定められた価格の支払を遅滞するおそれはないと認められるから、上告人に対し被上告公社への持分移転登記手続を命ずるにつき、右価格の支払との引換えにしなかった原審の判断に裁量の範囲からの逸脱はなく、これを是認すべきものと考える。
裁判官遠藤光男の追加補足意見は、次のとおりである。
私は、共同補足意見において述べたとおり、裁判所が全面的価格賠償の方法により共有物の分割を命ずる場合、現物取得者が求める登記手続等については、同時履行の抗弁の有無にかかわらず、対価支払との引換給付を命ずることができると考えるが、事案によっては、更に進んで、現物取得者が判決確定後一定期間内に右対価を支払うことを条件として共有物の権利を単独で取得する旨の判決を言い渡すこともできると考える。
一 全面的価格賠償の方法により共有物を単独で取得することを希望する当事者は、本訴又は反訴請求において、当該共有物についての登記手続等を併合して請求する場合が多いであろう。このような場合、裁判所が全面的価格賠償の方法により共有物分割を命ずるに当たっては、前記のような引換給付判決をすることにより、対価取得者が債権回収の可能性につき抱く不安の多くは、事実上解消されるとみてよい。けだし、現物取得者としては、裁判所が命じた対価を現実に支払わない限り、当該共有物を完全には取得することができないことになるからである。
二 しかし、共有物分割訴訟において、登記手続等が常に併合して請求されるとは限らない。現に、本件各請求のうち被上告人町の請求については、その分割対象が借地権であることもあり、登記手続等は一切求められていない。当然のことながら、このような場合には、前記のような引換給付判決をする余地はない。また、登記手続等につき引換給付が命じられたとしても、現物取得者が対価の支払を遷延しているうちにその支払能力に変化が生じ、これを支払うことができなくなった場合には、判決自体が宙に浮いてしまうこともあり得るであろう。契約関係を前提とした対価不払の場合とは異なり、判決によって形成された法律上の効果を契約解除の法理により解消させることは容易に認められ得るところではない。もっとも、その解決方法としては、引換給付を命じた判決自体において、対価支払の履行期を定め、右期間内にその支払がされなかった場合にはいったん命じた全面的価格賠償の方法による分割を失効させる手立てを講じておくことも考えられよう。しかし、判決により生じた形成の効果を後日一定の条件の下に失効させることを認めるのであれば、むしろ、初めからその効果の発生自体を一定の条件に係らしめておいた方が簡明というべきである。したがって、前記のような場合には、現物取得者が判決確定後一定期間内に判決の定めた価格を支払うことを条件として共有物の権利を単独で取得することを命じ得るものというべきである。
三 最高裁平成７年（オ）第１６８４号同１０年２月２７日第二小法廷判決（裁判集民事１８７号２０７頁）における河合裁判官の補足意見は、この方式による判決主文を示唆されるものであるが、私も右意見に賛成するものである。けだし、共有物分割訴訟は、前述したとおり、その本質において非訟事件であり、裁判所の適切な裁量権の行使により共有者間の公平を保ちつつ妥当な分割が実現されることを期したものであるから、右のような判決主文を言い渡すことは、裁判所の裁量権の範囲を超えるものではなく、当然に許容されると考えるからである。
右判決主文は、形成判決の主文に条件を付するものであり、類例に乏しいが、右条件は飽くまで共有者間の実質的公平を確保するため付されるものにすぎず、判決の確定により従来の共有関係に変更を加えるという点において、他の形成判決と何ら異なるものではない。また、実質的に見ても、競売による代価分割にあっては、これを命ずる判決の確定により従来の共有関係は直接的には将来競売に付されるべきものに変更されるにとどまり、最終的な権利関係の変更は、現実に競売手続が開始され、例えば、不動産については代金の納付があって初めてもたらされるものであることと対比すると（民事執行法１９５条、１８８条、７９条）、右判決主文は、共有物分割訴訟における裁量権の行使の在り方の一つとして、十分その相当性が肯定されるものと考える。
四 右のような判決主文を採用した場合、従来の共有関係は、判決確定と同時に条件付きのものに変更され、現実に対価の支払が行われ条件が成就することによって、共有物についての権利関係が最終的に変更されることとなる。そして、現物取得者の登記手続等は、右条件が成就したときに可能となり、あらかじめその請求がされていた場合には、右のような条件を付してこれを認容することとなる。裁判所は、通常は、右の主文による分割を命ずるとともに、対価の支払がされないまま期間が経過した場合につき更に別の方法による分割を命ずることとなろうが、原告が現物の取得を希望して共有物の分割を求め、裁判所がその希望に応じて価格を確定したにもかかわらず、原告がその支払を怠ったような場合には、被告において他の適当な機会に適宜の方法による共有物の分割を請求し得るように、あえて別途の方法による分割を命じないという取扱いをすることも許されよう。なお、支払能力の流動性を考慮すると、対価が支払われるべき期間については、判決確定後せいぜい半年程度が適当と思われる。
五 以上に述べたとおり、共有物の全面的価格賠償の方法による分割については、事案の内容に応じ、各種の方途によって共有者間の実質的公平の確保が図られることが必要であると考える。
原判決により維持された第一審判決の主文第３項は、被上告人町と上告人が共有する本件賃借権の分割を命ずるに当たり、分割の方法として、右借地権を被上告人町に単独で取得させた上、被上告人町に、上告人に対する１７６万円余の支払義務を負わせている。このような判決主文は、一般論として好ましいものとはいえないが、本件においては、現物取得者が地方公共団体であることに加え、共同補足意見四項に記載したような事情があることにかんがみると、右判決主文についても、原審の判断に裁量の範囲からの逸脱があるとは認め難く、これを是認すべきものと考える。
（裁判長裁判官 大出 峻郎、裁判官 小野 幹雄、 裁判官 遠藤 光男、裁判官 井嶋 一友、裁判官 藤井 正雄）
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＊建物の瑕疵建物の設計者，施工者又は工事監理者は不法行為責任を負う
- 2009/06/17(水) 09:15:00
判例紹介
事件番号 平成17(受)702
事件名 損害賠償請求事件
裁判年月日 平成19年07月06日
法廷名 最高裁判所第二小法廷裁判
種別 判決
原審裁判所名 福岡高等裁判所
原審事件番号 平成15(ネ)295
原審裁判年月日 平成16年12月16日
建物の瑕疵建物の設計者，施工者又は工事監理者が，建築されたにより生命，身体又は財産を侵害された者に対し不法行為責任を負う場合 （平成19年07月06日最高裁判所第二小法廷判決）
（裁判要旨）
建物の建築に携わる設計者，施工者及び工事監理者は，建物の建築に当たり，契約関係にない居住者を含む建物利用者，隣人，通行人等に対する関係でも，当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負い，これを怠ったために建築された建物に上記安全性を損なう瑕疵があり，それにより居住者等の生命，身体又は財産が侵害された場合には，設計者等は，不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り，これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う。
主 文
１ 原判決のうち，上告人らの不法行為に基づく損害賠償請求に関する部分を破棄する。
２ 前項の部分につき，本件を福岡高等裁判所に差し戻す。
３ 上告人らのその余の上告を棄却する。
４ 前項に関する上告費用は上告人らの負担とする。
理 由
上告代理人幸田雅弘の上告受理申立て理由第２の２について
１ 本件は，９階建ての共同住宅・店舗として建築された建物をその建築主から購入した上告人らが，当該建物にはひび割れや鉄筋の耐力低下等の瑕疵があると主張して，上記建築の設計及び工事監理をしたＹ１ （以下「Ｙ １」という。）に対しては，不法行為に基づく損害賠償を請求し，その施工をしたＹ２ （以下「Ｙ２ 」という。）に対しては，請負契約上の地位の譲受けを前提として瑕疵担保責任に基づく瑕疵修補費用又は損害賠償を請求するとともに，不法行為に基づく損害賠償を請求る事案である。
２ 原審が確定した事実関係の概要は次のとおりである。
（１） Ｙ１ は，建築設計及び企画並びに工事監理を目的とする会社である。Ｙ２ は，土木建築業を目的とする会社である
（２） Ａは，昭和６３年８月８日，第１審判決別紙１物件目録記載２の土地（以下「本件土地」という。）を買い受け，同年１０月１９日，Ｙ２ との間で同目録記２載１の建物（以下「本件建物」という。）につき工事代金を３億６１００万円（ただし，後に５６０万円が加算された。）とする建築請負契約（以下「本件請負契約」という。）を締結した。
（３） Ｙ１ は，本件建物の建築について，Ａから設計及び工事監理の委託を受けた。
（４） 本件建物は平成２年２月末日に完成し，Ｙ２ は，同年３月２日，Ａに対し本件建物を引き渡した。
（５） 上告人らは，平成２年５月２３日，Ａから，本件土地を代金１億４９９９万１０００円で，本件建物を代金４億１２００万９２７０円で，それぞれ買い受け，その引渡しを受けた。本件土地及び本件建物の各持分割合は，Ｘ１ が４分の３，Ｘ２ が４分の１とされた。
（６） 本件建物は，本件土地上に建築された鉄筋コンクリート造り陸屋根９階建ての建物であり，９階建て部分（Ａ棟）と３階建て部分（Ｂ棟）とを接続した構造となっている。
Ａ棟は，１階が駐車場となっており，２階から９階までが各階６戸の賃貸用住居で，各住居にバス，トイレ，台所が設置されている。各住居の南側にはベランダがあり，北側には共用廊下がある。Ａ棟西側にはエレベーターが設置されている。Ｂ棟は，１階が店舗，２階が事務所となっており，３階はやや広い賃貸用住居２戸となっている。
（７） 本件建物には，次のとおりの瑕疵がある。
（ア）Ａ棟北側共用廊下及び南側バルコニーの建物と平行したひび割れ
（イ）Ａ棟北側共用廊下及び南側バルコニーの建物と直交したひび割れ
（ウ）Ａ棟１階駐車場ピロティのはり及び壁のひび割れ
（エ）Ａ棟居室床スラブのひび割れ及びたわ
（オ）Ａ棟居室内の戸境壁のひび割れ
（カ）Ａ棟外壁（廊下手すり並びに外壁北面及び南面）のひび割れ
（キ）Ａ棟屋上の塔屋ひさしの鉄筋露出
（ク）Ｂ棟居室床のひび割れ
（ケ）Ｂ棟居室内壁並びに外壁東面及び南面のひび割れ
（コ鉄筋コンクリートのひび割れによる鉄筋の耐力低下
（サ）Ｂ棟床スラブ（天井スラブ）の構造上の瑕疵（片持ちばりの傾斜及び鉄筋量の不足）
（シ）Ｂ棟配管スリーブのはり貫通による耐力不足
（ス）Ｂ棟２階事務室床スラブの鉄筋露出
（８） 上告人らは，（７）記載の瑕疵以外にも，バルコニーの手すりのぐらつき，排水管の亀裂やすき間等の瑕疵があると指摘し，これらの瑕疵も含めて本件建物に瑕疵が存在することにつき被上告人らに不法行為が成立すると主張している。
３ 原審は，次のとおり判示して，上告人らの請求をいずれも棄却すべきものとした。
（1） 上告人らは，Ａから，被上告人らに対し瑕疵担保責任を追及し得る契約上の地位を譲り受けていない。
（2）ア 建築された建物に瑕疵があるからといって，その請負人や設計・工事監理をした者について当然に不法行為の成立が問題になるわけではなく，その違法性が強度である場合，例えば，請負人が注文者等の権利を積極的に侵害する意図で瑕疵ある目的物を製作した場合や，瑕疵の内容が反社会性あるいは反倫理性を帯びる場合，瑕疵の程度・内容が重大で，目的物の存在自体が社会的に危険な状態である場合等に限って，不法行為責任が成立する余地がある。
イ 被上告人らの不法行為責任が認められるためには，上記のような特別の要件を充足することが必要であるところ，被上告人らが本件建物の所有者の権利を積極的に侵害する意図で瑕疵を生じさせたというような事情は認められない。また，本件建物には，前記確定事実２（７）記載のとおりの瑕疵があることが認められるが，これらの瑕疵は，いずれも本件建物の構造耐力上の安全性を脅かすまでのものではなく，それによって本件建物が社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっているとは認められないし，瑕疵の内容が反社会性あるいは反倫理性を帯びているとはいえない。さらに，上告人らが主張する本件建物のその余の瑕疵については，本件建物の基礎や構造く体にかかわるものであるとは通常考えられないから，仮に瑕疵が存在するとしても不法行為責任が成立することはない。したがって，本件建物の瑕疵について不法行為責任を問うような強度の違法性があるとはいえないから，その余の点について判断するまでもなく，上告人らの不法行為に基づく請求は理由がない。
４ しかしながら，原審の上記３（２）の判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
（1） 建物は，そこに居住する者，そこで働く者，そこを訪問する者等の様々な者によって利用されるとともに，当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから，建物は，これらの建物利用者や隣人，通行人等（以下，併せて「居住者等」という。）の生命，身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず，このような安全性は，建物としての基本的な安全性というべきである。そうすると，建物の建築に携わる設計者，施工者及び工事監理者（以下，併せて「設計・施工者等」という。）は，建物の建築に当たり，契約関係にない居住者等に対する関係でも，当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当である。そして，設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり，それにより居住者等の生命，身体又は財産が侵害された場合には，設計・施工者等は，不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り，これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきである。居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。
（2） 原審は，瑕疵がある建物の建築に携わった設計・施工者等に不法行為責任が成立するのは，その違法性が強度である場合，例えば，建物の基礎や構造く体にかかわる瑕疵があり，社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっている場合等に限られるとして，本件建物の瑕疵について，不法行為責任を問うような強度の違法性があるとはいえないとする。しかし，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には，不法行為責任が成立すると解すべきであって，違法性が強度である場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由はない。例えば，バルコニーの手すりの瑕疵であっても，これにより居住者等が通常の使用をしている際に転落するという，生命又は身体を危険にさらすようなものもあり得るのであり，そのような瑕疵があればその建物には建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるというべきであって，建物の基礎や構造く体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない。
５ 以上と異なる原審の前記３（２）の判断には民法７０９条の解釈を誤った違法があり，この違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。論旨は，上記の趣旨をいうものとして理由があり，原判決のうち上告人らの不法行為に基づく損害賠償請求に関する部分は破棄を免れない。そして，本件建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるか否か，ある場合にはそれにより上告人らの被った損害があるか等被上告人らの不法行為責任の有無について更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。なお，その余の請求に関する上告については，上告受理申立ての理由が上告受理の決定において排除されたので，棄却することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 今井 功、裁判官 津野 修、裁判官 中川了滋 、 裁判官 古田 佑紀）
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＊新旧所有者が合意したとしても賃貸人の地位の新所有者への移転を妨げない
- 2009/06/16(火) 09:00:00
判例紹介
平成１１年３月２５日 最高裁第一小法廷判決 平成７年（オ）第１７０５号 保証金返還債務確認請求事件
（要旨）
賃貸建物の新旧所有者が賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨を合意したとしても、これをもって直ちに賃貸人の地位の新所有者への移転を妨げるべき特段の事情があるとはいえない
（内容）
件名 保証金返還債務確認請求事件
（最高裁判所平成７年（オ）第１７０５号平成１１年３月２５日第一小法廷判決、棄却）
原審 東京高等裁判所
主 文
本件上告を棄却する。
上告費用は上告人の負担とする。
理 由
上告代理人工藤舜達、同林太郎の上告理由第二点、同坂井芳雄の上告理由第１点、及び同原秋彦、同洞�簓夘廖�同牧山嘉道、同若林昌博の上告理由第２点について
１ 本件は、建物所有者から建物を賃借していた被上告人が、賃貸借契約を解除し右建物から退去したとして、右建物の信託による譲渡を受けた上告人に対し、保証金の名称で右建物所有者に交付していた敷金の返還を求めるものである。
２ 自己の所有建物を他に賃貸して引き渡した者が右建物を第三者に譲渡して所有権を移転した場合には、特段の事情のない限り、賃貸人の地位もこれに伴って当然に右第三者に移転し、賃借人から交付されていた敷金に関する権利義務関係も右第三者に承継されると解すべきであり（最高裁昭和３５年（オ）第５９６号 同３９年８月２８日第二小法廷判決・民集１８巻７号１３５４頁、最高裁昭和４３年（オ）第４８３号 同４４年７月１７日第一小法廷判決・民集２３巻８号１６１０頁参照）、右の場合に、新旧所有者間において、従前からの賃貸借契約における賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨を合意したとしても、これをもって直ちに前記特段の事情があるものということはできない。けだし、右の新旧所有者間の合意に従った法律関係が生ずることを認めると、賃借人は、建物所有者との間で賃貸借契約を締結したにもかかわらず、新旧所有者間の合意のみによって、建物所有権を有しない転貸人との間の転貸借契約における転借人と同様の地位に立たされることとなり、旧所有者がその責めに帰すべき事由によって右建物を使用管理する等の権原を失い、右建物を賃借人に賃貸することができなくなった場合には、その地位を失うに至ることもあり得るなど、不測の損害を被るおそれがあるからである。もっとも、新所有者のみが敷金返還債務を履行すべきものとすると、新所有者が無資力となった場合などには、賃借人が不利益を被ることになりかねないが、右のような場合に旧所有者に対して敷金返還債務の履行を請求することができるかどうかは、右の賃貸人の地位の移転とは別に検討されるべき問題である。
３ これを本件についてみるに、原審が適法に確定したところによれば、（一） 被上告人は、本件ビル（鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付１０階建事務所店舗）を所有していたアーバネット株式会社（以下「アーバネット」という。）から、本件ビルのうちの６階から８階部分（以下「本件建物部分」という。）を賃借し（以下、本件建物部分の賃貸借契約を「本件賃貸借契約」という。）、アーバネットに対して敷金の性質を有する本件保証金を交付した、（二） 本件ビルにつき、平成２年３月２７日、（１） 売主をアーバネット、買主を中里三男外３８名（以下「持分権者ら」という。）とする売買契約、（２） 譲渡人を持分権者ら、譲受人を上告人とする信託譲渡契約、（３） 賃貸人を上告人、賃借人を芙蓉総合リース株式会社（以下「芙蓉総合」という。）とする賃貸借契約、（４） 賃貸人を芙蓉総合、賃借人をアーバネットとする賃貸借契約、がそれぞれ締結されたが、右の売買契約及び信託譲渡契約の締結に際し、本件賃貸借契約における賃貸人の地位をアーバネットに留保する旨合意された、（三） 被上告人は、平成３年９月１２日にアーバネットが破産宣告を受けるまで、右（二）の売買契約等が締結されたことを知らず、アーバネットに対して賃料を支払い、この間、アーバネット以外の者が被上告人に対して本件賃貸借契約における賃貸人としての権利を主張したことはなかった、（四） 被上告人は、右（二）の売買契約等が締結されたことを知った後、本件賃貸借契約における賃貸人の地位が上告人に移転したと主張したが、上告人がこれを認めなかったことから、平成４年９月１６六日、上告人に対し、上告人が本件賃貸借契約における賃貸人の地位を否定するので信頼関係が破壊されたとして、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をし、その後、本件建物部分から退去した、というのであるが、前記説示のとおり、右（二）の合意をもって直ちに前記特段の事情があるものと解することはできない。そして、他に前記特段の事情のあることがうかがわれない本件においては、本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、本件ビルの所有権の移転に伴ってアーバネットから持分権者らを経て上告人に移転したものと解すべきである。以上によれば、被上告人の上告人に対する本件保証金返還請求を認容すべきものとした原審の判断は、正当として是認することができる。原判決に所論の違法はなく、論旨は採用することができない。
その余の上告理由について
所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係に照らして是認することができ、その過程に所論の違法はない。所論引用の各判例は、事案を異にし本件に適切でない。論旨は、違憲をいう点を含め、原審の専権に属する証拠の取捨判断、事実の認定を非難するか、又は独自の見解に基づいて原判決の法令違背をいうものにすぎず、採用することができない。
よって、裁判官藤井正雄の反対意見があるほか、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
裁判官藤井正雄の反対意見は、次のとおりである。
私は、上告人が被上告人に対し本件保証金の返還債務を負担するに至ったとする法廷意見には賛成することができない。
１ 甲が、その所有の建物を乙に賃貸して引き渡し、賃貸借継続中に、右建物を丙に譲渡してその所有権を移転したときは、特段の事情のない限り、賃貸人の地位も丙に移転し、丙が乙に対する賃貸人としての権利義務を承継するものと解されていることは、法廷意見の説くとおりである。甲は、建物の所有権を丙に譲渡したことにより、乙に建物を使用収益させることのできる権能を失い、賃貸借契約上の義務を履行することができなくなる反面、乙は、借地借家法３１条により、丙に対して賃貸借を対抗することができ、丙は、賃貸借の存続を承認しなければならないのであり、そうだとすると、旧所有者甲は賃貸借関係から離脱し、丙が賃貸人としての権利義務を承継するとするのが、簡明で合理的だからである。
２ しかし、甲が、丙に建物を譲渡すると同時に、丙からこれを賃借し、引き続き乙に使用させることの承諾を得て、賃貸（転貸）権能を保持しているという場合には、甲は、乙に対する賃貸借契約上の義務を履行するにつき何の支障もなく、乙は、建物賃貸借の対抗力を主張する必要がないのであり、甲乙間の賃貸借は、建物の新所有者となった丙との関係では適法な転貸借となるだけで、もとのまま存続するものと解すべきである。賃貸人の地位の丙への移転を観念することは無用である。賃貸人の地位が移転するか否かが乙の選択によって決まるというものでもない。もしそうではなくて、この場合にも新旧所有者間に賃貸借関係の承継が起こるとすると、甲の意思にも丙の意思にも反するばかりでなく、丙は甲と乙に対して二重の賃貸借関係に立つという不自然なことになる（もっとも、乙の立場から見ると、当初は所有者との間の直接の賃貸借であったものが、自己の関与しない甲丙間の取引行為により転貸借に転化する結果となり、乙は民法６１３条の適用を受け、丙に対して直接に義務を負うなど、その法律上の地位に影響を受けることは避けられない。特に問題となるのは、丙甲間の賃貸借が甲の債務不履行により契約解除されたときの乙の地位であり、乙は丙に対して原則として占有権限を失うと解されているが、乙の賃貸借が本来対抗力を備えていたような場合にはそれが顕在化し、丙は少なくとも乙に対しても履行の催告をした上でなければ、甲との契約を解除することができないと解さなければならないであろう。）。
３ 本件は「不動産小口化商品」として開発された契約形態の一つであって、本件ビルの全体について、所有者アーバネットから39名の持分権者らへの売買、持分権者らから上告人への信託、上告人と芙蓉総合との間の転貸を目的とする一括賃貸借、芙蓉総合とアーバネットとの間の同様の一括転貸借（かかる一括賃貸借を原審はサブリース契約と呼んでいる。）が連結して同時に締結されたものであることは、原審の確定するところである。これによれば、本件ビルの所有権はアーバネットから持分権者らを経て上告人に移転したが、上告人、芙蓉総合、アーバネットの間の順次の合意により、アーバネットは本件ビルの賃貸（右事実関係の下では転々貸）権能を引き続き保有し、被上告人との間の本件賃貸借契約に基づく賃貸人（転々貸人）としての義務を履行するのに何の妨げもなく、現に被上告人はアーバネットを賃貸人として遇し、アーバネットは被上告人に対する賃貸人として行動してきたのであり、賃貸借関係を旧所有者から新所有者に移転させる必要は全くない。すなわち、本件の場合には、上告人が賃貸人の地位を承継しない特段の事情があるというべきである。そして、この法律関係は、アーバネットが破産宣告を受けたからといって、直ちに変動を来すものではない。
賃貸借関係の移転がない以上、被上告人の預託した本件保証金（敷金の性質を有する。）の返還の関係についても何の変更もないのであり、賃貸借の終了に当たり、被上告人に対し本件保証金の返還義務を負うのはアーバネットであって、上告人ではないということになる。被上告人としては、アーバネットが破産しているため、実際上保証金返還請求権の満足を得ることが困難になるが、それはやむをえない。もし法廷意見のように解すると、小口化された不動産共有持分を取得した持分権者らが信託会社を経由しないで直接にサブリース契約を締結するいわゆる非信託型（原判決１１頁参照）の契約形態をとった場合には、持分権者らが末端の賃借人に対する賃貸人の地位に立たなければならないことになるが、これは、不動産小口化商品に投資した持分権者らの思惑に反するばかりでなく、多数当事者間の複雑な権利関係を招来することにもなりかねない。また、本件のような信託型にあっても、仮に本件とは逆に新所有者が破産したという場合を想定したとき、関係者はすべて旧所有者を賃貸人と認識し行動してきたにもかかわらず、旧所有者に対して法律上保証金返還請求権はなく、新所有者からは事実上保証金の返還を受けられないことになるが、この結論が不合理であることは明白であろう。
４ 以上の理由により、私は、被上告人の上告人に対する保証金返還請求を認めることはできず、原判決を破棄し、第一審判決を取り消して、被上告人の請求を棄却すべきものと考える。
（ 裁判長裁判官 大出 峻郎、 裁判官 小野 幹雄、 裁判官 遠藤 光男、 裁判官 井嶋 一友、 裁判官 藤井 正雄）
参考 判例紹介
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＊災害により賃借家屋が滅失したときは、賃貸人は賃借人に「敷引金」を返還すべきである。
- 2009/06/15(月) 09:07:38
判例紹介
平成９年（オ）第１４６６号 平成１０年９月３日 最高裁第一小法廷判決
（要旨）
阪神・淡路大震災のような災害により賃借家屋が滅失し、居住用家屋の賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、賃貸人は賃借人に「敷引金」を返還すべきである。
（内容）
件名 保証金返還請求事件
（最高裁判所平成９年（オ）第１４６６号 平成１０年９月３日 第一小法廷判決、破棄自判）
原審 大阪高等裁判所
主 文
原判決を破棄する。
被上告人の控訴を棄却する。
控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。
理 由
上告代理人大藏永康、同児玉優子の上告理由について
居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員（以下「敷引金」という。）を返還しない旨のいわゆる敷引特約がされた場合において、災害により賃借家屋が滅失し、賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、敷引特約を適用することはできず、賃貸人は賃借人に対し敷引金を返還すべきものと解するのが相当である。けだし、敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが、いわゆる礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として、一般に、賃貸借契約が火災、震災、風水害その他の災害により当事者が予期していない時期に終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできないから、他に敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情がない限り、これを賃借人に返還すべきものであるからである。
これを本件について見ると、原審の適法に確定した事実関係によれば、本件賃貸借契約においては、阪神・淡路大震災のような災害によって契約が終了した場合であっても敷引金を返還しないことが明確に合意されているということはできず、その他敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情も認められない。したがって、被上告人は敷引特約を適用することはできず、上告人は、被上告人に対し、敷引金の返還を求めることができるものというべきである。
そうすると、右と異なる原審の判断には、法令の解釈適用を誤った違法があり、この違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。論旨は右の趣旨をいうものとして理由があり、原判決は破棄を免れない。そして、以上に説示したところによれば、上告人の本訴請求は理由があり、第一審判決は正当であるから、被上告人の控訴を棄却することとする。
よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
裁判長裁判官 井嶋 一友
裁判官 小野 幹雄
裁判官 遠藤 光男
裁判官 藤井 正雄
裁判官 大出 峻郎
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＊不動産侵奪罪 最高裁平成１２年１２月１５日決定 （３）
- 2009/06/12(金) 09:00:00
判例紹介
平成１２年１２月１５日 最高裁第二小法廷決定 平成１２年（あ）第８４０号 不動産侵奪被告事件
（要旨）
使用貸借の目的とされた土地の無断転借人が引渡しを受けた同土地上の簡易施設を改造し本格的店舗を構築したことが不動産侵奪罪に当たるとされた事例
（内容）
件名 不動産侵奪被告事件
（最高裁判所平成１２年（あ）第８４０号平成１２年１２月１５日第二小法廷決定、棄却）
原審 大阪高等裁判所（平成１１年（う）第１３３２号）
主 文
本件上告を棄却する。
理 由
弁護人針谷紘一の上告趣意のうち、判例違反をいう点は、事案を異にする判例を引用するものであって、本件に適切でなく、その余は、事実誤認、単なる法令違反の主張であって、刑訴法４０５条の上告理由に当たらない。
なお、所論にかんがみ、職権によって判断する。
原判決の認定及び記録によると、本件の事実関係は、次のとおりである。
１ 株式会社小銀屋不動産は、平成４年１２月ころ、その所有する大阪市中央区所在の宅地１２６．１５�屐憤焚次嵋楫鐡效蓮廚箸いΑ�）を、転貸を禁止し、直ちに撤去可能な屋台営業だけを認めるとの約定で、穂積博善に無償で貸し渡した。
２ 穂積は、そのころ、本件土地上に、（１）約３６本の鉄パイプをアスファルト面に穴を開けて差し込み、これにねじ締め式器具を使って、長さ約３ｍの鉄パイプを縦につないで支柱とし、（２）支柱の上部、下部及び高さ約１．５ｍの部分に、右器具を使って鉄パイプを横に渡し、（３）以上の骨組みの上面に、鉄パイプを網の目状に配して右器具でつなぎ、その上に角材を載せて針金で固定した上、トタンの波板等をくぎ付けして屋根にし、（４）側面にビニールシートを垂らし鉄パイプにひもで結び付けて壁面とするという方法により、Ｌ字型の仮設の店舗を構築した。穂積は、その後、さらに、（１）約４本の鉄パイプを埋設してセメントで固定し、（２）右パイプの上部から既存の鉄パイプに鉄パイプを渡して溶接して固定し、（３）その上部に塩化ビニール樹脂の波板を張って屋根にし、側面にビニールシートを垂らして壁面とするという方法により、これをく形にするための増築を加えた。
３ 穂積は、前記施設（以下「本件施設」という。）で飲食業を営んでいたが、平成６年６月ころ、楠山松雄に対し、本件土地を転貸や直ちに撤去できる屋台以外の営業が禁止されていることを伝えて賃貸し、本件土地及び本件施設を引き渡した。
４ 楠山もまた、本件施設で飲食業を営んでいたが、同年１１月ころ、被告人に対し、本件土地を転貸や直ぐ撤去できる屋台以外の営業が禁止されていることを伝えて賃貸し、本件土地及び本件施設を引き渡した。
５ 被告人は、同月下旬ころから同年１２月１日ころにかけて、（１）本件施設の側面の鉄パイプにたる木を縦にくくり付けるなどした上、これに化粧ベニヤを張り付けて内壁を作り、（２）本件土地上にブロックを置き、その上に角材を約１ｍ間隔で敷き、これにたる木を約４５ｃｍ間隔で打ち付け、その上にコンクリートパネルを張って床面を作り、（３）上部の鉄パイプにたる木をくくり付けるなどした上、天井ボードを張り付けて天井を作り、（４）たる木に化粧ベニヤを両面から張り付けて作った壁面で内部を区切って８個の個室を作り、各室にシャワーや便器を設置するという方法により、風俗営業のための店舗（以下「本件建物」という。）を作った。
６ 本件建物は、本件施設の骨組みを利用して作られたものであるが、同施設に比べて、撤去の困難さは、格段に増加していた。
以上によれば、穂積が本件土地上に構築した本件施設は、増築前のものは、小銀屋不動産との使用貸借契約の約旨に従ったものであることが明らかであり、また、増築後のものは、当初のものに比べて堅固さが増しているとはいうものの、増築の範囲が小規模なものである上、鉄パイプの骨組みをビニールシートで覆うというその基本構造には変化がなかった。ところが、被告人が構築した本件建物は、本件施設の骨組みを利用したものではあるが、内壁、床面、天井を有し、シャワーや便器を設置した８個の個室からなる本格的店舗であり、本件施設とは大いに構造が異なる上、同施設に比べて解体・撤去の困難さも格段に増加していたというのであるから、被告人は、本件建物の構築により、所有者である小銀屋不動産の本件土地に対する占有を新たに排除したものというべきである。したがって、被告人の行為について不動産侵奪罪が成立するとした原判断は、正当である。
よって、刑訴法４１４条、３８６条１項３号により、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり決定する。
裁判長裁判官 福田 博
裁判官 河合 伸一
裁判官 北川 弘治
裁判官 亀山 継夫
裁判官 梶谷 玄
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＊不動産侵奪罪 平成１２年１２月１５日最高裁判決 （２）
- 2009/06/11(木) 01:00:00
判例紹介
（要旨）
東京都の公園予定地の一部に無権原で簡易建物を建築したことが不動産侵奪罪に当たらないとした原判決が破棄された事例 （平成１２年１２月１５日最高裁判所第二小法廷判決）
（内容）
件名 不動産侵奪、恐喝被告事件
（最高裁判所平成１２年（あ）第４５１号 平成１２年１２月１５日第二小法廷判決、破棄差戻）
原審 東京高等裁判所（平成１１年（う）第８９２号）
主 文
原判決を破棄する。
本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理 由
検察官の上告趣意第二の一、二は、判例違反をいうが、事案を異にする判例を引用するものであって、本件に適切でなく、同第二の三、四は、単なる法令違反、事実誤認の主張であり、同第三は、判例違反をいう点を含め、実質は事実誤認の主張であって、いずれも刑訴法４０５条の上告理由に当たらない。
しかし、所論にかんがみ職権により調査すると、原判決は、以下の理由により、結局、破棄を免れない。
一 本件公訴事実のうち、不動産侵奪の事実は、「被告人は、福山昇と共謀の上、中古家庭電器製品等の売場として利用する目的で、東京都が所有する東京都葛飾区東金町５丁目３３１７番１、同番２、同番３及び同番５所在の土地の一部合計約１１０．７５�屬龍�き地を侵奪することを企て、平成８年１２月中旬ころ、同所において、東京都に無断で右空き地中央東寄り部分に木造ビニールシート葺平屋建簡易建物（建築面積約３７�屐砲魴�築し、更に引き続いて、そのころ、同所において、右簡易建物の西端に接続して右同様の簡易建物（建築面積約２７．３�屐砲鯀�築し、もって右都有地約１１０．７５�屬鮨�奪した。」というものである。
二 第一審判決は、右公訴事実と同旨の事実を認定して、被告人を有罪とした。
三 これに対し、被告人が控訴の申立てをしたところ、原判決は、次のような事実認定及び法律判断をして、第一審判決を破棄し、右公訴事実について被告人を無罪とした。
１ 本件土地は、東京都立水元公園の予定地の一部であり、本件当時、有事の際の緊急用務等のほか、日常的には南側に隣接する区道の通行車両等のすれ違い等の利用に供されていた。
２ 被告人は、何ら権原がないのに、平成８年１０月ころから、本件土地上に中古電器製品等を置いてリサイクルショップを営み、さらに、同年１２月中旬ころ、材料として廃材を調達して本件簡易建物の建築に着手し、その後、これを完成させた。
３ 捜査段階において本件簡易建物等の検証が行われた平成９年８月１日時点における同建物の性状は、次のようなものであった。
（一） 本件簡易建物は、建築面積約６４．３�屬如∨楫鐡效呂涼羆�部を占め、その内部は、木製ドア及びシートによって、東側部分（約３７�屐砲叛沼ι�分（約２７．３�屐砲剖菠�けされていた。
（二） 本件簡易建物は、土台として角材がそのまま地面の上に置かれ、その隅及び要所に長さ約３メートルの角材が柱として立てられ、屋根部分のけた及びもやに接合されていた。土台、柱、屋根部分等の組立てには、ほぞをほぞ穴に差し込んで固定する方法は採られておらず、土台の角材同士、土台の角材と柱、柱と柱を、平板等を当ててくぎ付けするなどしてつないでいた。屋根部分は、多数の角材等をけた、もやとし、その上にビニールシートを掛け、さらに、その上に平板を当てて柱等に固定するなどしていた。周囲は、ビニールシート、廃材の戸板、アコーディオンカーテン等で覆い、要所に板を当ててくぎ打ちしていた。また、公園の金網フェンスに接する部分は、針金、電器コード等で右フェンスに結び付けられていた。
（三） 本件簡易建物の内部には、居住設備はなく、中古の家庭電器製品等が山積みされ、区道を隔てて向かい側にある建物から電線を引いて蛍光灯が設置されていた。
４ 本件簡易建物は、平成９年９月１１日、東京都が依頼した解体業者によって、６名の人員で大き目のハンマー等を用いて約１時間で解体撤去された。その費用は、２６万円余りであった。
５ 本件で起訴の対象となっているのは平成８年１２月中旬ころの時点における被告人らの行為であるが、右時点における本件簡易建物の性状を示す的確な証拠はなく、右時点の同建物は、前記検証時のそれより更に規模が小さく、構造が強度でなかった可能性がある。
６ 不動産侵奪罪にいう「侵奪」があったか否かについては、具体的事案に応じて、不動産の種類、占有侵奪の方法、態様、占有期間の長短、原状回復の難易、占有排除及び占有設定の意思の強弱、相手方に与えた損害の有無などを総合的に判断し、社会通念に従って決定すべきであるところ、前認定の事実によれば、本件簡易建物は、本格建築とはほど遠く、解体も容易なものであったから、占有侵害の態様は必ずしも高度のものとはいえない。東京都の本件土地の管理状況は比較的緩やかなものであり、その職員らは、平成８年１０月ころ被告人らが本件土地を不法占有するようになって以降、時折警告を与えていたが、その内容は、本件簡易建物建築の前後を通じて、本件土地を明け渡すようにとの趣旨にとどまり、不動産侵奪をいうものではなかった。
また、本件簡易建物は居住目的のものでなかったから、占有排除及び占有設定の意思、相手方に与えた損害、原状回復の困難性も、さほど大きいものとはいえない。そうすると、前記検証時の本件簡易建物の性状を前提にしても、同建物の建築をもって不動産侵奪罪にいう侵奪行為があったとするには、重大な疑問が残る。本件公訴事実のいう平成８年１２月当時の本件簡易建物の形状は、右検証時のそれよりも更に規模が小さく、あるいは構造が強固でないものであった可能性があるから、不動産侵奪罪の成立を認めるには合理的疑いが残り、犯罪の証明がない。
７ したがって、第一審判決が不動産侵奪罪の成立を肯定したのは、事実を誤認したものといわざるを得ない。
四 そこで、原判決の当否について検討する。
１ 刑法２３５条の２の不動産侵奪罪にいう「侵奪」とは、不法領得の意思をもって、不動産に対する他人の占有を排除し、これを自己又は第三者の占有に移すことをいうものである。そして、当該行為が侵奪行為に当たるかどうかは、具体的事案に応じて、不動産の種類、占有侵害の方法、態様、占有期間の長短、原状回復の難易、占有排除及び占有設定の意思の強弱、相手方に与えた損害の有無などを総合的に判断し、社会通念に従って決定すべきものであることは、原判決の摘示するとおりである。
２ 本件で起訴の対象となっている平成８年１２月中旬ころの時点あるいはそれに引き続いて西側に増築された時点における本件簡易建物の性状を示す的確な証拠がないことも、原判決の指摘するとおりである。
しかし、捜査段階において検証が行われた平成９年８月１日当時の本件土地の状況について見ると、本件簡易建物は、約１１０．７５�屬遼楫鐡效呂涼羶管瑤法�建築面積約６４．３�屬鮴蠅瓩胴獣曚気譴燭發里任△辰董�原判決の認定した前記構造等からすると、容易に倒壊しない骨組みを有するものとなっており、そのため、本件簡易建物により本件土地の有効利用は阻害され、その回復も決して容易なものではなかったということができる。加えて、被告人らは、本件土地の所有者である東京都の職員の警告を無視して、本件簡易建物を構築し、相当期間退去要求にも応じなかったというのであるから、占有侵害の態様は高度で、占有排除及び占有設定の意思も強固であり、相手方に与えた損害も小さくなかったと認められる。そして、被告人らは、本件土地につき何ら権原がないのに、右行為を行ったのであるから、本件土地は、遅くとも、右検証時までには、被告人らによって侵奪されていたものというべきである。
３ 前記一の事実については、殊にその特定する時期における不動産侵奪罪の成立を認めることができないとしても、前記一の事実と、その後遅くとも前記検証時である平成９年８月１日までの間に本件簡易建物によって本件土地を侵奪したという事実とは、基本的事実関係を同じくし、公訴事実の同一性があるというべきである。そうだとすると、原審裁判所は、右検証時までの右罪の成立の可能性について、必要であれば訴因変更の手続を経るなどして、更に審理を遂げる義務があった。ところが、原審裁判所は、刑法２３５条の２の侵奪の成否についての判断を誤り、右検証時における本件土地の占有状態によってもなお侵奪があったとはいえないと解した結果、右時点までの同罪の成立の可能性について何ら審理をすることなく、直ちに犯罪の証明がないとして被告人を無罪としたものであって、原審には判決に影響を及ぼすべき法解釈の誤り及び審理不尽の違法があるといわざるを得ず、原判決を破棄しなければ著しく正義に反するものと認められる。
よって、刑訴法４１１条１号、４１３条本文により、恐喝罪の成立を認めた第一審判決判示第二の所為とともに更に審理を尽くさせるため、原判決を破棄した上、本件を原審である東京高等裁判所に差し戻すこととし、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
検察官小田攻 公判出席
裁判長裁判官 河合 伸一
裁判官 福田 博
裁判官 北川 弘治
裁判官 亀山 継夫
裁判官 梶谷 玄
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＊不動産侵奪罪 平成１１年１２月９日 最高裁決定 （１）
- 2009/06/10(水) 09:30:13
判例紹介
平成１１年１２月９日 最高裁第一小法廷決定 平成９年（あ）第１０５４号 不動産侵奪被告事件
（要旨）
不動産侵奪罪の成立が認められた事例
（内容）
件名 不動産侵奪被告事件
（最高裁判所平成９年（あ）第１０５４号 平成１１年１２月９日第一小法廷決定、棄却）
原審 東京高等裁判所
主 文
本件各上告を棄却する。
理 由
１ 弁護人新谷桂、同水野靖史の上告趣意のうち、判例違反をいう点は、事案を異にする判例を引用するものであって、本件に適切でなく、その余は、単なる法令違反の主張であって、刑訴法４０５条の上告理由に当たらない。
２ なお、所論にかんがみ、不動産侵奪罪の成否について、職権で判断する。
原判決の認定した事実は、次のとおりである。
株式会社ヤマツウ小島工務店（以下「小島工務店」という。）は、埼玉県東松山市内の宅地１４９６�屐憤焚次嵋楫鐡效蓮廚箸いΑ�）を地上の作業所兼倉庫等の建物五棟とともに所有していたものであるが、振り出した小切手が不渡りとなったことから、平成８年２月２８日、債権者の一人である株式会社東京経営サポート（以下「東京経営」という。）の要求により、同社に本件土地及び地上建物の管理を委ねた。東京経営が取得した権利は、地上建物の賃借権及びこれに付随する本件土地の利用権を超えるものではなかった。東京経営は、同月下旬、右の権利を競売物件の売買仲介業を営む長野物産株式会社（以下「長野物産」という。）に譲り渡した。そのころ、小島工務店は、代表者が家族ともども行方をくらましたため、事実上廃業状態となった。建築解体業を営む被告人佐藤勝浩は、同年３月５日、長野物産から右の権利を買い受けて、本件土地の引渡しを受けた後、これを廃棄物の集積場にしようと企て、そのころから同月３０日ころまでの間に、従業員である被告人小林修とともに、本件土地上に建設廃材や廃プラスチック類等の混合物からなる廃棄物約８６０６．６７７㎥を高さ約１３．１２ｍに堆積させ、容易に原状回復をすることができないようにした。
以上のような事実関係の下においては、本件土地の所有者である小島工務店は、代表者が行方をくらまして事実上廃業状態となり、本件土地を現実に支配管理することが困難な状態になったけれども、本件土地に対する占有を喪失していたとはいえず、また、被告人らは、本件土地についての一定の利用権を有するとはいえ、その利用権限を超えて地上に大量の廃棄物を堆積させ、容易に原状回復をすることができないようにして本件土地の利用価値を喪失させたというべきである。そうすると、被告人らは、小島工務店の占有を排除して自己の支配下に移したものということができるから、被告人両名につき不動産侵奪罪の成立を認めた原判決の判断は、相当である。
よって、刑訴法４１４条、３８６条１項３号により、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり決定する。
裁判長裁判官 井嶋 一友
裁判官 小野 幹雄
裁判官 遠藤 光男
裁判官 藤井 正雄
裁判官 大出 峻郎
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＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５３年１月２４日判決 （２）
- 2009/06/09(火) 09:45:00
判例紹介
借地契約の更新に際し更新料支払の慣習を否定し、借地人の更新料支払義務がないとした判決 （最高裁１９７８（昭和５３）年１月２４日判決）
言渡 昭和５３年１月２４日
交付 昭和５３年１月２４日
裁判所書記官 清水
昭和５２年（オ）第１０１０号
判 決
東京都品川区中延４丁目＊番＊号
上 告 人 ＊ ＊ ＊＊＊
右訴訟代理人弁護士 平 山 国 弘
村 崎 満
八 木 橋 伸 之
米 丸 和 実
亀 丸 龍 一
川 畑 雄 三
東京都品川区二葉４丁目＊番＊号
被 上 告 人 ＊ ＊ ＊ ＊
右当事者間の東京高等裁判所昭和（ネ）第２号更新料等請求事件について、同裁判所が昭和５２年６月１５日言い渡した判決に対し、上告人から全部破棄を求める旨の上告の申立があった。よって、当裁判所は次のとおり判決する。
主 文
本件上告を棄却する。
上告費用は上告人の負担とする。
理 由
上告代理人平山国弘、同村崎満、同八木橋伸之、米丸和実の上告理由について
建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃貸借期間満了に際し賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対する更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められないとした原審の認定判断、及びその余の所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係及びその説示に照らし、正当として是認することができ、その過程に所論の違法はない。論旨は、ひっきょう、原審の専権に属する証拠の取捨判断、事実の認定を非難するか、独自の見解に基づき原判決を論難するものにすぎず、採用することができない。
よって、民訴法４０１条、９５条、８９条に従い、裁判官全員一致の意見で、主文の通り判断する。
最高裁判所第三小法廷
裁判長裁判官 高 辻 正 己
裁判官 天 野 武 一
裁判官 江里口 清 雄
裁判官 服 部 高 顕
裁判官 環 昌 一
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