東京・台東借地借家人組合5

【Q＆A】　地主が土地を売却した場合

2012/01/30(月) 10:17:21

【問】　借りている土地を買ったという人から直ちに立退けと通告されました。びっくりして地主に問い合わせると、たしかに売ったっとといいます。どうなるのでしょうか。

【答】　ご質問からして建物所有目的で土地を賃借していることを前提に考えます。

　あなたが新所有者の主張をのまなければならないかは、あなたの有している借地権が対抗力のあるそれであるかにかかっています。

（一）　借地の場合に対抗力があるとされるためには、借地権の登記がしてあること（民法177条、605条）、または、借地権の登記がないとしても、借地人が借地上の建物を登記していること（借地借家法10条》が必要です。実際上は、借地権の登記をしている例はほとんどなく、借地上にある建物の登記がなされているかどうかで借地権の対抗力の有無が決定されるといって過言でありません。

　（１）　建物の登記は「始めてする所有権の登記」いわゆる保存登記（不動産登記法100条）や所有権移転登記がこれにあたることは問題ありません。不動産の表示登記（建物を新築したものは1か月以内に表示の登記の申請をする義務が課せられる。同93条》だけの場合も、新地主に借地権の存在に注意させるという点からみて登記にあたるとされています。

　（２）　登記は新所有者が旧所有者から所有権移転登記をする前にしておかなければ対抗力はありません。

　（３）　登記はされているものの借地人と建物の登記名義人が異なる場合については注意を要します。子名義の登記では対抗力がないとしていますので、借地人と建物名義人を異にする登記は避けた方が無難でしょう（最高裁判所昭和41年4月27日判決）。

（二）　建物の登記がない場合でも、新所有者が借地権を認めてくれる場合は問題ありませんが、認めないときには新所有者のいうなりに借地権者は出ていかなければならないかといいますと、必ずしもそういうことはありません。最高裁判所も以前は登記がない場合は対抗力なしとして借地人を負かせていましたが、新地主が借地権の存在を知りながら借地人を立退かせることを意図し、借地人が建物の保存登記をしようとしたときに旧地主がこれを妨害したことなど、新地主の所有権を取得する目的が著しく悪いときには登記なくして借地権の対抗力を認めています（最高裁判所昭和38年5月24日判決）。

　しかし、いずれにしても借地上に建物を所有している人はきちんと登記しておく心掛けが必要です。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３０１２－８６８７　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

借地権・底地売買

【Q＆A】　借地借家法施行前に設定された借地権が施行後に譲渡された場合の存続期間は

2012/01/23(月) 10:14:25

（問） 私は、昭和４９年に建築した借地上の建物（註１）を地主の承諾をえて家屋所有者から平成１１年に購入しました。
この時の借地契約は、旧法が適用されるのでしょうか。また、借地期間はいつまでになるのでしょうか。

（答） 平成４年８月１日に現行の借地借家法（新借地借家法）が施行されました。それ以前には、借地契約は借地法、借家契約には借家法が適用されていました。

新借地借家法は、「土地の利用について双方の必要性の度合い」「利用状況」「契約の経緯」のほか、新たに「金銭を提供すること」（立ち退き料）によって正当事由を補完することが加わりました。

また（さらに）、定期借地制度が加わりました。

お問合せの方は、平成１１年に家屋を購入し、借地契約を締結されておられますので、新借地借家法が適用されることになります。

新借地借家法による借地期間は、堅固なる建物の場合は、３０年以上、更新後も３０年の期間となります。木造家屋の場合は、２０年以上で更新後も２０年の期間となります。

大借連新聞 ４月号

ここからの文章は東京・台東借地借家人組合が記述したものです。

大借連新聞４月号では以上のように掲載されていた。

５月号の「お詫びと訂正」で「新借地借家法の適用される借地契約の場合の借地期間の回答が、誤って旧借地法の契約期間で回答していました。改めて新借地借家法が適用する借地契約期間について回答させて頂きます」ということで、（新借地借家法）が追加され、「また」が→「さらに」へ変更されている。

また、以下の説明が、
「新借地借家法による借地期間は、堅固なる建物の場合は、３０年以上、更新後も３０年の期間となります。木造家屋の場合は、２０年以上で更新後も２０年の期間となります。」

次のように加筆訂正された。
「新借地借家法による借地期間は、従来堅固な建物と非堅固な建物に区別されてきましたが、新借地借家法の適用される借地では堅固・非堅固を問わず一律となりました。
具体的には、①新規契約の場合は３０年以上の契約になります。ただし、合意がない場合は、３０年になります。②更新後の存続期間は原則として最初のの更新２０年となり、その後は１０年となります。」（大借連新聞５月号）

問題点は、上記のことではない。「借地借家法」の施行前（平成４年８月１日）に締結した借地契約の場合で、「借地借家法」（新法）の施行後に借地権の譲渡、又は借地権を相続する場合は、即ち借地人の交代があった場合の存続期間・更新後の期間はどうなるのか。

その場合、「旧借地法が適用」されるのか、或いは「新法（借地借家法）が適用」されるのかが問題である。

借地人の権利に関することで重要である。旧借地法が適用されずに借地借家法（新法）が適用されると、借地人の権利は弱められる（註２）。

大借連新聞では、借地借家法（新法）が適用されると解説されている。果たして、そうなのだろうか。

「明解Q＆A 新借地借家法」（三省堂１９９２年版）では、「Q18 借地権を譲渡・相続する場合はどうなるか」で新法施行前に借地契約を締結している場合の譲渡・相続に関しては、次のように「Q＆A」で説明している。

【Q18】 新法施行前に借地契約を締結しています。新法施行後、借地権を譲渡する場合は、存続期間や更新後の期間はどうなるのでしょうか。また、借地権を相続する場合はどうなるのでしょうか。

【回答】 新法施行後、借地権を譲渡しても、その借地権の内容は従来の契約がそのまま引き継がれ、存続期間や更新後の期間についても旧法が適用されます。借地権を相続する場合も同様です（「明解Q＆A 新借地借家法」５６頁）。

【解説】►借地権の譲渡 新法施行後、借地権を譲渡する場合、新法施行前に締結された契約の内容がそのまま効力をもちます（法附則４条）。存続期間も更新後の期間も従来の契約のままで、何ら変更されることはありません。

もっとも借地権の譲渡に際して、存続期間を譲渡のときから２０年とか３０年とかに延長することはできます。・・・・・また借地権の譲渡に際して、更新後の期間について「これからは新法による」と定めることはできません。更新後の期間について新法の規定は旧法よりも明らかに不利ですので、無効となります。再び借地権を譲渡しても同様です（「明解Q＆A 新借地借家法」５７頁）。

【解説】►土地の譲渡・相続 新法施行後に、地主が土地を譲渡したり、相続により地主が変わる場合も同様です。新法施行前に締結された契約の内容がそのまま効力をもち、旧法の正当事由の規定が適用されます（「明解Q＆A 新借地借家法」９０頁）。

「地震に伴う法律問題」（近畿弁護士会連合会編（１９９５年３月１６日初版）社団法人商事法務研究会」でも同様の問題が「Q＆A」で取扱われ、次のように解説されている。

【Q2】 私の借地権は、昨年（新法施行後）に前の人から譲渡を受け、地主の承諾を得たものですが、どちらの法律が適用されますか。

【A】 滅失と更新については、借地権の「設定」が新法施行前か後かで適用が分かれます。その「設定」とは、当初の契約時点のことです。その後に、更新が繰り返されたり、借地権の譲渡とか相続があっても当事者が変更しても、当初の契約時点をいいます（一問一答・新しい借地借家法１９頁商事法務研究会）。

したがって、新法施行後に譲渡を受けた借地権でも、当初の借地人の契約が新法施行前ならば旧法の適用となります（「地震に伴う法律問題」２頁）。

「借地借家法」の改正に際し、法務大臣談話（１９９１年９月２０日発表）が出された。
「特に、現在ある借地・借家関係には、新法の契約の更新及び更新後の法律関係に関する規定を一切適用しないことを法律自体で明らかにしており、現在ある借地・借家関係が新法になっても従前と変わらない扱いを受けるようにしている。」と明確に施行前に設定された借地契約の「更新」及び「更新後の法律関係」に新法が適用されないことを明言している。これらは「借地借家法」の「附則」（法規定）で明確にされている。

「また、更新の際に、「新法が成立したら、それに応じて契約を改める」ということをあらかじめ特約することを貸主側が要求する例もあると報道されているが、このような特約をすることは法律上許されていない。したがって、貸主からそのようなことを要求されても、それに応じる必要はないし、仮にそのような特約をしてしまっても、その特約は、無効である。」（法務大臣談話）。

平成３年８月３０日の衆議院法務委員会で次にように政府答弁している。
「この法律の施行前にされた借地契約についてはすべて従前の規定が適用される。これをこの借地関係が相続されて相続人に承継され、あるいは他に譲渡されて移転するというようなことがございましても、借地関係は同一性を持って移ることになりますので、やはり旧法の規定に従って更新等が規律されることになる。」

「新法には、新法が施行される時までに既にされている貸し借りには契約の更新や更新後の法律関係に関する新しい法律の規定は適用されず、これまで通りの扱いになるということが規定（付則）のなかに明記されています」（「新しい借地借家法のあらまし」法務省民事局作成）。

「借地借家法附則４条但書」により、「廃止前の建物保護法に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない」として、新法施行前に設定した借地権の存続期間については、「借地借家法」は適用されず、旧「借地法」が適用される（経過措置の原則）。

また、更新に関しては、「借地契約の更新に関する経過措置」により「法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」（借地借家法附則６条）として、「借地借家法」は適用されず、これも旧「借地法」が適用される。

従って、借地の存続期間・更新後の借地期間は、
①契約によって、鉄筋コンクリート構造建物や鉄骨構造建物等の堅固建物の所有を目的とするものでは３０年以上、それ以外の木造、軽量鉄骨等の非堅固建物所有を目的とするものについては２０年以上の存続期間とする（旧借地法２条２項）。

②法定更新の場合及び契約書を作成したが契約期間を定めなかった場合は、借地権の存続期間は堅固建物の場合は３０年、その他の建物の場合は２０年と法定される（旧借地法４条・５条・６条・７条）。

②の法定借地期間より短い期間を定めた時は堅固な建物所有目的のものについては６０年、その他の建物所有目的のものについては３０年の存続期間となる（最高裁昭和４４年１１月２６日判決）。

（註１）建物を売買する場合は、通常、建物と共に借地権も譲渡される。

（註２）具体的には、契約の更新後に借地人の建物が滅失（地震・津波・台風などで倒壊或いは火事で焼失）した場合、旧借地法では増改築禁止の特約があった場合でも、地主の承諾がなくても再築は可能である。
（参照 【Q＆A】増改築を制限する特約がある場合、火災後の再築に地主の建替承諾は必要か）

しかし、新法は更新後の場合は増改築禁止特約の有無に拘らず、地主の承諾を得ずにした建物の再築は常に解約原因となる。しかも、地主のこの解約請求には正当事由が必要ではない。解約の申入れ後、借地権は３か月後に消滅する（借地借家法８条）。この場合、借地人からの建物買取請求権も認められていない。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

契約・更新・特約

【Q＆A】　息子名義で借地上建物の建替え

2012/01/11(水) 00:26:18

【問】 私が借地している土地上の建物を息子がローンを借りて建替えることにしました。地主との関係や税金はどうなるのでしょうか。

【答】 息子といえども土地の賃貸借契約上は第三者になりますから、地主との関係では息子さんはあなたから借地権の譲渡を受けるか又貸し（転貸）を受けるかすることになります。いずれの場合も、あらかじめ地主の承諾を得なければなりません（民法６１２条１項）。

また、建物を建替えるわけですから、もしあなたと地主との間の借地契約に増改築禁止の特約があれば、やはりこの点についても地主の承諾が必要となります。特約がなければ、自由に改築できるわけですから、借地権の譲渡又は転貸の承諾さえ得ておけば問題はないことになります。

したがって、まずあなたとしては地主と交渉して、あらかじめ地主の承諾を得るよう努めることが大切です。その際一定の承諾料を要求されるのが普通でしょう。金額は双方の話し合いで決めるべきもので、法律でいくらと規定されているわけではありません。

地主の承諾が得られないか、金額で話がつかない場合は、承諾に代わる許可を裁判所に求めることができます。その場合、増改築禁止の特約があるときは、借地権譲渡又は転貸許可の申立（借地借家法１９条）と増改築許可の申立（借地借家法１７条）を併合して申立てることになります。増改築禁止特約がない場合は、借地権譲渡又は転貸許可の申立だけをすることになります。

地主との関係では、地主の承諾ないし地主の承諾に代わる裁判所の許可を得ないで、勝手に借地権（つまり借地上の建物）をたとえ息子といえども第三者に譲渡又は転貸しますと地主から借地契約を解除される恐れがあります。

次に税金ですが、通常の個人間の借地権の無償の譲渡、転貸については、普通、贈与税が課税されます。しかし親から子が、その土地を使用貸借によって借受け、その土地に建物を建築した場合には、特例として贈与税はかからないことになっています。

その場合、その貸借が使用貸借であることを確認するため、「借地権の使用貸借に関する確認書」（様式が決められています）によって、使用貸借による借受者、借地権者、土地所有者がそれぞれ事実を確認し、税務署に提出することになっています。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

増改築・改修・修繕（借地）

【Q＆A】　私道の通行

2011/12/19(月) 00:16:28

【問】 私の借地は私道の行き止まりにあります。現在、地主が地代値上げを請求し、認めなければ公道の出入り口に鉄柵を作って車の出入りを禁止するといっています。何とかならないでしょうか。

【答】 この私道は、地主が所有しているものと思われます。地主は、借地人に私道の行き止まりにある土地を貸したのですから、土地賃貸借契約に基づき当然その私道を通行させる義務を負っています。私道の通行を認めなければ借地を宅地として使用することができないわけですから、これは当然のことです。（註１）

このことについては、最高裁判所の判決（昭和４４年１１月１３日）が次のように述べています。
「公道に面する一筆の土地の所有者が、その土地のうち公道に面しない部分を他人に賃貸し、その残余地を自ら使用している場合には、所有者と賃借人の間において通行に関する別段の特約をしていなかったときでも、所有者は、賃借人に対し賃借に基づく賃貸義務の一内容としてこの残余地を賃貸借契約の目的に応じて通行させる義務がある」

次の問題は、通行権の内容として、車を通行させることができるかということです。現在、自動車の保有率が高まり、家庭にとってなくてはならないものになっているのですから、車による通行権はあるというべきです。この種の争いは、地主と借地人という関係にはない土地所有者と隣地土地所有者との間でよく起こるトラブルですが、その裁判例は具体的なケースによって結論が違っています。車が通行する幅があるかどうか、私道の利用状況はどうか、現状を変更しなくて車が通行ができるか、隣地の不利益はどうかなど、様々なことを考慮して、車の通行が認められるかどうかが判断されています。（註２）

しかし、ご質問の場合地主との関係ですし、今まで車で通行していた実績があるわけです。また、車の通行によって格別地主に損害が発生するわけでもありません。地代増額要求の手段として通行を禁止しようとしている事情を見れば、車による通行が認められるでしょう。

では、車の出入りを認めるから私道の地代を支払えと言われたらどうでしょうか。地主が借地人に対して私道の通行権を認めるのは、私道を使わなければ利用できない宅地を貸したことによって発生する地主の義務ですから、私道の地代を払うか払わないかとは関係ありません。私道の地代を払わなくても地主には私道を通行させる義務があるのですからです。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

（註１）【判例】公道に面する一筆の土地の内公道に接しない賃借人に通行権を認めた事例

（註２）最高裁判所は平成１８年３月１６日判決で、通行権に関して新判断を下した。「自動車の通行を前提とする民法２１０条（＊）の通行権の成立を否定した原審の判断には、判決に影響を及ぼす明らかな法令違反がある」として自動車の通行権を否定した東京高裁判決を破棄し、再び東京高裁へ差戻した。即ち、民法２１０条の通行権は自動車の通行を前提にしたものという解釈に改められた。

（＊）民法２１０条「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、行動に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる」

（註）は東京・台東借地借家人組合

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

民法・借地借家法

【Q＆A】　改築と承諾料

2011/12/12(月) 00:31:00

【問】 建物が古くなったので建て直したいのですが、地主が莫大な承諾料を要求しています。地主の要求する承諾料を支払わなければ建て直しはできないでしょうか。

【答】 借地契約は、地主と借地人との間の土地を目的物とする賃貸借であり、地主は借地人に対し、土地を有効に使用収益できるようにする義務があります。借地人がその土地上に借地契約の目的に従い、いかなる建物を建築したり、また、その建物の全部または一部を改築したり、さらには、その建物に増築したりすることは、原則として自由です。

しかし、借地契約において、建物の増改築をする場合は地主の承諾を要するという特約がある場合については、裁判所はこの特約は有効としています。

ご質問の場合、増改築禁止の特約がなければ、地主の承諾は必要なく、自由に改築できるのです。したがって、承諾料を支払う必要はまったくありません。

他方増改築禁止特約があったり、そうでなくとも例えば堅固でない建物から堅固な建物に改築するような借地条件を変更する場合には地主の承諾が必要になります。地主があまりにも莫大な承諾料を要求して、到底話し合いの余地がない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる改築の許可の手続きを取られたらよいでしょう。

この手続きは、増改築禁止の特約がある場合は、土地の通常の利用上相当な増改築について、地主の承諾しない場合に認められるもので、裁判所は、その申立に対し、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する今までの経過その他一切の事情を考慮して、当事者間の公平を図るため、必要あるときは、借地内容を変更したり、財産上の給付を命じることによってなされます（借地借家法１７条）。

非堅固建物から堅固建物に改築するような場合も、防火地域の指定や付近の利用状況の変化その他の事情が生じた場合に認められるもので同様な手続きを取ることができます。

右の借地条件の変更というのは、存続期間を延長したり、あるいは、地代を改定することであり、財産上の給付というのは、承諾料として、いくら支払わせるかということです。裁判所では、増改築許可の場合、普通更地価格の３％の金銭給付を命じており、非堅固建物から堅固建物への条件変更の場合、普通更地価格の１０％が命じられています。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

増改築・改修・修繕（借地）

【Q＆A】　借地契約書に特約で「建物使用の用途制限」がある

2011/12/05(月) 11:40:45

【問】 借地契約書で、土地上の建物を居宅として使用するとの契約内容になっています。この度、店舗として使用したいと思いますが、地主は承諾しません。どうしたらいいでしょうか。

【答】 借地契約は、本来、賃貸借の目的物は土地であり、その土地上の建物の所有者は、借地人ですから、建物の使用方法については、借地人の自由であってよいはずなのですが、借地借家法では、借地条件の１つとして建物の用途が入りましたので、今後は借地契約書上に、建物の用途についての制限が加えられるケースが増えてくるものと思われます。

ところで、これまで、建物の種類について、非堅固建物所有から堅固建物所有へ変更する場合については借地条件の変更に当たるものとして地主の承諾を必要とし、地主の承諾が得られないときには、借地人が裁判所に借地非訟手続の申立をし、裁判所が地主に代わって許可を与える制度がありました。

今度は、建物の非堅固から堅固への変更の場合だけでなく、建物の種類、構造、規模、用途についての制限がある場合に、その変更につき地主の承諾が得られない場合に、借地人は、裁判所に借地非訟手続の申立をして、裁判所が地主に代わって許可を与える制度になりました（借地借家法１７条１項）。

そこで、借地契約書に、ご質問のような用途制限がある場合、借地人が建物を居宅使用から店舗使用に変更しようとするときには、あらかじめ、地主にその変更についての承諾を求める必要があり、地主が承諾をしなかったり、高額な承諾料を請求するような場合には、借地人は、裁判所に借地非訟手続を申立てる必要があります。もし、この借地非訟手続をとらずに、無断で建物の用途を変更しますと、借地契約違反として契約を解除され、借地権を失う恐れがあります。

この借地非訟手続を申立てますと、裁判所は、当事者双方から事情を聴き、用途変更の必要性の有無・程度・地主への影響等を判断して許否の決定をすることになります。

ところで、裁判所が許可を与える場合の財産上の給付（承諾料）については、今後裁判所の決定例の蓄積の中で一定の基準が形成されていくものと思われますが、一般的には、建物の種類、構造の変更許可の場合は増改築許可の場合よりも、低額になると思われます。

なお、この制度は、既存の借地契約に用途制限がある場合にも適用されますので、用途変更をする場合には、改めて借地契約書を確認してください。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

（借地条件の変更及び増改築の許可）

第17条 建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。

２増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

３裁判所は、前２項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

４裁判所は、前３項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。

５転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第１項から第３項までの裁判をすることができる。

６裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項から第３項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

民法・借地借家法

【Q＆A】　借地上建物の修繕

2011/11/25(金) 01:23:15

【問】 雨漏りがひどいので、屋根を瓦葺からトタン葺に全面修繕しましたが、地主は無断でやったので、契約違反だから明渡せと言います。どうしたらよいでしょうか。

【答】 借地契約があり、借地関係が続いている間は、地主は借地人に対し、その土地を利用させる義務を有しているのであり、借地人としては、その対価として地代を支払っているのですから、その土地を契約に定めた用法に従って使用収益をすることは何ら差支えありません。

借地契約における賃借の目的物は土地であり、その上に建っている建物ではないのですから、借地人が土地の形状に著しく変更を与える修繕したような行為をしない限り、建物についてどのような工事をしても、地主に対する保管義務に違反するものではないことは明らかです。

ご質問のように、借地人が自己所有の建物について修繕したことについて、無断だとか、契約違反だから、明渡せというのはまったくの筋違いです。

このように、借地人が自己所有の建物について、どのように工事をするかは自由です。そして、借地権が法定更新によって継続するためには建物が存続していることが必要ですから、借地人は普段から建物に手を入れ、良好な状態に維持管理していくことは、借地権を維持していくためにも重要なことです。

借地人が自己所有の建物について修繕することについては自由なのですが、問題は、借地人が大修繕を加えたがために、今までの建物であれば朽廃の状態に達したであろう時期に、朽廃に達しないという場合です。このケースは、建物が老朽化し、通常の修繕では間に合わず、大修繕をしたような場合をいうのです。

この問題については借地人が大修繕を加えても、通常加えられるべき程度の修繕を加えてもなお朽廃すべかりし時期に、借地権は消滅するという考え方もあります。

何もせずに朽廃を待つよりは大修繕により建物の寿命が延びた場合であっても、建物の同一性を失う程度に至らないものの場合、つまり改築にあたらないものである限り、現実に大修繕後の建物が朽廃する時期まで、借地権は存続すると考えるべきです。

これは、借地法が建物の存続する限りは借地権を存続させようとする趣旨で制定されているものであり、借地法中にも、修繕に関する規定はなく、当然建物の修繕は問題ないものとされていることから理由づけることができます。

あるいは、地主は契約書に「無断増改築禁止特約」があることを理由に契約違反を言っているのかもしれません。このような「増改築制限特約」は、借地人の増改築によって借地権の存続期間や建物買取請求がなされたときに、地主に不利益を及ぼす恐れがある可能性があるので、その限りでは合理的な理由があるとして有効とされているのです。

ご質問の場合は、建物の修繕の域を出ないものであり、増改築に当たるような場合とはいえません。

東借連常任弁護団解説

「あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

増改築・改修・修繕（借地）

【Q＆A】　マンションの管理費・共益費

2011/11/18(金) 09:40:02

【問】 賃貸マンションの管理費、共益費には、どんなものが含まれるのでしょうか。

【答】 貸ビル・賃貸マンションの場合、通常の家賃とは別に管理費・共益費というものが支払われるのが通例です。家賃という貸室の使用の対価であり、貸主の所得という意味であるのに比べて、管理費・共益費というと貸室以外の共用部分の維持管理費であって、貸主の所得とならなぬ実費であるという意味合いをもっているようです。

しかし管理・共益費に何が含まれるか明確な基準はなく、結局その建物の実態に即して、貸主と借主が合意によって決められるものです。以下一般的な判断基準について述べてみます。

まず管理・共益費は名称からいっても、建物の共用部分に関する費用が含まれます。したがって共用の玄関・廊下、階段の電気代・清掃代、エレベーターなど共用機械の動力代・維持費用、貸ビルの湯沸室・共用トイレの水道代・ガス代などがこれに当ります。管理人が置かれている場合の人件費も、管理・共益費に含まれるのが普通です。

セントラル方式の冷暖房設備のある場合、それに要する費用は、別途負担とされることが普通でしょうが、入居のときその費用支払いがはっきりしていないときには、契約条件で冷暖房付と明示している以上、その費用は管理・共益費又は家賃に織り込み済みと考えるべきです。

各室で使われる電気・ガス・水道代は、借主の生活・営業活動上消費されるものですから、その料金は家賃や管理・共益費には含まれません。ただそれらのサブメーターが各室におかれていない場合に、その階や貸室全体でかかった費用を、賃借面積や貸室使用人数に応じて割り振ったり、あるいは大まかな計算によって一定額で固定したりして、管理・共益費に含めることもあります。

建物の火災保険料については、貸主が保険契約者となり、家主の利益のために保険加入する以上、管理・共益費に一部として借主から徴収するいわれはありません。それは貸主が家賃収入から任意に支払うべきものです。

貸ビル・賃貸マンションが、ガレージをもっている場合、それは必ずしも共用部分とはされず、したがって、その使用料・維持管理費は、管理・共益費には含まれないものです。分譲マンションなどに適用される建物区分所有等の関する法律によっても、ガレージや倉庫などは、当然には共用部分とはされていません。

さてこのような管理・共益費の負担方法ですが、使用面積割、使用人数割、貸室による単純配分などの方法があります。一般的に面積割が合理的ですが、水洗便所衛生費などは人数割の方が公平です。これについては共用部分の実態や計算の便宜などを考えて貸主・借主で話し合って決める他ありません。

なお管理・共益費については、、それが現実にどのように使われているか、各費目ごとに金額を知っておいた方がいいでしょう。そうすれば共用部分の維持・管理が不十分で、実際上貸主の所得となっているという事態を防止し、共益費を下げさせることもできますし、また共益費値上げの請求のあったときにも的確に対応できるでしょう。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

管理費・共益費

【Q＆A】　建物の滅失（火災・天災・地震）と借家権　

2011/11/11(金) 18:35:38

【問】 火災の類焼によって借家が焼失してしまいましたが、借家権はなくなってしまうのでしょうか。災害の場合も同じですか。

【答】 建物が火災で焼失したり、地震で倒壊したりした場合を総称して「滅失」といいます。そして、建物が滅失すると、賃貸借契約の目的物がなくなったので、契約そのものも消滅するというのが一般的な解釈です。従って、一般的にはご質問の場合借家権はなくなるといわなければなりません。災害の場合も同様です。

ただ、例外として「罹災都市借地借家臨時処理法」という法律があります。この法律は、もともと第２次世界大戦による戦災を対象としたものでしたが、その後、大規模な火災、地震、風水害その他の災害があった場合に、政令によって地区を定めて準用できることになっています。

もし、災害があって、しかも政令によって法律が準用される地区とされますと、災害によって建物が滅失した時の借家人には、いろいろな優先権が与えられます。それを次に列挙します。

（１）罹災建物の敷地又はその換地について、土地所有者や借地権者（借地人）がまだ建物を建てて使用していない場合には、政令施行の日から２年以内に、土地所有者に対して建物所有目的の借地を申出ることによって、他の者に優先して、相当な借地条件で借地権を取得できます。

この場合、土地所有者が右の申出を受けた日から３週間以内に拒絶の意思表示をしなければ、その３週間経った時に申出を承諾するものとみなされますし、その拒絶には、正当事由がなければなりません（２条）。

（２）罹災建物の敷地又はその換地に借地権者がいても、同じくまだ建物所有目的で使用されていない場合には、政令施行後２年以内に、その借地権の譲渡の申出をすることによって、他の者に優先して、相当な対価でその借地権の譲渡を受けることができます。

この場合、譲渡の申出を受けた借地権者の取扱いは、（１）の土地所有者の場合と同様です。そして右の場合の借地権譲渡は、賃貸人が承諾しなくても、承諾したものとみなされます（３条、４条）。

右の２つの場合に、借家人の取得した借地権は期間を定めない場合は１０年、期間を定める場合は１０年以上の契約をしなければなりません（５条）。

（３）罹災建物の敷地又はその換地に、第三者が最初に建物を築造した場合、滅失当時の借家人はその完成前に借家の申出をすることによって、他の者に優先して、相当な借家条件で借家権を取得できます（１４条）。

以上が主なものです。右の借地または借家の条件について、当事者間の協議が整わないときは裁判所に申立をすれば、裁判所が「従前の賃貸借の条件、土地又は建物の状況その他一切の事情を斟酌して」（１５条）定めてくれることになっています。

また、１つの罹災建物について、数人の借家人がいて、みんなが右の申立をした場合で、その割合について当事者の協議が整わないときも、同じく裁判所が割当をすることができることになっています（１６条）。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

＜関連＞
【Q＆A】 大震災で借家が全壊したが救済措置があるか

【Q＆A】 大災害時に借地上の建物が滅失

「地震に伴う法律問題Q＆A」（近畿弁護士会連合会編）＜PDF版＞（絶版のため（株）商事法務HPで公開）

「Ｑ＆Ａ災害時の法律実務ハンドブック改訂版（平成23年６月発行）」（関東弁護士会連合会編集）（新日本法規出版株式会社）

「罹災都市借地借家臨時処理法の改正に関する意見書」
日本弁護士連合会２０１０年１０月２０日

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

民法・借地借家法

【Q＆A】　「更新料支払特約」

2011/10/25(火) 18:32:30

【問】 契約書に「更新する場合は更新料を新家賃の１か月分支払うこと」と書いてあります。この場合、更新料を支払わなければ更新できないでしょうか。

【答】 更新料というのは、契約期間の定めがある建物賃貸借において、契約期間が満了し更新するときに、借家人から家主に支払われる金銭です。

建物賃貸借契約は、契約期間が満了しても、当然には終了するものではなく、家主に、賃貸借契約を終了させるべき正当の事由がなければ、前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされています。つまり、家主が建物の明渡を求めるには、正当の事由が必要であり、これがない限り、契約期間満了後も、借家人は建物を今までと同様賃借していくことができるのです。

結局契約の更新に際して、更新料というのは、法律上何らの定めもなく、更新料を請求する根拠はありません。

ところが、実際には、借家契約の更新に際して、更新料の支払いが行われているのは、一部の悪質な家主が、借家人の弱い立場に付け込んで取り立てて来たからにほかなりません。

更新料の性格については、賃料の前払い的なものとみる考え方や、賃料の後払いとみる考え方あるいは更新を円滑にするための安心料とみる考え方がありますが、いずれにしても納得できる理由づけとなっていません。

ところで、最近、契約書において、あらかじめ、更新時には更新料を支払う旨の特約を付けた場合が増えてきています。このような更新料支払い約束のある場合、更新料を支払わなければ更新できないかが問題となります。

この支払い約束の効力については、本来、契約更新に当り、家主に何らの正当の事由がないのに、更新料支払いという経済的な負担を強制することになるので、借家法６条（借地借家法３０条）により借家人に不利な特約として無効というべきです。あるいは、法定更新の場合には、借家人は、何らの経済的負担なくして更新の効果を受けることができるとする借家法の趣旨からして、その支払い約束は、法定更新の場合には適用がないというべきです（最高裁昭和５７年４月１５日判決）。

しかしながら、判決の中には、支払い約束した更新料の額が、家賃の１～２か月分程度であれば支払約束を有効とするものがあり、不払の場合、「更新料は賃料都は法律的には別個であるから」賃貸借契約の解除原因とならないとする判決（東京地裁昭和４５年２月１３日判決）と「更新料の支払い義務は賃借人としての重要な債務であるから」賃貸借契約の解除原因となるとする判決（東京地裁昭和５７年１０月２０日判決）とがあります。

後者の場合でも更新料不払いがあっても家主との間の信頼関係を破壊したと認められない限り契約解除は認められませんので、期間満了時には、家主との間で、故意に協議を回避するようなことをせずに誠実に協議をする必要があります。

東借連常任弁護団解説

「あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

＜関連判例＞
①「法定更新の場合、賃借人は、何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができるとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には、適用の余地がない」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決 東高民時報３２・７民１６６）

②「本件建物賃貸借契約における更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（最高裁昭和５７年４月１５日判決 昭和５６年（オ）第１１１８号）

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

更新料（借家）

【Q＆A】　「家賃を滞納した場合」

2011/10/11(火) 18:29:02

【問】 月末に、うっかりしていて家賃を支払うの忘れました。家主は、契約書の「１か月たりとも家賃を滞納した場合は催告なく契約を解除できる」という条項を示して明渡を迫ってきました。応じなければならないでしょうか。

【答】 借家契約は、家賃を家主に払ってその対価として借家人が借家を使用するという契約ですから、家賃の支払いは借家契約の最も重要な部分です。従って、一般的に、家賃の不払は家主が借家契約を解除して明渡を求める大きな理由となります。

しかし、借家人の側から言いますと、長い間借家をしていれば、何かの理由で１回や２回家賃の支払いができなかったということは有り得ることです。しかも、借家をしてそこで生活し、あるいは生活のための家業をしているわけですから、１回や２回家賃の支払和なかったという理由で簡単に借家契約が解除され明渡が認められたのではたまったものでありません。

このように、建物の賃貸借は、売買などと違い、長い期間にわたる継続的な関係の上に成り立ち、そこで生活や営業が営まれているわけですから、そうした関係の中で、家主と借家人の権利義務を見ていかなければならないのは当然です。

従って、家賃の不払が借家契約の解除の理由になるかどうかについても、継続的な契約関係の中で家主と借家人の信頼関係が破壊されたかどうかを基準にして考えていく必要があります。

では、どのような家賃の不払が、信頼関係を破壊し借家契約解除の理由になるのでしょうか。

例えば、裁判所の判決を見ると７か月分の家賃を延滞した例で、延滞の原因にやむを得ない事情があり、催告期間経過後数日で延滞した家賃を提供していることなどを考慮して解除を認めなかった判決（神戸地裁昭和３０年１月２６日判決）がある反面、４か月分の家賃を延滞した例で、借家人側に不信行為があった場合に解除を認めた判決（東京地裁昭和３４年４月８日判決）もあるなど、単純に家賃を延滞した月数だけで形式的に解除ができるかどうかが判断されるわけではありません。

結局、家賃の不払で借家契約が解除されるかどうかは、不払の月数だけではなく、不払をした事情やそれまでの借家関係（例えば過去に不払をしたことがあるかどうかなど）を総合的に考慮し、信頼関係の破壊といえるかどうかを判断して決定されることになります。

あなたの場合、家賃の不払が信頼関係を破壊したとは言えませんので、家賃を持参し（または送金し）、家主が受け取りを拒否した場合は、供託すればよいわけです。

なお、あなたの場合、家賃の不払があったときは催告なしに借家契約の解除ができるという特約（無催告特約といいます）があるようですが、このような無催告特約は、催告なしで解除しても不合理とは言えないような事情がある場合には無催告で解除権を行使することが許されるという意味の約束で、その限度でのみ効力をもつとされています（最高裁判所昭和４３年１１月２１日判決）。この判決に照らすと、あなたの場合、家主の催告なしの解除自体有効とは言えません。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

民法・借地借家法

【Q＆A】　「値上げ請求で家賃の受取りを拒否された場合」

2011/09/20(火) 18:20:26

【問】 家主に今までの家賃の２倍の値上げを通告され、「とても払いきれない」と言ったところ家賃を受取ってもらえず、４か月も溜まってしまいました。どうしたらよいでしょうか。

【答】 借家人が家賃をもって行っても家主が受取らないことがよくあります。あなたの場合のように、家賃値上げを要求して要求額どおりでなければ受取らないこともありますし、明渡を要求して受け取らなかったり、特別に理由も言わないで受取らないことさえあります。

家賃を支払うことは借家人の最も基本的な義務ですから、家主の方では受取るのに借家人が支払わなければ、借家人は家賃の支払い義務を果たしたことにならず、借家契約を解除されても仕方がありません。

反対に、借家人が家賃を払おうとするのに家主がこれを受取らなければ、借家人は家賃の支払い義務を怠ったとはいえず、家賃滞納を理由に借家契約が解除されることはありません。家賃の値上げを請求された場合でも、借家人としてはその値上げの額を争い、値上げの額が裁判で決定されるまでは、自分が相当と考える家賃（今までの額でも構いません）を支払っていればよいのですから（借地借家法第３２条２項）、借家人がその家賃を支払おうとするのに家主が受取らなかった場合、借家人が責められることはありません。

そうすると、家賃を受取らなかった場合には、そのまま放っておいても構わないものでしょうか。確かに、理屈の上では前で述べたように構わないのです。しかし、現実にはそこに種々の問題が生じ、家主に不当な口実を与えることにもなりかねません。そこで、こういう場合には家賃を供託すれば家賃を支払ったと同じように取扱うという制度があります（民法４９４条）。

供託の方法は簡単です。これまで家賃を家主に持って行ったり送金していた場合（持参債務）は家主の現住所を管轄する法務局又はその出張所に供託します。また、家主が家賃を取りに来ていた場合（取立債務）は借家人の現住所を管轄する法務局又は出張所に供託します（民法４８４条）。

法務局には、供託用紙が備えてありますから、それに必要事項を記載し、供託金と８０円切手を添えて窓口へ提出すればよいのです。

ところで、どんな場合でも供託をしておけば安心だというわけではありません。供託が有効であるためには、借家人が家賃を現実に提供したのに家主がこれを拒絶したという前提事実が必要です。

よく、どうせ受取ってもらえそうもないからすぐ供託しましたということを聞きますが、このような供託は無効で何の意味もありません。この提供とは、持参債務の場合は家主に家賃を持参することであり、取立債務の場合は支払いの準備をし、その旨を家主に通知することです（民法４９３条）。そのうえで家主が受取らなかったり、取りに来ないかった場合に、初めて供託することになります。１度この手順を踏んでおけば、次の月からは、家主の態度が変わらない限りいちいち家主に家賃を持参したり、家主に通知したりする必要はありません。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

＜借地借家法＞
（借賃増減請求権）
第３２条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

＜民法＞
第４９４条債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者（以下この目において「弁済者」という。）は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とする。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

弁済供託

【Q＆A】　「家賃値上げ請求」

2011/09/06(火) 18:17:47

【問】 借家契約の更新のたびに家主から家賃の大幅な値上げを請求されて困っています。どうすればよいのでしょうか。

【答】 家賃は、家主と借家人との合意で自由に決めることができます。その額に法律上の制限はありません。家主が家賃の値上げを請求してきた場合にも、家主と借家人の間で話合いがまとまれば、家賃はそれで決定されます。

問題は、家主からの値上げ請求に対して借家人が納得できない場合です。借地借家法は、家賃の値上げが請求できる場合として、①土地や建物に対する租税その他の負担の増加、②土地や建物の価格の上昇その他の経済事情の変動、③近隣の家賃と比較して現行の家賃が不相当に低くなったとき、の３つの場合を挙げています（３２条１項。この条項は借地借家法施行前からの借家契約にも適用されます）。①から③のいずれかの場合に当り、現行家賃が不相当に低くなっていなければ、家主は値上げを請求することはできません。

なお、旧借家法の場合は、②の「その他の経済事情の変動」という言葉はありませんでした。借地借家法制定の国会審議の中で、政府は、この意味について、物価や一般国民の所得、労働者の平均賃金などの変動のことで、これまでの家賃に関する裁判実務や鑑定実務で考慮されてきた要素に過ぎないから、その内容は旧借家法と全く変わらず、旧借家法の場合よりも値上げ幅が大きくなることはないと述べています。

借家期間が２年とか３年とかの短い期間の場合には、この期間は家賃の据え置き期間と解釈されますから、家主はこの期間は値上げを請求することはできません。逆にいいますと、家主にとってはその期間が切れたときに値上げのチャンスがあるわけで、あなたの場合もそのケースです。しかし、前記のように、その場合でも①から③のいずれかの場合に当り、現行家賃が不相当に低くなっていなければ値上げはできません。家主の言い分にそのまま応じることはありません。

値上げ額について家主と借家人の間で意見が一致しないときは、借家人が相当と考える額（現行家賃を下らなければよいのです）を支払っていれば十分です（３２条２項本文）。

借家人が相当と思う家賃を払おうとしても家主がその額では受取れないといって受取りを拒否した場合には、直ちに供託することが大事です（供託の前に必ず１度は家主に家賃を持参する必要があります）。供託をしておけば、家賃の不払を理由に家主から借家契約を解除されることもありません。

交渉がまとまらなければ、家主は裁判所に申立をすることになるでしょうが、最終的に裁判で決まった家賃の額が供託した額より多い場合には、その差額に年１割の利息を付けて家主に払うことになります（３２条２項但書）。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

家賃の減額（増額）

【Q＆A】　「契約の更新」

2011/08/22(月) 18:10:17

【問】 借家の契約期間が満了したので家主が出ていってくれと突然言ってきました。どうしたらいいでしょうか。

【答】 家主の言い分は、借家契約の更新を拒絶するから借家を明渡してくれということです。家主が借家契約の更新を拒絶する場合、次の要件を満たさなければ更新拒絶はできません。

第１に、家主は借家期間が満了する１年前から６か月前までの間に借家人に対して更新を拒絶する旨の通知をしなければなりません。借家契約でこの通知の期間を短縮するという約束をしても家主ついては無効です（借地借家法２６条１項、同法３０条）。

第２に、第１で述べた更新拒絶の通知をしても、借家人が借家期間満了後も依然として借家を使用している場合は、家主は借家人に遅滞なく異議を述べなければなりません（借地借家法２６条２項）。

第３に、家主に自分の方でどうしてもその借家を使用しなければならない等の正当事由が必要です（借地借家法２８条）。この正当事由については【Q＆A】「正当事由とは何か」を参照して下さい。この正当事由は、更新拒絶の通知をした時から借家期間満了の時まで存在しなければなりません。

家主の更新拒絶がこれら３つの要件満たさない場合には、借家契約は自動的に更新され、前の契約と同じ条件で契約をしたものとみなされます（更新が確定したものとして取扱われる）。これを法定更新といいます。ただし、借家期間については例外で更新後の借家契約は期間の定めのない契約になります（借地借家法２６条）。

ご質問の場合、借家の期間満了後に家主が突然出ていってくれといてきたというこのですから第１の要件を満たしておらず、借家契約は法定更新されています。家主の要求に応じる必要はありません。

ただ、家主が法定更新後に明渡を求めた場合には、借家契約の解約の申入れと考えられます。なぜなら家主の明渡請求には解約申入れの意味もあるというのが判例（最高裁判所昭和３６年１１月７日判決）で、法定更新後の借家契約は前記のとおり期間の定めのない契約になり、期間の定めがない場合には家主はいつでも解約の申入れをすることができるからです。

では、家主から解約の申入れがされると借家契約はどうなるのでしょうか。解約の申入れが次の要件を満たすと、借家契約は解約申入れの日から６か月後に終了することになります（借地借家法２７条１項）。

第１に、解約申入れから６か月経った後も借家人が依然として借家を使用している場合は、家主は借家人に遅滞なく異議を述べなければなりません（借地借家法２７条２項）。

第２に、更新拒絶の場合と同じように、家主に正当事由がなければなりません（借地借家法２８条）。この正当事由は、解約申入れのときから６か月間存在しなければなりません。

これら２つの要件を満たさない場合、借家契約は終了せずに続いていくことになります（借地借家法２７条２項）。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

＜借地借家法＞
（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

２前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

３建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

（解約による建物賃貸借の終了）
第２７条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。

２前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第２８条 建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

契約・更新・特約

【Q＆A】　「敷金の返還」

2011/08/08(月) 18:07:23

【問】 借家を明渡したのですが、家主は、畳の表替え・壁の塗替え（壁紙の張替え）費用が掛かるからと言って敷金を返してくれません。このような場合には敷金を返す義務は無いのでしょうか。

【答】 敷金は、借家契約に際して、借家人の賃料債務その他の債務を担保する目的で、借家契約が終了した際に借家人の債務が残っていれば、その額を差し引いた残額を、債務がなければ全額を借家人に返すという約束で、借家人から家主に支払われるお金です。

敷金が担保とする債務とは、借家人が家主に対して負う一切の債務です。

問題は「畳の表替え・壁の塗替え（壁紙の張替え）費用」が借家人が負担すべき債務と言えるかどうかです。

民法は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」（民法６０６条１項）として、家主に修繕義務を課しています。畳の表替えや壁の塗替え（壁紙の張替え）が修繕に当ることは明らかです。

他方、民法は、借家人に対して「善良なる管理者としての注意義務」（これを善管注意義務といいます）をもって借家を使用するよう求めています（民法４００条）。

畳の表替え・壁の塗替え（壁紙の張替え）は、普通の使い方で住んでいても一定の年月が経てば必要になる性質のものです。したがって、その必要が生じたからといって、それを借家人の落度、つまり借家人の善管注意義務違反であるということはできません。普通の使い方をしていたのであれば、その費用は家主が負担すべきものです。家主の言い分は誤りですから、敷金全額を返すよう請求できます。

では、畳の表替え・壁の塗替え（壁紙の張替え）が、借家人の使用上の落度から必要になった場合はどうでしょうか。この場合は、借家人に善管注意義務違反があるということになりますから、家主はこれによって被った損害、すなわち畳の表替え・壁の塗替え（壁紙の張替え）費用を借家人に請求することができます。借家人が返してもらえるのは敷金からその費用を差し引いた残額だけということになります。

ところで、敷金を返さなければいけない家主の義務（敷金返還義務）と借家を明渡さなければいけない借家人の義務（目的物明渡義務）地は同時履行の関係にあります。同時履行の関係とは、互いの義務を同時に果たすべき関係のことです。ですから明渡す前に家主との間で反感されるべき敷金の金額を確定したうえで、その敷金の返還を受けるのと同時に明渡に応ずるという姿勢を取ることが必要です。

なお、借家契約の中に、一定の事由がある場合には敷金を返さない、すなわち没収するという特約があることがあります。このような特約があっても、借家人に落度がない場合にまで敷金を返さないということは無効ですから、諦めないで下さい。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

【Q＆A】　「礼金・権利金の性質」

2011/07/25(月) 01:02:41

【問】 不動産屋の紹介で家を借りましたが、その際、礼金（権利金）として２か月分を取られました。礼金（権利金）は払わなければならいものなのでしょうか。また、契約が終われば返してもらえるものなのでしょうか。

【答】 礼金・権利金は、法律上根拠があって請求されているものではありません。
借家契約は、家主が家を貸し、借家人がその賃料を支払うという約束ができれば成立します。それ以外の金銭の支払い約束あるいは授受は、家主と借家人の合意あるいは双方の力関係によって行われているものです。多くの場合、借家人としては、家を借りるために不本意ながら家主の要求に応じているというのが実情です。

「礼金」は、１９４０年に地代家賃統制令が制定され、家賃の額が抑えられ、かつ、敷金以外の権利金などを取ることを禁止されたため、低額な家賃をカバーし、禁止を免れる方法として、「礼金」という名で取り出したのがその始まりといわれていて、実質的には家賃の一部の先取りといえます。

「権利金」は、もともとは、店舗などで、権利金を支払うことによって借家人が借家権を他人に譲渡できるという所謂譲渡権利付きの借家権になるとか、あるいは、借家権の設定について格別の経済的利益が客観的に認められる場合に場所的利益や営業的利益の対価として支払うなど、借家人が特に権利金を払うことで利益がある場合に認められるべきものです。

ところが、実際には、ごく一般的な借家契約でも、家主は権利金を要求し、借家人はこれに応じざるを得ないのが実情です。こうなると、権利金というのは名目のみで、実質は家賃の一部の先取りということになります。

以上をまとめると、礼金や権利金には、借家権設定の対価、場所的利益や営業的利益の対価、家賃の一部の先払いなどの性格があるといえます。実際に支払った礼金や権利金がどれに当るのかは、家主と借家人がその授受に当ってどういう意味を持たせようとしたかによって決まります。それがはっきりしない場合は、いろいろな状況を考慮して客観的合理的に判断せざるを得ません。一般的には家賃の一部先払いと考えられます。店舗の場合には場所的利益や営業的利益の対価という性格を持つこともあるでしょう。

礼金や権利金は、敷金と異なり、借家契約が終了しても返還されません（註）。

礼金や権利金は、先に述べましたように払わなければならないものではないのですから、できるだけ払わぬよう交渉すべきでしょう。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

（註）２０１１年３月１８日の大阪簡裁で、礼金の返還を認める初めての判決があった。１年契約で礼金１２万円を支払ったが、２か月で退去した事案。

裁判所は中途解約でも礼金を返還しないとする契約内容は消費者契約法に反し無効とした。その上で、「礼金の主な性質は賃料の前払で、建物使用の対価に当たる」と認定し、未使用分（１０か月分）の礼金の返還を認めた。

尚、借主側の「礼金条項自体が違法」の主張は、「礼金にも一定の合理性がある」として退けられた。

この事例のように賃料の前払の性質をもつ権利金については、期間の定めがある場合は残存期間に対応する金額の返還請求を認めている（東京地裁昭和５６年１２月１７日判決・判時１０４８号１１９頁）。

但し、場所的利益又は造作代や暖簾代としての権利金については、返還請求を認めないとする最高裁判決がある（最高裁昭和４３年６月２７日判決・民集２２巻６号１４２７頁）。
・・・（註）は東京・台東借地借家人組合

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

礼金・権利金

【Q＆A】　「正当事由とは何か」　　

2011/07/11(月) 00:54:39

【問】 家主が借家の明渡しを求める場合には「正当事由」が必要だということを聞いています。正当事由とは何ですか。また、新しくできた借地借家法では、正当事由の内容が変わったといいますが、どう変わったのですか。

【答】 家主が借家契約の更新を拒絶したり借家契約の解約を申し入れて借家の明渡しを求める場合、旧借家法では、「自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由」が必要であるとし（１条の２）、借地借家法では①「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」のほか、②「建物の賃貸借に関する従前の経過」③「建物の利用状況及び建物の現況」④立退料などの「財産上の給付をする旨の申出」を考慮して正当事由の有無を判断するとしています（２８条）。

①が正当事由の根幹をなすもので②から④は補完的従的なものとされています。これら旧借家法の家主の自己使用の必要性や借地借家法の①から④の事由が「正当事由」と言われるものです。この正当事由が認められなければ借家の明渡しは認められません。

そして、この正当事由は、家主が更新拒絶をしたり解約申入れをした時点からその効力が生じるまでの間（更新拒絶の場合は借家期間の満了時、解約申入れの場合は解約申入れの時から６か月後）存続することが必要だとされています。

借地借家法の立案にあたった法務省は、借地借家法の正当事由は旧借家法の正当事由を明確化したもので、旧借家法下の扱いを基本的に変えるものではないと説明しています。

しかし、旧借家法下での裁判実務では家主の自己使用の必要性の有無を中心にして正当事由を判断することが主流でしたが、借地借家法では①を見れば明らかなように「自ら」という言葉がなくなっており、家主の自己使用以外の必要性が考慮される余地があり、②から④についても③に建物の有効利用が入るなど拡大して解釈される可能性もあります。

また、①から④が正当事由を総合的に判断するという理由で同列に評価される可能性もあります。したがって、借地借家法の正当事由は旧借家法の正当事由よりも緩やかに認められる危険性があることは否定できません。

借地借家法施行前（１９９２（平成４）年７月３１日まで）に結ばれた借家契約の場合、正当事由の判断にあたっては、借地借家法ではなく旧借家法が適用されます（借地借家法附則１２条）。したがって、この借家契約の場合には、正当事由の有無の判断にあたっては家主に自己使用の必要性があるのか否かを中心にすえて考えなければならないわけです。

また、借地借家法施行後に結ばれた借家契約の場合にも、前記のとおり、法務省は借地借家法の正当事由は旧借家法の正当事由を明確化したもので旧借家法下の扱いを基本的に変えるものではないと説明しているのですから、正当事由の有無の判断にあったては旧借家法の場合と同じ取扱いにさせるべきです。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

＜借地借家法＞
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

建物の明渡（借家）・立退料・正当事由

【Q＆A】　「貸ビルの保証金と家主の変更」

2011/06/20(月) 00:33:22

【問】 貸ビルの保証金は家主が変わった場合、どうなるのでしょうか。

【答】 ビルの賃貸の場合には、借主が保証金という名称で、賃料の数１０か月分にも相当する額の預託金を支払うのが通例になっているようです。敷金が賃料不払など借主の契約不履行に基づく損害賠償の担保であり、契約不履行がなければ全額返還されるものを意味するのに対し、保証金と呼ばれる預託金は、もともと担保のほか契約期間の賃貸借契約が継続されることを保証するため設けられたものです。それは借主が中途解約した場合、何割かが違約金として差し引かれ、また一定期間経過すると一定割合により償却という形で貸主のものになる取り決めをもつものがほとんどです。

ではこれらの預託金の返還は、どのようになるのでしょうか。償却に関する実態は今触れましたが、それ以外の点では、これらの預託金も敷金と違いはないと考えられるので、特別な取り決めがない以上、貸ビルの明渡と同時に返還されるべきものです。またビルの所有者が変わった場合でも新所有者は預託金返還義務を含めて貸主の地位を引き継ぐものですから、借主は新しい貸主に対して返還を求めることができます（最高裁昭和４４年７月１７日判決 判例タイムズ２３９号１５３頁）。

これら預託金の返還時期について「保証金は明渡の３か月後に返還する」などという取り決めのあることがあります。これは借主に一方的に不利で不当な条項ですが、さりとてそれは無効として明渡と同時に返還せよという法的根拠もないのです。

貸ビル所有者が交替する場合には、保証金を旧所有者から一旦返還を受け新所有者に改めて貸渡すか、あるいは、旧所有者・新所有者とあなたとの間で、保証金を、旧所有者から新所有者に引き継ぐものとする契約を交わしておくことが重要です。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

【Q＆A】　「保証金の償却と補充」

2011/06/06(月) 00:30:13

【問】 保証金２００万円を払って店舗を借りました。契約は、期間３年で保証金は年１割ずつ償却し、更新時に償却分を補充することになっています。償却分は払わなければならないのでしょうか。

【答】 一口に保証金といっても、その性質は一様ではなく、①敷金の性質をもつもの、②権利金の性質をもつもの、③更新料の性質をもつもの、④建設協力金としての性質をもつもの、⑤貸金としての性質をもつもの、⑥即時解約金としての性質をもつものなど様々です。勿論、これらの性質を幾つか併せ持つものも多くあります。

従って、契約書にどのような性質をもつ保証金かが書いてあればそれを基準に判断することになりますが、通常は保証金とだけ書いてある契約書がほとんどです。この場合は、様々な状況を考慮して、その保証金がどの性質をもつかを判断することになります。

あなたの場合、償却され補充される部分の保証金は、②権利金もしくは③更新料の性質をもつものと考えられます。

まず、家主と合意の上で契約を更新する場合（合意更新の場合）には、②③のいずれの場合にも償却分を補充する義務があると考えられます。なぜなら、保証金の補充を条件として更新する途を任意に選択した以上、その約束を特別な事情（例えば、その金額が合理的・常識的な範囲を超えるときは、暴利行為として民法第９０条により無効になると考えられます）がない限り、借地借家法上当然に無効とする根拠がないからです。

次に、家主との合意によらずに借地借家法に定められた法定更新によって契約が更新された場合には、保証金の性質によって異なる取扱いがされる可能性があります。

②の権利金の性質をもつ保証金の場合、法定更新の場合に償却部分の保証金を実質は前払賃料であるとして、家主からの償却分の補充請求を認めた判決があります（東京高裁昭和５６年９月３０日判決）。

また、契約の時に、更新時には賃料の８か月分相当の保証金を支払うという約束をしたのに借家人がこれを支払わなかった場合に、この保証金が低額賃料の補充及び営業利益の対価という性質を持ち更新後の契約の重要な要素で家主・借家人間の信頼関係を維持する基盤を形成しているという理由で借家契約の解除を認めた判決もあります（東京地裁昭和５９年１２月２６日判決）。

しかし、借地借家法の定めでは、家主に更新拒絶について正当事由が認められない限り、借家契約は従前と同一の条件で当然に更新されることになっており、保証金の補充・更新料の支払いなどは更新の条件になっていないことを考えると、これらの判決には問題があります。

③の更新料の性質をもつ保証金の場合、原則として補充義務はないとする説が有力で、これに沿う判決もあります（東京地裁昭和５６年４月２７日判決）。

ただし、前記の東京地裁昭和５９年１２月２６日判決の保証金を実質的には更新料であると考える見解もあり、注意を要します。

なお、あなたに契約上不利な事態が生じている場合（例えば、建物が著しい老朽化や賃料不払その他契約違反などがあった場合など）には、家主の更新拒絶が認められる可能性があります。このようなときは、償却分の補充をして契約関係を安定させた方が安心です。

また保証金の性質は、最終的には裁判所が決定することで、償却分の補充義務についても考え方が分かれています。補充を拒絶するかどうかは、種々の状況を見て慎重に決定することが重要です。

東借連常任弁護団解説

「Q＆A あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

敷金（保証金）・原状回復・消費者契約法

【Q＆A】　地主が突然底地を売却、どのようなことに注意をしたらよいか

2011/05/23(月) 09:27:40

（問） 地主から突然底地を売却したので、今後は新しい地主と話し合ってくださいという通知が来ました。私に無断で底地を売却することは出来るのですか。また、新しい地主は底地をの売買を専門にしている業者と聞いていますが、どのようことに注意したらよいのでしょうか。

（答） 最近、地主は相続などで、借地の処分をするときに借地人に買い取って欲しいなどの希望を伝えずにこのような業者に一括して借地を売却する事例が増えています。新聞やインターネット上でもこのような業者が宣伝をしています。

地主は借地人の承諾なくして底地を売却することは可能です。逆に借地人は、地主の承諾なくして借地上の建物（借地権）を第三者に譲渡したりするとはできません（＊）。

このような底地を買い取った新しい地主は、そのほとんどが底地の売買を業務としていますので、「底地を買い取るか、借地権を売却するか、どちらかだ。借地の継続は一切認めない」と強圧的に言ってくる業者もいます。そのような業者の中には、契約は＊＊年前に終了し、再契約がなされていないので売るか買うかしなければ更地にして明け渡せと法律上の借地人の権利を無視して脅かしをかけるてくる業者もいます。

一帯がこのような業者に買い取られたならば、みんなで借地借家人組合に入会して対抗していくことが望ましいのです。その後の対応など、少しでも不明な点や不安の点がある場合は組合まで相談してください。

全国借地借家人新聞より

（＊）民法６１２条は「①賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。②賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と規定している。

しかし、民法の特別法である借地借家法１９条は地主の承諾がなくても裁判所の代諾許可があれば、第三者への譲渡は認められると規定している。

＜借地借家法＞
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
「第１９条 借地権者（借地人）が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。」

借地借家法１９条の規定による借地権譲渡承諾に関する裁判所の譲渡許可を受ければ、地主が譲渡に反対しも、その承諾がなくても、適法に借地権の第三者への譲渡は可能である。裁判所が認める譲渡許可承諾料は、概ね借地権価格の１０％前後であり、それだけの承諾料（名義書換料）を借地人が地主へ支払えば許可されるということである。

底地を買うか、借地権を売るかは借地人が判断することで、地上げ屋にとやかく言われる筋合いはない。借地権を売るという場合でも、買い叩かれることは目に見えている地上げ屋に売る必要はない。借地借家法１９条を使って高く買ってくれる第三者に売ることもできる。また、借地のままでいるという選択肢は当然ある。

それよりも、地上げ業者が本当に所有権移転登記を完了しているかを調べる必要がある。「賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。賃借人は民法177条の第三者に該当し、譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない」（最高裁1974年３月 19日判決）。

前地主と底地の売買が完了していたとしても、所有権移転登記が済んでいなければ、新所有者として認められない。当然地代の請求があっても地上げ業者に支払う必要もない。債権譲渡の通知を受けたが、借地人が賃料の支払の相手が誰なのか断定出来ない場合、「債権者が確知できない」との供託事由により供託することが出来る。供託に関しては各組合へ問合せて下さい。

地代の値上げ請求なども埒外である。立退請求を要求する権利などもあり得ない。1974年最高裁の判例では、新所有者が賃借人の賃借権を否定して明渡を請求する場合にも、登記を具備する必要があるとしている。・・・・（東京・台東借地借家人組合）

＜参考記事＞
【Q＆A】 地代を誰に払えばいいのか判らない場合

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

借地権・底地売買

【Q＆A】　未登記建物を借りたが、何か不都合があるのか、商売を続けられるのか

2011/05/09(月) 09:23:35

（問） 最近、私は店舗付き住宅を借りたのですが、この建物が借地上の未登記の建物であることが分かりました。もし、家主が第三者に売却したら、私の権利はどうなるのでしょうか。

（答） ご質問で言えば、未登記の建物であっても、家主が地主の承諾を得て第三者に売却をしたとしても、従来の賃貸借契約は継承され、解除されることはありません。

しかし、建物が未登記ですので、地主が担保権や根抵当権などを設定し、その後債務不履行によって債権者が裁判所で競売手続きを行ったとき、借地人（家主）の契約は非常に不安定になります。

裁判所は、その物件の確保のために、実地調査を含め債権債務などの権利や利害関係の実態などの調査結果を含めた条件で、第三者へ入札を開始します。そして、落札した善意の第三者に、この権利や利害がそのまま継承されることになります。そこで落札した善意の第三者である新所有者に対しては、家屋が未登記のため借地権を主張することが困難となります。

したがって、土地の所有者である地主は、何の権利関係も持たない占有者（借地人である家主と借家人）に対して「建物収去土地明渡」の訴訟をすることになります。この場合、抵当権などの設定登記後に、借地人が家屋の保存登記をしても対抗力はありません。

借家人であっても契約する前に、その登記簿を閲覧し、建物が保存登記されているか、抵当権などが設定されているかどうか、を確認することが大切です。

大借連新聞より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

登記

【Q＆A】　更新時に新保証会社にすると言われたが納得ができない

2011/04/18(月) 13:05:08

（問） １２月に賃貸契約書の更新になります。契約の連帯保証人は、R保証会社です。今回、不動産管理会社から「更新後はC保証会社にするので、初期費用７万円、更新時は２万円となる」との連絡がありました。契約時、わたしはR保証会社に初回保証委託料４万円を支払い、更新時に２万円と説明を受けました。管理会社のいうようにC保証会社に変更しないと住めないのでしょうか。

（答） 管理会社は、あなたと合意なく契約内容を変更し、更新を求めることはできません。あなたが拒み、そのまま住み続ければ、契約は基本的に法定更新されます（借地借家法２６条）。法定更新後は、退去して欲しい場合、貸主は６か月前に借り手に終了通知をする必要があります（同２７条）。また、貸主が自分で住むなどの「正当な事由」がなければ、退去させることはできません（同２８条）。

保証会社の中には、家賃の滞納時、貸主や不動産管理会社に「代位弁済請求書」の提出を求め、滞納発生後の借家人との交渉は、全て保証会社に任せるように助言しています。

悪質な取立てや追出し屋行為が社会問題となり、国会で「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」（追い出し屋規制法案）が審議されていますが、臨時国会が会期切れとなり、継続審議扱いとなりました。

全借連や全国追い出し屋対策会議などは、家賃滞納データベース事業の禁止など必要な修正を要求し、成立に向け運動しています。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

追い出し屋（保証会社・管理会社）

【Q＆A】　マンションの契約更新で保証人がいない場合、契約更新はできないのか

2011/04/04(月) 13:00:43

（問） マンションの契約期間が間もなく満了します。すでに家主の依頼を受けた不動産屋から契約更新の条件を提示されています。それによると、家賃は据え置きなので不満はないのですが、新しい更新契約書に連帯保証人の実印を押すことと印鑑証明を添付することを要求されました。私には、新たにお願いできる保証人がいないので、それを断りました。「それでは契約は更新できないので期間満了で賃貸借は終了します」と不動産屋に言われてしまいました。頼める保証人がいない場合は、契約の更新ができないのでしょうか。

（答） 建物賃貸借契約の保証人の役割は、契約の内容にもよりますが、普通は契約書に「保証人は、本契約から生ずる乙（賃借人）の一切の債務につき、乙と連帯して履行の責を負うものとする」などと書かれています。賃貸借契約から生ずる一切の債務とは、家賃を支払う債務や建物を壊した場合の弁償などです。あくまで金銭的な債務で、立ち退きを保証するなどということはありません。

頼める保証人がいなくても契約の更新は可能です。借家契約の更新には次の２種類があります。

①契約の当事者（家主と借家人）が更新の条件について合意し、更新契約書を取り交わす（合意更新）。

②更新契約書を取り交わさずに従前の契約期限をそのままやり過ごすと自動的に更新する「法定更新」（借地借家法第２６条）。

頼める保証人がいなくても、更新契約書ができなくても②の法定更新を選択すればいいわけです。法定更新後の契約条件は、従前の契約条件と同一の内容になります（借地借家法第２６条１項）。ただし、２年というような契約期間はなくなり、期間の定めのない状態で続くことになります」（借地借家法第２６条１項但書）。

法定更新すると、契約条件は従前と同一ですから、もし前の契約書に「更新時に新家賃の＊か月分の更新料を支払う」という特約があっても、契約期間の定めがなくなるので、その後は更新料を支払う機会が来なくなるという有利な条件が得られます。

結果、法定更新をすると、以後更新が発生しないので、更新料支払問題は発生しません。

東京借地借家人新聞より

＜参考法令＞

借地借家法

（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

連帯保証人

【Q＆A】　毎年地代が値上がりし、近所より飛び抜けて高いので値上げを止めたい

2011/03/22(火) 12:08:59

（問） 私が借地している地主さんは、毎年1月になると地代の値上げを通告してきます。もう10年以上続いています。初めの頃は坪50円の値上げでしたが、最近は100円ずつ値上げがあります。現在、地代は坪1600円で、借地面積は45坪ですから、1か月分7万2000円です。今年も坪100円の値上げ通知が来ました。

先日、近所で別の地主から借地している人から聴いたのですが、地代は坪750円で、その方の知っているところでは、それが相場だということでした。今まで気づかなかったのですが、うちの地代は近所で飛び抜けって高かったわけです。私としては高すぎる地代を値下げしたいぐらいですが、せめて値上げをストップしたいのですが可能でしょうか。

（答） 地代の額は地主が一方的に決めるものではなく、地主と借地人が協議して両者合意で決めるものです。地主の値上げ要求に借地人が不満でも、要求どおり払ってしまえば、合意したことになります。

値上げ額について両者の意見が一致せず合意できないときは、借地人は地主の要求額を払うのではなく、自分で相当と思った額を支払っておけば、とりあえずそれで良いことになっています（借地借家法第11条2項）。ここでの相当額は従前の地代額と地主の値上げ要求額の範囲内で任意に決めていいのです。「近隣の相場」とか「固定資産税と都市計画税」の動向などを参考にして決めます。普通は従前の地代額を支払っておけば足ります。

ご質問の場合は、現行額が近隣の水準と比較して飛び抜けて高すぎるので、値上げ問題というよりも値下げ問題です。値下げは借地人の方から要求します。値下げ額に地主が合意すれば、値下げが決まります。合意しない場合は調停裁判にしなければなりません。決着がつくまでは地代は現行額で支払います（借地借家法第11条３項）。

調停でも両者の合意ができなければ値下げは決まりません。最終的には裁判で決着することになり、相当なエネルギーが必要です。値上げをストップするのは比較的に簡単です。地主の値上げ要求を断って今までどおりの地代を払っておけばいいのです。

東京借地借家人新聞より

借地借家法
（地代等増減請求権）
第１１条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

地代の減額（増額）

【Q＆A】　督促手数料３０００円は消費者契約法に違反

2011/03/08(火) 12:04:41

（問） 不動産会社から２DKの賃貸マンションを借りています。建物所有者から不動産会社が一括して借り上げでサブリースしています。賃貸借契約書には家賃は月末払いで、翌月分を前払いすることが特約されています。非正規雇用で働いているため、賃金の支払いが時々遅れてしまうため、契約書に書いてある督促手数料として3000円を支払っています。たった１日遅れても3000円を請求されています。支払わなければならないのでしょうか。

（答） 不動産業者の作成する契約書には家賃の支払いが遅れた場合に法外な違約金を請求する事例がよくあります。消費者契約法第９条２号では、消費者である賃借人が支払期日までに支払い義務のある金員を支払わなかった場合の損害賠償の額及び違約金の上限を年14.6％と定め、それを超える部分を無効としています。

僅か数日遅れても3000円を徴収する契約書の督促手数料の条項は明らかに消費者契約法に違反しています。

不動産業者の作成する賃貸借契約書の中には、退室時の原状回復条項や契約解除条項などの中に消費者契約法第10条の消費者の利益を一方的に害する条項にあたる契約事項を賃借人に押し付けている例が、最近の「礼金・敷金ゼロ」のゼロゼロ物件などに多くなっていますので注意が必要です。

ご相談の「督促手数料」など消費者契約法に反する条項は無効となりますので、契約書に書いてあるからと諦めることはなく、支払いを拒否すると同時に過去に支払った督促手数料の返還を請求することも可能です。

全国借地借家人新聞より

【関連法令】消費者契約法

（消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効）
第９条次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。

一当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの当該超える部分

二当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が２以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年14.6％の割合を乗じて計算した額を超えるもの当該超える部分

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第10条民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は ０５０－３０１２－８６８７（IP電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。