建物の無い土地に借地権はありますか
- 2009/12/11(金) 09:30:00
（問） 自動車の車庫にすることを約束して、５年間の契約期間で土地を借りていましたが、５年目の今年地主から期間満了を理由に解約の通知をうけました。
借地権があるので、解約の申し出に応じる必要がないとも聞きますが、本当に返さなくてもよいのでしょうか。
（答） 建物を建てる目的で土地を借りた場合、借地借家法が適用されますが、建物が建てられていない車庫の場合は、民法上の賃貸借となりますので、借地借家法が適用されず解約に応じなければなりません。
ご相談の事例では５年間の約束で車庫として更地を借りてていたのですから借地借家法が適用されず、地主の解約申し出に無条件で応じなければならなくなります。
ただし、地主から期間満了しても解約の通知がなかった場合には、従来の契約が継承されることになります（＊）。この場合でも、地主から１年間の猶予期間をもって解約の申し出があった場合には解約に応じなければなりません。
（＊）参考法令
民法
（賃貸借の更新の推定等）
第６１９条 �…詑濕擇隆�間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる。
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第６１７条 �‥�事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 １年
二 建物の賃貸借 ３箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 １日
�� 収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。
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脅迫的な立退き強要にどう対処すべきか
- 2009/12/10(木) 09:40:27
（問） 家主の代が変わった際、物件が不動産業者に転売されました。間もなく、その不動産業者が借家の明渡を請求してきました。そのやり方がとても不安です。どう対処すればよいのでしょうか。
（答） まず気持ちの上で絶対にまけないことです。「ここに住み続ける！」という確固たる気概をもって対処することです。物件を買った不動産業者は程度の差はあっても金儲けを企てているに違いないでしょう。借家人が住んでいることを承知で前の所有者から安く買い叩き、とにかく借家人を追い出して、「高度利用」を謀り大金をせしめようとしています。
彼らも立退請求する正当事由がないことも知っているはずでです。だから執拗かつ脅迫的なやり方で怖がらせてくるのです。
弁護士でない者が立退交渉することは弁護士法72条に違反し、宅建業法も業者の威圧行為を禁止しています。
ただ、１人では心細いものです。最寄りの組合に相談して、必要な場合、警察にも訴え、組合や弁護士さんの協力も得て強要禁止の仮処分命令の申立をすることも有効です。
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家賃が２〜３日遅れ､１０％の遅延損害金を請求された
- 2009/12/09(水) 09:48:32
（問）
息子がアパートを借りていましたが､ノイローゼで仕事が出来ず､家賃が２〜３日遅れることが４〜５か月続きました。管理会社が､１か月の家賃の１割の遅延損害金（合計２万５２００円）を支払えと言われ支払いましたがどうにも腑に落ちませんので､なんとかなりませんか。
（答）
管理会社は貴方の息子さんが度々支払が遅れるので､契約書に「賃借人は家賃の支払が､１日でも遅れたら家賃の１か月の１割を遅延損害金として支払う」という特約盾に請求を行ったものだと思われます。しかし､息子さんは居住用として借りていますので消費者契約法の消費者にあたります。消費者契約法第９条第２項では、消費者が支払うべき金銭をその支払期日までに支払わない場合であっても､損害賠償の額や違約金が年１４．６％を超えるものについては無効となります。従って､遅延損害金を計算すると６０５円となり､２万４５９５円を返還してもらうことが出来ます。
消費者契約法
（消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効）
第9条 次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
１ 当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの 当該超える部分
２ 当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が２以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年１４．６％割合を乗じて計算した額を超えるもの 当該超える部分
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階下の入居者からの嫌がらせで引越しを考えているが
- 2009/12/08(火) 09:45:00
（問） 昨年の暮れに賃貸アパートの２階に入居しました。２階に入居しているのは私だけで、1階には２世帯が住んでいます。
住んで1ヶ月も経たないうちにちょっとしたことで、１階の居住者より床をどんどん叩かれたり、大声で怒鳴られたりするようになりました。近所の人の話では、２階に住んでいた前居住者もそれが原因で退室したということです。
家主や仲介した不動産屋に注意を促しても知らん顔をしています。私も引越しをしたいと思いますが、家主か不動産屋に責任をとらせたいと思いますが、なんとかならないでしょうか。
（答） 家主や仲介した不動産屋が、そのような事実、即ち、階下の居住者の非常識な嫌がらせが原因で前居住者が退室した事実を隠してあなたとの間で借家契約を締結した場合は「消費者契約法」の第４条２項・消費者の不利益となる事実の不告知で誤認した契約は取消すことが出来ると記されています。
この条項を適用し、契約そのものを取消し、敷金や契約手数料などを全額返して貰うことができます。
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不動産業者から更新時の更新手数料を支払うよう請求された
- 2009/12/07(月) 09:10:00
（問） 家主が依頼した不動産業者から更新時の更新手数料（家賃の１か月相当分）を支払うよう請求されました。支払わなくてはならないのでしょうか。
（答） あなたが仲介業者に依頼して契約条件の変更をしたのでなければ手数料の支払義務はありませんので支払いを拒否して下さい。
斡旋行為とは建物に関する賃貸借期間満了の場合、条件変更です。
「建物の賃貸借期間満了の場合の条件変更契約の依頼者は特別の場合を除いて貸主である。仮に、賃料値上げを条件変更として貸主から更新契約の依頼を受け、斡旋行為に入った場合、貸主から賃料について不服があり、折衝を依頼された場合など借主も依頼者となるように見えるが、この場合は依頼とはならない。」（千葉県宅地建物取引業協会の「建物契約更新時の労務報酬」の規定）
このような仲介業者の協会でも、依頼者以外から更新手数料を受取ってはいけないことを規定しています。
東京都などは、借主から｢契約更新時に不動産業者から更新手数料を請求されたという苦情が寄せられた場合には借主には支払義務はない｣と回答しています。
このような宅地建物取引業協会や自治体でも依頼者以外から手数料を受取らないよう指導しています。たとえ請求されても支払う必要はなく、そのことを理由に契約更新を拒否することは出来ません。迷わずに支払を拒否して頑張ってください。
参照
不動産業者から更新手数料を請求されたが支払義務があるのか
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借地の更新料の請求を受けたが
- 2009/12/04(金) 08:00:00
（問） 東京の豊島区で借地しています。今年10月に契約期間が満了します。4月に地主代理人の弁護士から更新するならば更新料を払うよう通知が届きました。
代理人に「更新を希望するが更新料については、法的根拠がないので支払う必要がない」と回答したところ、代理人から「前回、更新料を支払って更新したのだから今回についても了解があったものとみなされる。」として、更新料を支払うよう再度請求されました。今後どのように対応したらよいのでしょうか。
（答） 土地賃貸借契約の中に更新料を支払うという特約がない限り、更新料の支払義務はありません。
地主の代理人は、法的根拠はないが前回の同意を今回の更新にも適用しようとしていますが、裁判（平成16年５月２１日の東京地裁民事37部の判決）では、地主側は、「前回の更新時に更新料として約331万円を支払った際に次の更新時にも更新料を支払うとの合意がなされたと主張。同時に更新料を支払う慣習が存在する」と主張した。
判決は、「かつて更新料の支払いがあると言うだけで更新料支払の合意があったとの根拠とすることはできない」として更新料支払いの慣習を認めませんでした。
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賃貸マンションを引越したが敷金が返って来ない。敷金を取戻す方法は
- 2009/12/02(水) 08:55:00
（問） 先月８年間住んでいた賃貸マンションを引越しました。敷金として家賃の２か月分の３０万円を預けてありましたが、先頃管理している不動産業者の見積りによると、壁のクロスの張替え、クリーニング代等で合計５０万円かかったので、残りは家主が負担するので敷金は返せないとの連絡がありました。
８年間住んでいましたが自分の家のように大事にしていましたし、引越の時は綺麗に掃除をしてでたのに敷金が戻らないことに納得がいきません。何とか取戻す方法はないでしょうか。
（答） 敷金は、賃貸借に関して賃借人が賃貸人に対して負担する債務を担保するために預けてあるお金で賃貸借契約が終了して借家人が引越して行くときには家主は預かっている敷金は当然全額返還しなければなりません。
ただし、借家人が家賃を滞納していたり、わざと建物や設備を破損したときは借家人は損害を賠償しなければならず、その分の費用は敷金から差し引かれる場合があります。
ところで、借家人が建物を破損したのではないが、居住していれば自と汚れたり、設備・建具等の寿命が来る自然磨耗した時に借りた最初の状態に戻さなければならない義務があるかどうか。最近の契約書では「故意と過失と問わず退去時の修理は全て借主が負担する」旨の不等な特約がつけられているものもあり、こうした特約を根拠に、莫大な修理費を請求される事例が後を立ちません。
国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（＊）を発表し、「通常に生活してできる汚れや損傷」は賃貸人の負担であることを明記した上で、畳の日焼け、タバコのヤニ、テレビや冷蔵庫の後部の電気ヤケ、クロスの変色等々、具体的ケースを上げて、右の例の場合いずれも賃借人の「通常の住まい方で発生するもの」として、借家人に修繕義務なしと定めています。
従って、質問のケースでは敷金は全額返還請求できます。
返還にあたっては、内容証明郵便で敷金の返還を督促し、それでも返して寄こさない場合には簡易裁判所へ行って相談すれば、訴額が６０万円までなら簡単な手続きで敷金返還請求の少額訴訟を起こすことができます。
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不景気の打開策として相場より大幅に高い店舗の家賃を値下げしたい
- 2009/12/01(火) 10:00:00
（問） １６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。
家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。
最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高いことに気付いたのです。
この際、家賃の安いところに移転してしまえば簡単なのですが、移転するとなるとまとまった資金が必要です。
家賃を相場並みに値下げすることができないでしょうか。
（答） まず家主に家賃の値下げ要求をします。値下げ要求の時期は賃貸借契約の期間途中でもかまいません。ただし、すでに支払済みの過去の家賃の値下げ要求はできません。
世間では、貸店舗の賃借人からの家賃値下げ要求に応じる賃貸人が結構いるようです。空店舗が増えているので、テナントに逃げられては元も子もないからでしょう。
家主がどうしても値下げに応じない場合は、簡易裁判所に家賃減額の調停の申立をします。調停申立の手続きはきわめて簡単です。裁判所に備付けの「賃料増減額調停申立書」に必要事項を書き込めばいいので、誰にでもできます。
調停は、裁判所が結論を決めるのではなく、申立人と相手方双方の意見をとりまとめるのです。両者の意見が一致すれば、それで調停が成立し家賃額が決まります。
家賃額が確定するまでの間の家賃は、値下げ前の額を支払います。確定前に値下げ額で支払うと家賃の一部不払いで契約解除の原因になります。
最近は、近隣の家賃の水準が大幅に下落している状況なので、調停で値下げの成果を挙げる事例が増えていますが、もし調停で双方の意見が一致せず、調停不調になったら本裁判にします。裁判で減額が確定すれば、すでに支払った家賃との差額は年１割の利息が付いて返還されます。
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木造瓦葺き一戸建て借家の雨漏りを家主の負担で修繕させる方法はないか
- 2009/11/27(金) 08:20:00
（問） 私は古い一戸建ての平屋を借りています。
先日来の長雨で建物の一部に雨漏りしました。屋根は瓦葺きです。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」と言われてしまいました。
私は、貸家の修繕は家主がやるものとばかり思っていましたが、家主の考え方次第で借家人に押付けられるものなのでしょうか。
なんとか家主に修繕させる方法はないものでしょうか。
（答） 貸家の修繕についての法律の定めは、民法６０６条１項に「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をなす義務を負う」と規定しています。貸家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されているのです。
家主がこの法律に規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「雨漏りの修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければなりません。
あなたの場合は右の特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にあります。以下は家主の負担で修繕をする方法です。
まず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して通知をします。
その内容は「雨漏りしているので本書到達後１０日以内に修繕してください。もし期日までに直していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、やむを得ず月々の家賃から差し引きます」。
この通知を出した上で、その内容のとおり実行すればいいのです。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は２ヵ月に分けて差し引きます。
ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあります。
借家の修繕問題の解決法には別の方法もあります。それは、家主は完全な物を貸す義務がありますから、雨漏りするという不完全な度合いに応じて家賃を減額し、直ったら元に戻す方法です。しかし、これではいつ直るか分からず、前の方が現実的です。
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賃貸マンションの契約書に支払約束がある更新料は支払を拒否できるか
- 2009/11/26(木) 01:10:00
（問） マンションの賃貸借契約の期間が１ヵ月後に満了します。家主から頼まれたという不動産屋から「契約更新のお知らせ」が送られてきました。その内容は(1)家賃は据置き、(2)更新料は家賃の１ヵ月分、(3)手数料は家賃の半額、となっています。
従前の契約書には「契約を更新するときは更新料を新家賃の１ヵ月分支払う」という契約条項が入っています。私は当初契約するときには契約内容を読まずに契約書にサインしてしまいました。私は前回の失敗を繰返さないために、今回更新する契約書では、この条文を削除したいと思います。削除する方法はありませんか。
更新料は支払義務がなく払っていない人が大勢いると聴きました。私は次回以降はもちろんですが、できれば今回も更新料と手数料は支払いたくありませんが、私の場合はどうにもならないのでしょうか。
（答） 従前の契約書に記載されている更新時には更新料を支払う旨の約定は、更新を新しい契約書を取り交す合意更新にした場合は、支払約束として有効とされ支払義務があります。
新たに契約書を取り交さない法定更新の場合はどうでしょうか。
法定更新は借家人は何らの経済的負担を負うことなく当然に更新の効果を享受できることになっています。さらに、この規定に反する特約で借家人に不利なものは無効としています。
本来無効な筈ですが、裁判所の判断は、無効とするものと有効とするものの両方あって確定していません。また、有効とする判例のなかには、約定更新料不払いは約束違反で契約解除（注）というものまであります。
そこで、仮に裁判になったら負けることもあるのを承知の上で法定更新にして更新料を払わないのも１つの方法です。
しかし、万一、契約を解除されては元も子もなくなるので今回の更新料は支払い、新規契約書の更新料を支払う旨の条項は削除するといいでしょう。家主が削除に応じないときは、法定更新にします。法定更新後は契約期間の定めがない状態で続くので、更新料を支払う機会がなくなります。
手数料は、仕事を依頼した人から取るもので借家人に請求するのは見当違いです。断りましょう。
（注）約定更新料を不払いして借地契約を解除された事例
借地人は無断増改築、無断転貸、地代の滞納などがあって、地主から契約解除をされても仕方がない状態であった。
約定更新料支払請求の調停で、借地人は借地契約解除の撤回と引き換えに更新料１００万円の支払いを2回に分けて支払う約束した。1回分は支払ったが、後の半分は催告をしても支払わなかったので、貸主が建物収去土地明渡を求めて提訴した。
１審の横浜地裁では借地人が勝訴したが、控訴審の東京高裁では借地人敗訴。これを不服として借地人が上告したが、最高裁は借地人の違約行為、不信行為を不問にする解決金の意味を含めた趣旨である更新料を支払わなかったことを理由に契約解除を認めた（最高裁昭和59年4月20日判決、判例タイムズ526号）。
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借地上の建物が火災で全焼したが借地権は大丈夫か。借地権を守る手段
- 2009/11/25(水) 08:00:00
（問） 知人の話によると「借地の上に建物が無い状態だと借地権は消滅する」とのことで、大変心配しています。また、建物がない状態で、地主が土地の所有権を誰かに売却すると、その買主から借地人は追出されるとも聴きましたが本当でしょうか。
借地権を守る手段があったら教えてください。
（答） 建物が火災で消失しても、地震で崩壊しても、建替えのために取壊しても、原因は何であれ、建物が無くなることを「滅失」といいます。
借地借家法第１０条１項に「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定しています。このため、登記した建物がない場合は、原則として第三者に対抗できません。
しかし、同条２項には「前項の場合（＊）において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」と規定しています。
このため、借地上の建物が火災で焼失（滅失）した場合に借地権を守るためには、滅失した日から２年以内に新たに建物を建てて登記すればいいのです。
（＊）滅失前に借地上の建物が登記済みであることが必須条件である。
滅失した「建物を特定するために必要な事項」とは、建物登記簿の表題部にある所在、家屋番号、種類、構造、床面積等のことである。
掲示物に記載するのは前記の登記事項であるから、建物が登記されていなかった場合は、掲示物を設置しても、条文上からも第三者に借地権の対抗力を維持することは出来ない。
「掲示が一旦なされた後に撤去された場合には、その後にその土地について借地権の負担のない所有権を取得した第三者に対しては、借地権を対抗することができなくなる。第三者に対して借地権の対抗力を主張するためには、掲示を一旦施したというだけでは不十分であり、その第三者が権利を取得する当時にも掲示が存在する必要がある。」（東京地裁平成１２年４月１４日判決、金融商事判例１１０７号）
掲示の保全につき、注意を喚起させる事例である。
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防火・準防火地域では建物は境界線からどの程度隔てる必要があるのか
- 2009/11/24(火) 10:02:23
（問） 借地が15坪と狭いので、敷地一杯に建てたいと思い、建設会社に相談した。ここは防火地域であり、建築基準法で外壁が耐火構造の建物の場合、隣地境界に接して建てられると言われた。そこで鉄骨３階建の建物を境界ギリギリに建て始めたところ、隣家に境界から50�儖幣緡イ靴瞳�てるよう要求された。要求に従わなければならないのか。
（答） 建物をどの程度離して建てるべきかについては、その地方の慣習に従う（民法２３６条）。そのような慣習がない場合は民法の規定によって、境界から50�儖幣緡イ垢海箸�原則となっている（民法２３４条）。この距離は「建物の側壁及びこれと同視すべき出窓その他建物の張出し部分と境界線との最短距離を定めたもの」（東京地裁平成4年1月26日判決）とされている。尚、判例では屋根は民法234条の「建物」に含まれていない。
ところが建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」（建築基準法65条）と規定している。この規定は明らかに民法の50�儖幣紊竜�離規定に反するものである。
問題は民法の規定に反していても、防火・準防火地域では外壁が耐火構造の建物であれば、境界線に接して建てることが許されるのか。換言すれば、民法と建築基準法とのどちらの規定が優先するのか。
民法では境界から50�儖幣緡イ気覆さ�定違反建築は、建築に着手してから１年以内又は完成前であれば、建築変更や差止めが出来ると規定している（民法２３４条２項）。
これに関係する事例（境界から50�儖米發侶�物の収去請求訴訟）では、民法と建築基準法のどちらが優先するのかが争点となり、一審の大阪地裁、控訴審の大阪高裁は、相隣者の同意や民法２３６条の慣習等の合理的な理由がないから建築基準法の適用は認められないとして、建物の一部収去の請求を認めた。
これに対して、上告審は、「建築基準法65条は、民法２３４条１項の規定が排除される旨を定めたものと解するのが相当である」（最高裁平成元年９月19日判決）として、建築基準法は民法の特則という立場から民法に優先すると明確に判断した。耐火外壁の建築物に限り、隣地境界に接しての建築を許可する趣旨とした。
結論、判例に従えば隣家の要求に従わなくてもよい。
参考法令 民法
（境界線付近の建築の制限）
第２３４条 建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。
２ 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
（境界線付近の建築に関する慣習）
第２３６条 前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。
建築基準法
（隣地境界線に接する外壁）
第６５条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
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堅固建物所有の借地契約の更新時に期間１５年の契約をしたが、その契約期間は果して有効なのか
- 2009/11/20(金) 00:50:00
（問） 約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。
（答） 相談者の契約は借地借家法（１９９２年８月１日）施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」（借地借家法附則６条）により、旧借地法が適用される。
既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。
だが、その最短期間は堅固な建物については３０年、その他の建物は２０年とされている（借地法５条１項）。それ以下の期間を定めても、借地法５条１項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる（借地法11条）。
「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については３０年、非堅固な建物については２０年の存続期間が与えられる」（東京高裁１９５５年５月３０日判決）ということになる。
「更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする」（借地法５条１項）。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条１項の「更新後の期間を定めなかった時の存続期間」の規定に拠った解釈をしていた。
しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（最高裁１９６９年１１月２６日判決）との統一解釈を示した。
借地法２条１項は、借地権の存続期間について契約で借地権の存続期間を決めなかった場合は鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の所有を目的とするものは６０年、その他の建物は３０年と法定存続期間を定めている。借地法２条２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は３０年以上、木造建等の非堅固建物は２０年以上と規定している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（借地法11条）。
最高裁の判例に基づけば、相談者の場合は、借地期間が１５年の契約なので、借地権の最短約定存続期間に満たない期間の約定は借地法２条２項に抵触し、借地法１１条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は６０年の存続期間となる。従って、相談者の残存借地期間は後４５年間存続することになる。
また、木造など非堅固建物の約定存続期間（２０年）よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は３０年と法定される。
借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。
参考法令
借地法
第２条 借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。
２ 契約で堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第11条 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。
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無断譲渡であっても違法性が低い場合には契約解除することが出来ない
- 2009/11/19(木) 00:30:00
（問） ３年前に母が亡くなり、その後、父は40坪の借地上の建物に一人で暮らしていた。その父が先日、胃癌が原因で手術の甲斐もなく亡くなった。兄は別に家を持っているので、弟の私が借地権と建物を引継ぐことになった。その場合、名義書替料等を支払う必要があるのか。
（答） 相続人は、相続の開始の時から、相続財産に属した一切の権利と義務を承継する（民法８９６条）。相続財産は相続人が複数人いる場合、相続人全員が共同で相続する（民法８９８条）。その場合、法定相続分に応じて共有する。
今回の場合、建物と借地権を兄弟二人が共同で２分の１ずつ共有することになる。このままの状態で借地上の建物を共有して使用する場合は、地主の承諾は不要である。
しかし、分割協議の結果、相続人の一人が単独で所有する場合は、兄の相続持分が弟に譲渡されたことになる。従って地主の承諾が必要という結果になる。
民法６１２条は、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸することが出来ないとしている。それに違反した場合は、契約の解除をすることが出来ると規定している。
しかし、判例は、「共同相続された後に、地主の承諾を得ないで相続人の間で持分の譲渡があっても、無断譲渡を理由とする契約解除は出来ない。この場合、民法６１２条の無断譲渡・転貸には当たらない」（最高裁昭和29年10月７日判決）。
「所有建物を同居する子との共有とし、これに伴い敷地の賃借権の持分を譲渡した場合には、賃借地の利用及び賃料支払い等の実質関係に前後に変わりがなければ、賃借権の持分の譲渡は、これについて貸主の承諾がなくても、民法６１２条2項による解除の事由とはならない」（最高裁昭和39年1月16日判決）。
結論、判例に従えば、相談者が借地権と建物の所有権を単独で相続しても、無断譲渡に該当しないので、譲渡承諾料・名義書替料を支払う必要はない。
しかし、このような遺産分割による特定の相続人に帰属するのが当然のこととされる相続の事前処理的な違法性の程度が低い内容でない場合は、借地借家法19条の地主の承諾に代わる裁判所の代諾許可の制度を選択した方が安全である。
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借地の相続は地主の承諾がいるのか
- 2009/11/18(水) 09:05:00
（問） 私は借地上の建物に住んでいるのですが､父が亡くなり誰が相続人になろうかについて相談しているのですが､相続に当たって地主の承諾がいるのでしょうか。
また､相続人には居住者でなければダメなのでしょうか。
（答） 建物の相続は相続人の誰が相続人になろうが問題はありません。
地主との関係でも借地権の相続には､地主の承諾は必要ありません。同居人以外の相続人が相続知る場合も地主の承諾はいりません。貸家にするのも自由です。
地主の中には、「土地を借りた本人が死んだのだから､土地は返してもらう」といってくるものもいますが､借地権も他の遺産と同様､法的に当然､相続人が相続することになります。
相続人が何人かいる場合は､共同で相続することになりますので､相続人間で協議して、借地権の相続人を決めて､地主に通知すればよいのです。誰が相続するかは､相続人が自由に決められますから､遠方に住んでいる相続人も借地人になれます。
借地上の建物を貸家として他人に貸しても借地を又貸し（転貸し）したことにはなりませんが､借地上の建物を地主の承諾なく売却（所有権を移転）すると､借地権を無断譲渡として借地の契約解除の問題が起きてきますのでご注意ください。
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１８年前の借地の無断転貸を理由に明渡請求
- 2009/11/17(火) 00:30:00
（問） 借地の一部を地主の承諾を得て食品会社に倉庫として転貸した。ところが先日地主が亡くなり、相続人から18年前の倉庫の無断転貸を理由に契約解除・土地明渡請求をされた。
（答） 相談者の場合は先代の地主から承諾を得て転貸していた。だから過去に地主との間にトラブルがなかった訳である。無断転貸の主張は言掛かりに過ぎない。
民法612条は「賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借物を転貸することが出来ない。賃借人がこれに反し転貸した時は契約を解除することが出来る」と定める。
問題は契約解除権を長期間権利行使しなかった場合、解除権どうなるのか。
最高裁は「賃貸土地の無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除権は、その権利を行使することができる時から10年を経過したときは時効によって消滅する」（昭和62年10月８日判決）としている。
また時効の起算点は転貸借契約が結ばれ、使用収益を開始した時から進行する。
結論、難癖であろうと降り懸かる災難は取除かなければならない。相談者の場合は既に10年の時効期間を満たしている。従って地主に対して内容証明郵便で「解除権は既に時効である」と《時効の援用》をすれば、消滅時効は完成する。
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固定資産税台帳を用いて借地人にも適正地代を計算することが出来るか
- 2009/11/16(月) 08:55:00
（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。
（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。
裁判では適正地代の算定方法として
�．好薀ぅ品�式
�∪兒司�式
��差額配分方式
�つ詑濟�例比較方式
�ジ�租公課倍率方式等がある。
だが、どれも一長一短で、万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。
借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では�イ任△蹐ΑＣ和紊噺�租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計調査して導きだされたもので東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。
２００３年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の� 岷寨�」及び�◆崚效鷲床曽斂製顱廚慮鯢佞�受けられるようになった。
交付を受ける場合、借地・借家人等であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば、賃貸契約書や賃借料の領収書等である。念のため身分証明書（運転免許証・健康保険証等）も持参した方がよい。
代理人の場合は他に委任状が必要である。電話による委任確認に備えて委任者の電話番号も控えていった方がよい。東京都内23区の場合の交付手数料は、� 峺把蟷饂裟蚤翊△留寨�」は300円で、�◆峺把蟷饂催效鷲床曽斂製顱廚�400円である。
閲覧･証明の申請書には、土地の場合登記簿の地番、家屋の場合は家屋番号を書くようになっているが、住居表示と納税義務者（地主・家主）の住所と氏名を書込めば検索してくれる。
�，皚�固定資産課税台帳の記載事項をプリントしただけのものであり、内容的には同一だが、�△砲聾�印が表示される。
固定資産課税台帳に記載が法定されているのは、課税標準額である。相当税額を記載するか否かは市町村の判断に任せられているで、自治体によって対応に差異がある。
東京都内２３区の場合は、税額は記載されていないが、
��固定資産税額は固定資産税課税標準額×1.4％で求められる（年間）。
��都市計画税額は都内２３区では2/1の減額措置が採られているので、都市計画税課税標準の特例額×0.3％で求められる（年間）。
�，鉢△旅膸山曚鬘押腺廓椶垢譴价和紊粒技山曚�算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は、住宅地では３.１倍前後、商業地では２.４倍前後で成立している。
なお、最高裁判所事務総局から１９９１年１２月付で民事裁判資料第１９８号として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２〜３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、固定資産税と都市計画税との合算の２〜３倍の範囲内であれば適正地代ということが出来る。
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相続開始後の同居相続人の建物継続使用は無償の使用貸借契約が成立する
- 2009/11/13(金) 11:36:49
（問） ５年前に同居していた父が亡くなり、末弟の私が家業の酒屋を継いで母を扶養していたが、その母も２年前に亡くなった。２人の兄は家業を継がずに独立し、別に世帯を持っている。遺産分割の話合いのこじれが原因で借地上建物の占有使用は不当利得だから賃料相当額分の利得金の支払請求をしてきたが、この支払請求には納得がいかない。
（答） 相続人の中の誰かが被相続人の遺産である建物に同居して生活していた場合、相続が開始されても、建物にそのまま居住・使用するのが通常である。
しかし、遺産分割の話合いがこじれ、建物占有者に対する不平・不満を他の相続人が主張する場合、不法行為又は不当利得を原因として賃料相当額の賠償金又は利得金の支払請求をする例が多い。
即ち複数の相続人がいる場合、自分の持分に相当する範囲を超えて建物全部を占有・使用していることは、建物を使用していない相続人に損害を与えているので、共有物の賃料相当額の賠償金又は不当利得を支払えという理窟である。
被相続人の死亡によって、突然それまでの建物使用が不当利得だから利得金を支払え、不法占有だとされては納得がいかないのは当然である。
相談事例に類似した裁判で最高裁が下した判断は次の通りである。
「相続開始から、被相続人の許諾を得て遺産の建物で同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と同居の相続人との間で、相続開始後も、遺産分割により建物の所有関係が最終的に確定するまでの間は、引き続き同居の相続人にこれを無償で使用させる旨の合意があったものと推認」されるとした。
その上で「被相続人が死亡したときは、この時から少なくとも遺産分割終了までの間は、被相続人の地位を承継した他の相続人らが貸主となり、同居の相続人を借主とする、建物の使用貸借契約関係が存続することになる」（最高裁平成８年１２月１７日判決）と判示した。
そもそも使用貸借は基本的に無償で目的物を使用させるものである。相談者の場合は、判例から無償の使用貸借契約に基づく占有・使用という法律的理由が存在することになる。従って兄達の利得金請求は理由がないから、当然請求されている利得金を支払う義務はない。
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京都地裁平成21年7月23日判決 １ （事案の概要）
- 2009/11/12(木) 09:37:01
判例紹介
事件番号 ：平成２０年(ワ)第３２２４号
事件名 ：敷金返還請求事件
裁判年月日 ：Ｈ２１．７．２３
裁判所名 ：京都地方裁判所
部 ：第６民事部
結果 ：認容
（判示事項の要旨）
居住用建物の賃貸借契約における保証金の解約引き特約及び更新料特約が，消費者契約法１０条に該当し無効であると判断された事例
１ 被告は，原告に対し，４６万６０００円及び内３５万円に対する平成２０年７月３１日から，内１１万６０００円に対する同年１０月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
主文同旨
第２ 事案の概要など
１ 事案の概要
原告は，被告（貸主）との間のマンション賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）の締結時に保証金３５万円を，契約更新時に更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）に基づき更新料１１万６０００円（以下「本件更新料」という。）をそれぞれ支払ったが，本件賃貸借契約の約定中，解約引き特約（以下「本件敷引特約」という。）及び本件更新料特約が消費者契約法（以下「法」という。）１０条により無効である旨主張して，敷金契約終了に基づき被告が返還すべき義務があることを自認した５万円を含めた保証金３５万円及びこれに対する賃借物件明渡し後である平成２０年７月３１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めるとともに，不当利得返還請求権に基づき，更新料１１万６０００円及びこれに対する訴えの変更申立書送達の日の翌日である同年１０月２３日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。
２ 前提事実（証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる事実）
(1) 原告は，平成１８年４月１日，被告との間で原告を賃借人，被告を賃貸人として，以下の内容の本件賃貸借契約を締結した（甲１）。
ア 賃貸借物件・・・・京都市a区b町ｃ−ｄ e号室（以下「本件物件」という。）
イ 契約期間・・・・平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日まで
ウ 賃料・・・・１か月５万８０００円
エ 保証金・・・・３５万円
オ 解約引き・・・・３０万円（以下「本件敷引金」という。）
カ 更新料・・・・賃料２か月分
（２）本件賃貸借契約にかかる契約書（以下「本件賃貸借契約書」という。）には以下の条項があった（甲１。なお，同契約書中「甲」は賃貸人たる被告のことであり，「乙」は賃借人たる原告のことである。）。
第２条（敷金または保証金）
�� 乙は，敷金（保証金）として頭書(3)記載の金額（３５万円）を本契約締結時と同時に甲に差し入れるものとする。但し，敷金（保証金）には，利息を付さない。
�� 前項の敷金（保証金）は，乙の甲に対する賃料の支払及び損害賠償その他の本契約から生ずる一切の債務を担保する。
�� 甲は，敷金（保証金）を返還する際，未納の家賃損害金，滞納損害金，原状回復の為の費用等，乙が甲に支払うべき金額を控除して，その残金を明渡し後６０日以内に乙に返還する。但し，敷金（保証金）の額が不足するときには，乙は不足額を直ちに甲に納付しなければならない。
第３条（賃料及び共益費等）
1 賃料及び共益費は，頭書(3)に記載（賃料５万８０００円，共益費５０００円）するとおりとする。
第４条（契約期間）
�� 契約期間は，頭書(2)記載（平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日まで）のとおりとする。但し，契約期間満了の２か月以上前に，乙が甲に対し書面により更新拒絶の申出をしない限り，契約は当然に更新されるものとする。但し，第１１条第２項に該当する場合（乙の責に帰すべき事由による契約の解除）は本契約を更新することができない。
�� 乙は合意更新または，前項による法定更新にかかわらず，頭書(3)記載の更新料（賃料２か月分）を支払わなければならない（本件更新料特約）。
第５条（賃料・共益費の改定）
第３条に定める賃料及び共益費等が，物価の変動，住宅の維持管理，公租公課等，その他の事由により不相当となるに至ったときは，契約期間中といえども，甲は，家賃・共益費・敷金等を改定することができる。
第６条（延滞金）
乙が賃料及び共益費等の全部又は一部の支払を怠ったときは，乙は甲に対し納付期日から延滞日数に応じ年率（３６５日あたり）１４．６パーセントの割合を乗じて算出した額に相当する延滞金を支払わなければならない。但し，天災等その他不可抗力によるものと甲が認めたときは，これを減免することができる。
第１０条（契約期間内の解約）
�� 乙は契約期間中といえども，甲に対して書面により２か月以上前の予告期間を定めて，本契約の解約を申し入れることができる。この場合，予告期間満了と同時に本契約は終了する。但し，乙は予告期間にかえて２か月分の賃料相当額を甲に支払うことにより，直ちに解約することができる。
�� 甲は契約期間中といえども，乙に対し，６か月以上の予告期間を定めて本契約を解約することができる。
第１３条（原状回復）
乙もしくは頭書(4)記載の同居人，又はそれらの来訪者その他の乙の関係者が目的物件，本建物設備，及び諸造等を変更，又は毀損した時は，乙は直ちにこれを原状に回復しなければならない。もし，乙が原状に回復しない場合は，甲は乙の費用負担において回復することができる。
(3) 原告は，被告に対し，平成２０年１月１５日，本件賃貸借契約を更新するに際し，本件更新料特約に基づき，２年間の契約期間に対する更新料として１１万６０００円（本件更新料）を支払った。
(4) 原告は，被告に対し，平成２０年５月８日，本件賃貸借契約の解約の申入れを行い，同月３１日，本件物件を明け渡した（甲２）。
(5) 原告は，被告に対し，平成２０年６月２日，２か月分の賃料相当額として１１万６０００円を支払った。
（京都地裁平成21年7月23日判決 ２） へ続く
京都地裁平成21年7月23日判決 ２ （争点に対する当事者の主張）
- 2009/11/12(木) 09:35:35
３ 争点及び争点に対する当事者の主張
(1) 本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか
ア 原告（賃借人 ）
(ア) 賃貸借契約は，賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負い，賃借人が賃貸人に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり，賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とする。そして，民法上，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文規定は存しないから，賃借人に債務不履行がある場合を除き，賃借人が負担する金銭的な義務としては賃料以外のものを予定していない。
よって，本件敷引特約及び本件更新料特約のように，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる内容の合意は，民法の賃貸借契約に関する任意規定の適用に比し，賃借人の義務を加重するものである。
(イ) 本件敷引金の法的性質について
被告は，本件敷引金の法的性質につき，1自然損耗料，2リフォーム費用，3空室損料，4賃貸借契約成立の謝礼，5当初賃貸借期間の前払賃料，6中途解約権の対価といった要素が渾然一体となったものである旨主張する。
しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件敷引金がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。
ａ �ー�然損耗料及び�▲螢侫�ーム費用について
目的物の通常の使用に伴う自然損耗の修繕費用は賃料で考慮されており，賃料に加えて自然損耗の修繕費用の負担を強いることは賃借人に二重の負担を強いることになることから，本件敷引金に自然損耗料及びリフォーム費用としての要素を含ませることには合理性がない。
ｂ �６�室損料について
賃貸借契約は，賃貸目的物の使用収益とこれを使用収益する期間に対応する賃料の支払が対価関係に立つ契約であるから，賃借人の使用収益しない期間の空室賃料について賃借人が負担を強いられる理由はない。
ｃ �つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼について
賃料以外に賃借人が謝礼を支払わなければならないというのは不合理であって，賃貸借契約成立の謝礼という要素を含ませることには合理性がない。
ｄ �ヅ�初賃貸借期間の前払賃料について
現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せずに一定金額で賃料を前払させることに合理性はない。そもそも，前払を要するほど賃料が減額されているのか，減額されているとしていくら減額されているのか明らかでないことから，前払賃料という要素を含ませることには合理性がない。
ｅ �γ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
中途解約権は，原告のみならず被告にも留保されているから，原告のみが賃貸人（被告）に対して対価を支払わなければならない理由はない。
(ウ) 本件更新料の法的性質について
被告は，本件更新料の法的性質につき，�々洪卦饑筝∧�棄の対価，��賃借権強化の対価，�Ｄ体舛諒篏次きっ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�渾然一体となったものである旨主張する。
しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件更新料がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。
ａ �々洪卦饑筝∧�棄の対価について
賃貸人の更新拒絶は，正当事由があると認められる場合でなければすることができず（借地借家法２８条），居住用建物の賃貸借契約の場合，正当事由が認められることはほとんどない。また，賃貸人の更新拒絶は，期間満了の６か月前までに行使しなければならず（同法２６条１項），合意更新がなされる場合，すでに賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。よって，本件更新料を更新拒絶権放棄の対価とみることはできない。
ｂ ��賃借権強化の対価について
本件賃貸借契約において，賃貸人に中途解約権が留保されており，賃借権は全く強化されていない。また，居住用建物の賃貸借の場合，契約期間が短く，法定更新の場合と比べ，合意更新によって賃借権を確保するという実質的な意味はほとんどない。そもそも，賃貸人の正当事由に基づく解約が認められる場合はほとんどなく，本件更新料には賃借権を強化するという要素はない。
ｃ �Ｄ体舛諒篏爾砲弔い�
現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せず，一定金額で賃料を補充させることに合理性はない。そもそも，賃貸借期間が１，２年と短期に設定されている居住用建物の賃貸借の場合，その期間内に賃料の不足分が生じるとは考えにくく，更新料によって賃料を補充する必要性に欠ける。法定更新の場合に更新料が支払われないことについて全く説明ができないことからも，その不合理性は明らかである。
ｄ �っ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
賃借人が中途解約権を留保している一方，賃貸人も中途解約権を留保しているのであり，賃借人だけがさらに対価を支払わなければならない理由はない。そもそも，本件賃貸借契約においては，更新前からすでに中途解約権が留保されており，更新料と対価関係を見出すことはできない。
ｅ そして，全国的には居住用建物の賃貸借において更新料の定めを設けることは例外的であること，国土交通省が推奨する賃貸住宅標準契約書においても更新料の定めはないこと，公営住宅の賃貸借契約においては更新料の定めがないこと，住宅金融公庫融資物件について，更新料支払条項を設けることは賃借人に不当な負担を課すことから上記定めを設けることが罰則により禁止されていたこと等からしても，本件更新料特約が不合理であることは明らかである。
(エ) 賃貸事業者と消費者である賃借人との交渉力の格差からすれば，敷引特約及び更新料特約を賃借人が交渉によって排除することは事実上不可能である。仲介業者は賃貸物件を媒介する業者であり，賃借人の情報の質及び量並びに交渉力の格差を是正することを業務とはしていない。
また，契約内容につき説明され理解したようにみえても，実は情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に，賃貸事業者によって定められた契約内容が賃借希望者に対して一方的に押しつけられているのが現実であるから，契約条項自体が不当であれば無効となる。
そして，前記(イ)及び(ウ)のとおり，本件敷引金及び本件更新料にはいずれも合理的な法的性質は認められないにもかかわらず，賃借人（原告）に対してそれぞれ３０万円（敷引率約８６パーセント，賃料の約５．２か月分）及び１１万６０００円（賃料の２か月分）もの金員の負担を強いている。
賃借人の金銭的な義務は，あくまで賃料支払義務であり，それ以外に敷引金及び更新料を賃借人に負担させる正当な理由は何ら存在しないところ，本件賃貸借契約における賃料額が近隣同種物件の標準賃料額に比し低額に設定されている事実はない。
(オ) 以上の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は，民法１条２項の規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから，法１０条により無効である。
イ 被告（賃貸人）
(ア) 本件敷引金の法的性質
本件敷引金は，以下のとおり，�ー�然損耗料，�▲螢侫�ーム費用，�６�室損料，�つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼，�ヅ�初賃貸借期間の前払賃料，�γ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。
ａ �ー�然損耗料について
自然損耗についての修繕費用を月々の賃料という名目だけで回収するか，月々の賃料という名目だけではなく，保証金・敷引金という名目によっても回収するかは，地域の慣習などを踏まえて，賃貸人の判断に委ねられている事柄であり，本件敷引特約は，自然損耗料を賄うものである。
ｂ �▲螢侫�ーム費用について
リフォームの程度は，賃貸期間の長短と直接の関係はなく，� き�年程度の短期間の賃貸借であっても，相当程度のリフォームが必要となるところ，賃貸借期間がどの程度継続するか予測し難いため，リフォームを含めた適正な賃料額を設定することは困難である。そのため，リフォーム費用を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。
ｃ �６�室損料について
賃貸事業は，ある賃借人に賃貸してから次の賃借人に賃貸を開始するまでを１クールとして完結する事業であるところ，空室期間の賃料相当分を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。
ｄ �つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼について
不動産の賃貸借契約は賃貸人と賃借人の人的信頼関係で結ばれていること，賃貸借契約により賃借人が取得する権利はそれ自体が経済的価値を持つ権利性の強い権利であること等から，かかる賃借人たる地位を得た対価としての礼金を授受することには十分に合理性がある。
ｅ �ヅ�初賃貸借期間の前払賃料について
本件賃貸借契約においては，月払の賃料額を低額に抑えつつ，一部を賃料の前払として敷引金に含ませ，その合計をもって実質賃料としているのであるから，何ら不合理なものではない。
ｆ �γ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
本件賃貸借契約で留保される賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条に反し無効であるから，実質的には中途解約できない。すなわち，期間の定めのある本件賃貸借契約の場合，正当事由があったとしても賃貸人の意思のみによって中途解約権を行使することはできない。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要であり，その有無は厳格に判断されるため，両当事者に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権が付与されている。
(イ) 本件更新料の法的性質
本件更新料は，以下のとおり，1更新拒絶権放棄の対価，2賃借権強化の対価，3賃料の補充，4中途解約権の対価といった要素が渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。
ａ �々洪卦饑筝∧�棄の対価について
本件更新料は賃貸人の更新拒絶権を放棄することの対価としての性質を有し，また，更新料の支払を約することによって，画一的に更新拒絶権行使に伴う紛争を回避する目的もあり，合理性を有する。
ｂ ��賃借権強化の対価について
本件更新料の支払により，本件賃貸借契約が期間の定めのある賃貸借契約として更新され，賃貸人からの解約申入れがなされないこととなり，これにより賃借権が強化されることの対価としての性質を有する。なお，賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効である。
ｃ �Ｄ体舛諒篏爾砲弔い�
賃貸人及び賃借人は，月額賃料等と同様，更新料について目的物件を使用収益させる（する）対価として把握していると考えるのが合理的意思解釈として妥当である。そして，本件更新料は，２年間の更新期間ごとに支払われることが約定されており，使用収益期間と更新料支払との相関関係が肯定されることから，本件更新料は，賃借人の使用収益期間に対応した賃料の補充的性質を有する。
ｄ �っ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効であることから，賃借人にのみ片面的に中途解約権が付与されることになる。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要とされ，その有無は厳格に判断されるため，中途解約に関して両者間に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権の付与にあたる。
(ウ) 本件敷引特約及び本件更新料特約は，前記の法的性質や契約当事者の意識等から，契約の要素と主たる給付の対価という核心的部分又は中心的部分の条項に該当し，専ら当事者の自由意思によって決定される事項であり，比較すべき適切な対象基準がそもそも存在しないことから，法１０条は適用されない。
(エ) 居住用建物の賃貸借において賃借人は，物件の所在・設備・広さ等とともに経済的な負担（賃料・共益費・礼金・敷金・更新料等）を比較検討した上で賃借する物件を選択する。このことから，賃貸借契約の締結にあたっての賃料額の算出において，さまざまな要素を斟酌し盛り込むことは，民法が当然に予定し，許容しているものである。そして，本件敷引金及び本件更新料は，前記の法的性質のとおり，賃借人の使用収益と対価関係に立つものであるから，月額賃料と合算して全体として実質賃料を構成するから，その総額が不合理でない限り，民法６０１条に比して消費者の義務を加重するものではなく，法１０条１項前段に該当しない。
また，敷引及び更新料については，事実たる慣習となっており，法１０条１項前段所定の「民法その他の法律の公の秩序に関しない規定」に含まれる（民法９２条）から，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条１項前段に該当することはない。
(オ) 法１０条１項後段の要件は，当該契約条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と当該契約条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを利益衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえる場合にのみ，当該契約条項を無効とするものと解すべきである。
居住用建物の賃貸借においては，平成１２年時点において，空家率が１５パーセントを超えるなど賃借人が自己の希望する条件に適合する，あるいはこれに近い物件を選択することが十分に可能な状況となっていたこと，賃貸人が個人経営者であるのに対して，賃借人はインターネット・情報誌等により容易に大量の情報を手に入れることができること，本件賃貸借契約の締結にあたっては，京都ライフが原告の仲介業者としてその契約締結交渉及び手続をしていたことなどから，両当事者に法が想定するような情報及び交渉力の格差はなかった。
そして，本件賃貸借契約における賃料は，本件敷引特約及び本件更新料特約を前提として，近隣類似物件に比し，低廉に設定されている。
また，本件敷引特約及び本件更新料特約は，本件賃貸借契約にかかる契約書に明示されており，原告はこれを十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結し，本件敷引特約については誓約書まで提出している。
原告は，本件敷引特約及び本件更新料特約を納得・了承して本件賃貸借契約を締結しており，これらの特約が有効とされても，もともと自ら承知していた負担を負うだけのことであり，不測の損害を被ることはない。他方，被告は本件敷引金及び本件更新料を含めてマンション経営全体の収支を計算し，その上で月額賃料額を設定しており，仮にこれらの特約が無効とされると，被告は不測の損害を被る。
以上のとおり，本件敷引特約及び本件更新料特約は，内容に合理性があり，社会的にも承認されていたこと，原告被告間に情報力や交渉力の格差は存せず，原告の受ける不利益が被告の受ける不利益に比べて一方的に大きいとはいえないことなど諸般の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は法１０条１項後段に該当しない。
(2) 本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか
ア 被告
本件物件の明渡しに際し，原告と被告代理人有限会社アドバンスは，原状回復費用その他本件賃貸借契約にかかる清算問題について協議した。その結果，�“鏐陲�原告に対し特別損耗にかかる原状回復費用を請求しないこと，��被告が預かっている保証金３５万円につき本件敷引特約を適用し，５万円を平成２０年７月３１日までに原告に返還すること，�８狭陲�被告に対し２か月分の賃料相当額を速やかに支払うこと，を内容とした和解（以下「本件和解」という。）が成立した。原告は，本件賃貸借契約書第１０条１項により，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を解約権行使時に支払うことによって本件賃貸借契約の解約告知を行うことができるが，本件ではそのいずれの要件も満たしていなかった。それにもかかわらず，被告は，原告に対し，本件賃貸借契約を平成２０年５月３１日をもって終了させる点で譲歩している。また，２か月分の賃料相当額について，本件賃貸借契約書第６条により，年１４．６パーセントの割合による３日分の遅延損害金の支払義務を負うところ，被告は原告に対し，この遅延損害金の支払義務を免除した点で譲歩している。２０日までに退去する旨誓約していたにもかかわらず，この違反を不問とする点で譲歩している。
そして，原告は被告に対し，本件和解に基づき，平成２０年６月２日，１１万６０００円を支払った。
本件和解は，本件賃貸借契約の終了にかかる問題をすべて解決する趣旨のものであり，本件和解により，原告は，被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権のみを有するものであり，本件敷引金及び本件更新料の返還請求権を有しない。
イ 原告
被告の前記アの主張は否認ないし争う。
和解は，当事者が互いに譲歩をしてその間に存する争いをやめることを約する契約であるところ，被告主張の本件和解は，賃借人である原告のみに譲歩を強いるもので互譲がない。原状回復費用はそもそも賃貸人が負担すべきものであるから，被告が原告に対して請求しないのは当然である。
本件賃貸借契約において，特別損耗部分は生じていない。また，敷引部分に該当しない金員を賃貸人が賃借人に返還するのは当然である。
なお，本件契約の中途解約は，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を支払うことによって行うことができるが，あらかじめ２か月分の賃料を支払うことまで要求するものではない。また，誓約自体有効性に疑義があるし，原告は３１日に退去することにつき被告から了解を得ていた。
(3) 原告の本件請求が信義則に反するといえるか
ア 被告
(ア) 本件賃貸借契約における賃料は，近隣同種物件の標準賃料に比し，低額に設定されている。
(イ) 原告は，被告に対し，駐車場に空きがないにもかかわらず，駐車場がなければいずれ出て行かなければならなくなる旨申し向けて，駐車場の賃貸を申し込んだ。被告は，原告の申込みに困惑したが，原告に退去される事態を避けたいとの思いから，平成１９年１２月２３日，やむなく自らが使用していた駐車場を空け，原告に賃貸した。その際，原告は「マンションも借りてるんだから，安くしてよ。」と値段交渉を行い，被告はやむなく月額１万７０００円のところを月額１万６０００円とする減額に応じた。これにより，被告は自動車通勤をすることができなくなり，自転車通勤を余儀なくされた。さらに，原告は被告に対し，平成２０年１月ころ，駐車場が狭いことを理由に駐車場の場所の変更を何度も要求していたところ，別の駐車場が空くことから被告はこれにやむなく応じ，本来その場所に決まっていた者との交渉をしてまで対処した。
原告は，これにより自己の自動車を新たな駐車場に移動する必要があったが，期日までに移動させず，被告は，本来そこに駐車する予定であった者からのクレーム対応に忙殺された。
(ウ) 前記(イ)のとおり，被告は原告が本件物件の賃借人であることから，駐車場契約をし，利用することができるよう種々の便宜を図ってきたにもかかわらず，原告が本件請求をすることは信義則に反し，許されない。
イ 原告
被告の主張は否認ないし争う。
（4） 被告による弁済の提供があったか
ア 被告
被告は，原告代理人Ａ（以下「Ａ」という。）に対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出た。しかし，Ａは，その受領を拒否した。
イ 原告
被告の前記アの主張は認める。Ａは，原告から本件敷引金及び本件更新料の合計４６万６０００円の返還請求を依頼されていたため，２０万円では応じられないことから，上記のとおり拒否した。
（京都地裁平成21年7月23日判決 ３）へ続く
京都地裁平成21年7月23日判決 ３ （裁判所の判断）
- 2009/11/12(木) 09:33:25
第３ 当裁判所の判断
１ 本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか（争点（１））
（１）前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は法２条１項の「消費者」に，被告は同条２項の「事業者」にそれぞれ該当し，本件賃貸借契約に法が適用される。
（２）本件敷引特約及び本件更新料特約が民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項といえるかについて検討する。
ア 本件敷引特約について
賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であり（民法６０１条），賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれない。そして，居住用建物の賃貸借の場合の保証金は，敷金と同様，賃料その他の賃借人の債務を担保する目的をもって賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員であり，賃貸借契約終了の際に賃借人の債務不履行がないときは賃貸人はその金額を返還するが，債務不履行があるときはその金額中より当然弁済に充当されることを約束して授受する金員を指すことが多く，本件賃貸借契約書（甲１）第２条にも，その趣旨が規定されている。
しかしながら，本件敷引特約については，全く返還を許さない趣旨のものなのか，原状回復にその程度の費用を要することがあることを考慮して，基本的には返還しないが，そのような費用を要しなかったことが具体的に明らかになった場合には，本件敷引特約を適用しないこととするかについて，明瞭な約定がされていたものとは評価し難い。
さらに，将来返還される余地のない金員として，本件敷引金のような金員を授受することが慣習化していることを認めるに足りる証拠はない。
こうしたことを考慮すると，本件敷引特約は，その法律上の性質ないし意味合いを明確にしないまま，民法その他公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の義務を加重したものといえる。
イ 本件更新料特約について
前記アのとおり，賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれないところ，本件更新料特約では，賃借人が賃貸人に対し，契約更新時に賃料の２か月分相当額の更新料を支払うこととされている（前提事実(1)カ）。そして，本件更新料が，賃料の補充としての性質を有しているといえるかは後記のとおり疑問であるし，仮にその性質を有していたとしても，その支払時期が早い点（民法６１４条参照）で賃借人の義務を加重する特約であるといえる。
さらに，更新料を授受することが慣習化していることを認めるに足りる証拠はない。
そうすると，本件更新料特約は，民法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の義務を加重したものといえる。
本件敷引特約及び本件更新料特約が民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するといえるかについて検討する。
ア 民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するか否かは，消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があること（法１条）にかんがみ，当事者の属性や契約条項の内容，そして，契約条項が具体的かつ明確に説明され，消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合考慮して判断すべきである。
前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は，居住用として本件物件の賃借人となった者であるのに対し，被告は，貸家業を営み，多くの借家人と賃貸借契約を締結してきたのであって，建物賃貸借に関する情報（礼金，保証金，更新料等を授受するのが通常かどうか，同種の他の物件と比較して本件賃貸借契約の諸条件が有利であるか否か）を継続的に得ることができる立場にあり，このような情報に接してきた期間にも差があるものと推認できるのであって，両者の間に情報収集力の格差があることは否定できない。
イ 本件敷引特約について
(ア) 本件敷引特約は，保証金３５万円からそのうち３０万円を無条件に差し引くものであるが，賃借人（原告）としては本件物件を借りようとする以上，支払わざるを得ないものであり，特に本件賃貸借契約のように４月から入居しようとする場合，賃借希望者が多数存在することから競争原理が強くはたらく結果，原告としては本件敷引特約について交渉する余地はほとんどなかったものと考えられる。そして，本件敷引金は，保証金の約８５パーセントに相当し，月額賃料の約５か月分にも相当するものであり，保証金，賃料に比して高額かつ高率であり，消費者である原告にとって大きな負担となる。
(イ) 被告は本件敷引金の法的性質について，�ー�然損耗料，�▲螢侫�ーム費用，�６�室損料，�つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼，�ヅ�初賃貸借期間の前払賃料，�γ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�あり，これらの要素が渾然一体として含まれる本件敷引金には合理性がある旨主張するので，各要素について検討する。
ａ �ー�然損耗料及び�▲螢侫�ーム費用について
賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。そのため，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗にかかる投下資本の減価の回収は，通常，賃貸人が減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われているところ（最高裁平成１６年(受)第１５７３号同１７年１２月１６日判決・判例タイムズ１２００号１２７頁），本件全証拠をもってしても，京都市内においてこれと異なる慣習等が存在するとは認められない。そうすると，通常損耗の回復費用は賃料を適正な額とすることによって回収するのが通常というべきであって，敷引金という形で賃借人に負担を転嫁することには合理的理由があるとはいえない。
また，リフォーム費用も，通常損耗部分の補修のために支出される側面が多く，本件全証拠をもってしても，本件物件について通常損耗がなかったが，良質な居住環境を提供するためにリフォームを行うこととしているなど，そうしたことへの対価として返還を要しない礼金を授受することが適当とみられるような状況が存在したとまでは認め難い。そうすると，本件においては，リフォーム費用を敷引金という形で賃借人に負担を転嫁することには合理的理由があるとはいえない。
ｂ �６�室損料について
賃貸人による投下資本（賃貸物件）の回収は，原則として賃料の支払を受けることにより行われているのであるから，空室期間（すなわち，賃借人が使用収益しない期間）の賃料が得られないことによるリスクは賃貸人が負うべきである。そのため，建物の賃貸借契約では，賃貸人のリスクを避けるため，賃借人からの解約も一定期間の経過をもって終了することとされている（民法６１７条，本件賃貸借契約書第１０条１項参照）。
そうすると，賃借人が賃貸事業者である被告に対して，使用しない期間の空室損料を支払わなければならない合理的理由があるとはいえない。
ｃ �つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼について
賃貸借契約が成立することにより賃貸人も利益を受けるのであり，賃借人のみに賃貸借契約成立の謝礼を一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。
ｄ �ヅ�初賃貸借期間の前払賃料について
本件賃貸借契約において，本件敷引特約が設定されていることにより賃料が低額にされているかは本件全証拠によっても明らかではない。
また，前記ａのとおり，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであるから，実際に賃借人が使用する期間にかかわりなく，本件敷引金に賃料前払の要素があるとする合理的理由は見出せない。
さらに，更新後の賃貸借期間については更新料という名目で同様の趣旨の金員支払を求め，本件賃貸借契約を締結する当初には解約引きとして，この意味合いを有する金員支払を求めることは，賃貸人に都合の良い説明であるといわざるを得ず，本件敷引特約が具体的かつ明確に説明され，消費者がその条項を理解できるものであったかという観点からすると，消費者（原告）が上記5の要素があるものと理解することはできなかったと考えざるを得ない。
ｅ �γ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
本件賃貸借契約書第１０条２項により，賃貸人にも中途解約権は留保されており，その対価を賃借人に一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。
(ウ) 以上のとおり，被告が主張する本件敷引金の性質に合理的理由は認められず，その趣旨は不明瞭であるといえる。
(エ) 前記(ア)ないし(ウ)で指摘した点を考慮すると，本件敷引金を賃借人に負担させるには，その旨が具体的かつ明確に説明され，賃借人がその内容を認識した上で合意されることが必要であり，そうでない以上，民法１条２項に規定する基本原則（信義則）に反して賃借人の利益を一方的に害するものというべきである。
(オ) 前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は仲介業者を介し，契約内容の説明を受けていたこと，本件賃貸借契約書（甲１）に「解約引き３０万円」の記載があったことが認められ，原告は本件敷引特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら，原告が被告から被告主張のような本件敷引特約の趣旨，すわなち，本件敷引金３０万円がどのようにして決められたのか，自然損耗料，リフォーム費用，空室損料，賃貸借契約成立の謝礼，当初賃貸借期間の前払賃料，あるいは，中途解約権の対価の要素を有するのかということについて，具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
(カ) よって，本件敷引特約は，法１０条に該当し，無効である。
ウ 本件更新料特約について
(ア) 本件更新料特約は，賃料２か月分として１１万６０００円を支払うものであるが，賃借人として本件物件を（たとえ１か月でも）継続して借りようとする以上，その全額を支払わなければならないものであり，原告としては本件更新料特約について交渉する余地がほとんどない。また，賃借人としては，遠隔地に居住する必要がある場合等の外は，引き続いて当該物件を借りるのが一般的であるところ，証拠（甲２１）によれば当該物件を選ぶ際に更新料の存在及びその額を知り得ないこともあり，更新料まで考慮して契約を締結することは困難である。そして，本件更新料特約による更新料は，契約期間２年に対し月額賃料の２か月分を支払うものであること，正当事由（借地借家法２８条）の有無に関係なく支払わなければならないこと，法定更新なら全く金員を支払う必要がないことからすると，原告にとって大きな負担となる。
(イ) 被告は本件更新料の法的性質について，�々洪卦饑筝∧�棄の対価，��賃借権強化の対価，�Ｄ体舛諒篏次きっ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�あり，合理性がある旨主張するため，各要素について検討する。
ａ �々洪卦饑筝∧�棄の対価について
建物の賃貸借において，賃貸人に明渡しの正当事由（借地借家法２８条）がない限り，賃借人は何らの対価的な出捐をする必要がなく，継続して賃借物件を使用することができるところ，居住用建物の賃貸借において，賃貸人が当該物件の使用を必要とする事情は通常想定できず（本件においても，弁論の全趣旨から，一般に行われている居住用建物の賃貸借と同様，専ら他人に賃貸する目的で建築された居住用建物の賃貸借であることが認められる），正当事由が認められる可能性はほとんどないことから，更新拒絶権放棄の対価という要素に合理的理由があるとはいえない。
ｂ ��賃借権強化の対価について
居住用建物の賃貸借の場合，前記ａのとおり，正当事由が認められる可能性はほとんどないため，期間の定めのない賃貸借と定めのある賃貸借とで賃借権の保護の度合いは実質的に異ならず，賃借権強化の対価という要素に合理的理由があるとはいえない。
ｃ �Ｄ体舛諒篏爾砲弔い�
本件更新料特約では，更新後の実際の使用期間（前提事実のとおり，本件では更新後２か月経過時点で明け渡している）の長短にかかわらず，賃料の２か月分を支払わなければならないのであり，使用収益に対する対価である賃料の一部として評価することはできない（上記のように更新後，短期間で賃貸物件を明け渡した場合でも，残期間に対応する更新料が返還されることはうかがえない。）。
さらに，賃料増減額請求訴訟において，その対象に更新料も含まれることを前提としていることはほとんどないこと及び同請求訴訟の審理において賃料の適正額を判断する際，通常，更新料の額まで考慮されることは稀であることからも，更新料が賃料の補充の性質を有しているとはいえず，本件更新料に賃料の補充という要素があるという点に合理的理由があるとはいえない。
ｄ �っ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
本件賃貸借契約書第１０条２項により，賃貸人にも中途解約権が留保されており，その対価を賃借人に一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。
(ウ) 以上のとおり，被告が主張する本件更新料の性質に合理的理由は認められず，その趣旨は不明瞭であるといえる。
(エ) 前記(ア)ないし(ウ)で指摘した点を考慮すると，本件更新料を賃借人に負担させる場合は，その旨が具体的かつ明確に説明され，賃借人がその内容を認識した上で合意されることが必要であり，そうでない以上，民法１条２項に規定する基本原則（信義則）に反して賃借人の利益を一方的に害するものというべきである。
(オ) 前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は仲介業者を介して契約内容の説明を受けていたこと，本件賃貸借契約書（甲１）に「更新料賃料の２か月分」の記載があったことが認められ，原告は本件更新料特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら，原告が被告から被告主張のような本件更新料特約の趣旨，すわなち，本件更新料が更新拒絶権放棄の対価，賃借権強化の対価，賃料の補充，あるいは，中途解約権の対価の要素を有するということについて，具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
(カ) よって，本件更新料特約は，法１０条に該当し，無効である。
２ 本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか（争点（２））
被告は，本件和解により，原告は被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権を有するのみであり，本件敷引金（３０万円）及び本件更新料（１１万６０００円）の返還請求権を有しない旨主張する。
しかしながら，賃貸借契約解除・金銭明細書（甲２）には，「尚，保証金等のお預けしています金銭より私の支払うべき費用（下記諸費用・別紙見積書・請求書）を全て清算することに了承いたします。また，清算後不足金が有る場合は，下記お約束の期日までに遅滞なくお支払いいたします。」と記載されていることが認められるが，それ以上に原告が不当利得返還請求権を有する場合にどのように処理するのかについては特段の記載がされていないし，本件全証拠をもってしても，その点に関する何らかの合意がされていたとは認められない。そうすると，被告が利得分を保持すべき法律上の原因が存在するとはいえない。
また，民法７０５条の趣旨に照らせば，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条により無効である以上，賃借人（原告）が上記無効により本件敷引金及び本件更新料の返還を求めることができることを知りながら，あえて契約を締結するとか，こうした請求権を放棄する旨の明確な意思表示がされていない限り，不当利得返還請求権を有するものと解するのが相当である。
本件において，被告が本件和解の証拠として掲げる賃貸借契約解除・金銭明細書（甲２）を含む本件全証拠によっても，原告が上記に述べる返還請求権を放棄する意思を明確に表示していたとは認められない。
よって，被告は本件賃貸借契約を清算する和解が成立したとして不当利得返還義務を免れることはできない（争点(2)についての被告の主張は理由がない。）。
３ 原告の本件請求が信義則に反するといえるか（争点(3)）
被告は，上記第２の３(3)アのとおりの事情を述べて，本件請求をすることは信義則に反し許されない旨主張する。
しかしながら，本件全証拠によっても，本件賃貸借契約に定める賃料が低額に設定されているかは明らかでないこと，駐車場に関する被告主張の事実が認められるとしても，本件賃貸借契約とは直接関連しない事情であることや，前記１で検討した本件敷引特約及び本件更新料特約の不合理性を考慮すると，原告が本件請求を行うことが信義則に反するとは評価できず，被告の上記主張は失当である。
４ 被告による有効な弁済の提供があったか（争点(4)）
弁論の全趣旨によれば，被告は，Ａに対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出たこと，Ａはその受領を拒否したことが認められる。
しかしながら，前記１で検討したとおり，原告は被告に対し，４６万６０００円の返還請求権を有しているところ，被告の弁済の提供は，その半額以下の２０万円であるから，有効な弁済の提供とはならない。
したがって争点(4)についての被告の主張は理由がない。
５ 結論
以上によれば，原告の請求は理由があるからこれを認容することとし，訴訟費用の負担につき民訴法６１条を，仮執行の宣言につき同法２５９条１項を，それぞれ適用して，主文のとおり判決する。
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大阪高裁 定額補修分担金 （2009年3月10日判決） ２
- 2009/11/11(水) 00:28:23
判例紹介
（判決要旨）
消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例 (大阪高裁 2009年3月10日判決）
平成21年3月10日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成20年（ネ）第2700号敷金返還等請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成２０年（（ワ）第1469号）
口頭弁論終結日 平成21年1月20日
1 原判決を次のとおり変更する。
2 被控訴人は控訴人に対し，12万円及びこれに対する平成20年4月10日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
3 訴訟費用は，第1，2審を通じ，これを10分し，その1を控訴人の，その余を被控訴人の負担とする。
4 この判決は，第2項に限り，仮に執行することができる。
第1 当事者の求めた裁判
1 控訴人
（1）主文第1，2項と同旨。
（2）訴訟費用は，第1，2審とも被控訴人の負担とする。
（3）仮執行宣言
2 被控訴人
（1）本件控訴を棄却する。
（2）控訴費用は控訴人の負担とする。
第2 事案の概要
1 本件は，賃貸マンションの賃借人であった控訴人が，賃貸借契約に付随して締結した，�…螻枴篏な�担金特約に基づき，定額補修分担金として12万円を支払い，また，��退去月において賃料の日割計算をしない特約に基づき月額賃料5万8000円全額を支払ったところ，賃貸人であった被控訴人に対し，
（1）ア �，瞭談鵑鷲澡盞戚鵑任△襪箸靴董ど澡盞戚鵑亡陲鼎�，又は，
イ �，瞭談鵑肋暖饉垠戚麕 憤焚次嵋 廚箸いΑ�）10条により無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，12万円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成20年4月10日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を，
（2） �△瞭談鵑亘�10条により無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，2万6180円及びこれに対する上記平成20年4月10日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払をそれぞれ求めた事案である。
2 原審は，1（1），（2）に係る各請求をいずれも棄却したところ，控訴人が1（1）の請求棄却部分を不服として本件控訴を申し立てた。したがって，1（2）に係る請求の当否は当巷における審判の対象となっていない。
3 争いのない事実等，争点（当事者の主張を含む。）は，原判決の「事実及び理由十第2の1並びに2の（1）及び（2）（原判決2頁10行目から6頁2行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
第3 当裁判所の判断
1 争点（1）（本件特約の性質）についての当裁判所の判断は，原判決の「事実及び理由」第3の1（原判決6頁24行目から7頁16行目まで）の理由説示と同一であるから，これを引用する（ただし，原判決7頁8行目から9行目にかけての「汚損ないし損耗した場合の回復費用のうち受領した定額補修分担金額を超過した部分を除き，」を「汚損ないし損耗した場合を除き，」に改める。）。
2 争点（2）（本件特約の有効性）について
（1）弁論の全趣旨によれば，控訴人は法2条1項の「消費者」に，被控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。
（2）法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。
民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。
本件特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
（3）さらに法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。
これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2倍を超える12万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，控訴人は被控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金15万円を支払っていること（甲2）などの事情を併せ考えれば，本件特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。
（4）これに対し，被控訴人は，本件特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受し得るといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2倍を超える12万円であることも併せ考えると，本件特約が交換条件的内容を定めたとする被控訴人の主張は採用できない。
（5）したがって，本件特約は，法10条により無効である。
3 以上の認定及び判断の結果によると，12万円及びこれに対する平成20年4月10日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める控訴人の請求は理由があるからこれを認容すべきである。これと異なる原判決を上記の趣旨に変更することとし，主文のとおり判決する。
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大阪高裁 定額補修分担金（2008年11月28日判決） １
- 2009/11/10(火) 10:09:06
判例紹介
(判決要旨)
● 消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例。
● 本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定している。
本件賃貸借契約書の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解される。
本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
● なお、賃借人は更新料６万３０００円の返還も求めていたが、賃貸人が任意に弁済したので、この点は判断されていない。 (大阪高裁 2008年11月28日判決）
平成20年11月28日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成20年（ネ）第1597号定額補修分担金・更新料返還請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成19年（（ワ）第2242号）
口頭弁論終結日 平成20年8月29日
2 控訴費用は控訴人の負担とする。
第1 当事者の求めた裁判
1 控訴人
（1）原判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。
（2）上記取消部分にかかる被控訴人の請求を棄却する。
（3）訴訟費用は第1審，2審を通じて被控訴人の負担とする。
２ 被控訴人
主文同旨。
第2 事案の概要
1 本件は，控訴人との間で賃貸マンションの賃貸借契約とともにそれに付随して定額補修分担金特約（以下「本件補修分担金特約」という。）及び更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）を締結した被控訴人が，控訴人に対し，本件補修分担金特約及び本件更新料特約は消費者契約法10条などにより無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，上記各特約に基づいて支払った定額補修分担金16万円及び更新料6万3000円の合計22万3000円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成19年8月5日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
原審は，被控訴人の請求のうち，更新料相当額及びこれに対する遅延損害金については控訴人から受領済みであるとして請求を棄却したが，補修分担金相当額及びこれに対する遅延損害金については，本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当し無効であるとして請求を認容したため，控訴人が，敗訴部分を不服として，控訴を申し立てた。
2 前提事実，争点及び争点に対する当事者の主張は，次のとおり付加訂正するほかは，原判決「事実及び理由」中の第2の2及び3（原判決2頁20行目から16頁10行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
（1）原判決6頁14行目末尾に改行の上，以下を加える。
「ウ 被控訴人は，平成17年3月17日，株式会社＊）宅地建物取引主任者から本件補修分担金特約を含めた本件賃貸借契約の重要事項について説明を受け，重要事項説明書を受領した。上記重要事項説明書には，賃料等授受される金銭として，礼金10万円，定額補修分担金16万円，契約更新料前賃料の1か月分，火災保険料1万5100円，仲介手数料6万6150円，賃料月額6万3000円，共益費・管理費月額6000円との記載がある（甲21）。」
（2）原判決6頁15行目「本件賃貸借契約を締結した際，」の次に「礼金10万円及び」を加える。
（3）原判決9頁24行目から16頁10行目までを削る。
3 当審における控訴人の補足主張
（1）本件補修分担金特約は，借主の過失による損傷についての原状回復につき契約締結時に予め定額精算をする旨の合意である。
（2）消費者契約法10条後段の要件を満たすためには，当該条項が信義則に反すること，及び消費者の利益を一方的に害することの両方の要件を満たすことが必要である。たとえば，当該消要者契約条項について，消費者が特に説明を受け，それを承知して契約している場合は，当該消費者契約条項の情報力，交渉力の格差が解消されており，消費者にも自己責任が求められることから，信義則に反しているとはいえない。当該消費者契約条項により，消費者が不利益を受ける側面があっても，他方消費者が利益を受ける側面がある場合，あるいは，事業者側にも負担が発生する場合は，消費者の利益を一方的に害するとの要件に該当しない。
（3）消費者契約法10条後段の要件は，当該条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける利益が均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえるか否かで判断されるべきところ，本件補修分担金特約においては，金額が16万円に定まっていること，被控訴人は契約締結時に定額補修分担金についての説明を受け，それが返還されないことを承知で支払をしていること，被控訴人は，本件補修分担金特約の締結により，過失による損傷費用の定額化，限定化をはかることができ，原状回復費用について予測可能性を持っことができるとのメリットを享受していること，控訴人は，支払われた定額補修分担金について自己の収入であることを前提に賃貸経営をしているのであり，後日その返還が命じられると不測の損害を被ること，被控訴人は，本件定額補修分担金を自ら承知し支払っているにもかかわらず，後日その返還が認められるとすれば，予想外の利益を得ることになり，また，事実上過失による損傷の支払義務を免れることになって不当であることなどの事情からみて，消費者契約法10条後段には該当しない。
4 当審における被控訴人の補足主張
（1）敷金の授受がない本件では，本件定額補修分担金は，敷金代わりのものとして設定されている。故意，過失損耗の回復費等は居住年数によって減価償却され（たとえば，カーペットでは6年で残価10パーセント），月額賃料の約2．5倍もの金額に相当する故意，過失損耗が生じることはほとんど考えられない。したがって，本件補修分担金特約は通常使用損耗の原状回復費用を消費者に負担させるための特約であることは明らかである。
（2）消費者契約法1条の立法趣旨は，消費者と事業者との情報九 交渉力の格差に鑑み，合意した契約内容であってもその条項が不合理で消費者利益を不当に害する場合は無効とするというのであるから，消費者が説明を受け承知していることをもって，情報力，交渉力格差が解消されているとはいえない。
（3）被控訴人は，礼金10万円を支払った上で本件定額補修分担金16万円を支払っており，極めて消費者に不利な内容といえる。被控訴人が，本件補修分担金特約に合意していることは消費者契約法10条の要件該当性を検討する際の衡量事由とはならないし，消費者は交渉力格差によって同意させられているにすぎない。控訴人が主張する被控訴人のメリットは，本来支払わなくてもよい16万円もの金額を支払うことを払拭するほどのメリットではないし，不当条項による金銭の授受であればそれを返金するのは当然であり，これを控訴人の損害とは評価できない。
第3 当裁判所の判断
1 争点（1）（本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当して無効か。）について
（1）弁論の全趣旨によれば，被控訴人は消費者契約法2条1項の「消費者」に，控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。
（2）消費者契約法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。
民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。
本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
（3）さらに消費者契約法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2．5倍を超える16万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，被控訴人は，控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金10万円を支払っていることなどの事情を併せ考えれば，本件補修分担金特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。
（4）これに対し，控訴人は，本件補修分担金特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，消費者契約法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受しうるといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2．5倍を超える16万円であることも併せ考えると，本件補修分担金特約は交換条件的内容を定めたとする控訴人の主張は採用できない。
（5）したがって，本件補修分担金特約は，消費者契約法10条により無効であるから，被控訴人の控訴人に対する不当利得返還請求権に基づく16万円及びこれに対する平成19年8月5日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める請求は理由がある。
2 以上によれば，原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がないものとして棄却を免れない。よって，主文のとおり判決する。
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＊最高裁平成21年07月16日判決 （実力行動は財産的権利を守るための、正当防衛）
- 2009/11/06(金) 09:40:18
判例紹介
（裁判要旨）
相手方らが立入禁止等と記載した看板を被告人方建物に取り付けようとした際にこれを阻止するために被告人が行った暴行について,相手方らの行為は被告人らの建物に対する共有持分権,賃借権等を侵害するとともに,その業務を妨害し,名誉を害するものである上,相手方らは以前から継続的に被告人らの上記権利等を実力で侵害する行為を繰り返していた一方,上記暴行の程度は軽微であるなどの本件事実関係の下においては,正当防衛が成立するとされた事例
最高裁判所第一小法廷 平成21年07月16日判決 （平成20(あ)1870）
原判決及び第１審判決を破棄する。
被告人は無罪。
弁護人鶴敍の上告趣意は，事実誤認，単なる法令違反の主張であって，刑訴法４０５条の上告理由に当たらない。
しかし，所論にかんがみ職権をもって調査すると，原判決及び第１審判決は，刑訴法４１１条１号，３号により破棄を免れない。その理由は，以下のとおりである。
１ 本件公訴事実の要旨は，「被告人は，平成１８年１２月２２日午後７時２０分ころ，広島市南区所在の被告人方前路上において，Ｂ（当時４８歳）に対し，その胸部等を両手で突く暴行を加えて同人を転倒させ，よって，加療約１週間を要する後頭部打撲等の傷害を負わせた。」というものである。第１審判決は，公訴事実に沿うＢの供述及びその場に居合わせたＣの供述に信用性を認め，公訴事実と同旨の犯罪事実を認定し，傷害罪の成立を認め，被告人を罰金１５万円に処した。
これに対し，被告人が控訴を申し立て，被告人は上記暴行を加えていないとして第１審判決の事実誤認を主張した。原判決は，要旨以下のような理由により，被告人について傷害罪が成立するとした第１審判決は事実を誤認したものであるとして，これを破棄した上，被告人がＢに対してその胸部等を両手で突いて転倒させる暴行（以下「本件暴行」という。）を加えたという暴行罪の限度で事実を認定し，被告人を科料９９００円に処した。すなわち，原判決は，本件暴行を否定する被告人及びその夫Ｄ（以下「Ｄ」という。）の各供述を信用することはできないとする一方，Ｂが勤務する株式会社Ｅ不動産と，被告人，Ｄ及び被告人が代表取締役を務める有限会社Ｆ宅建との間で，上記被告人方住居兼事務所（登記上は倉庫・事務所。以下「本件建物」という。）の使用方法等をめぐる民事上の紛争が生じており，Ｂが被告人を不利な立場に陥れることによりＥ不動産を上記紛争において有利な立場に導こうという意図を有していた可能性は否定し難いことを指摘した上，本件被害状況に関するＢの供述の信用性には相当の疑問があるとし，Ｃの上記供述と一致する点については信用できるものの，転倒した際に地面で後頭部を打ったとする点については信用できず，Ｂに後頭部打撲等の傷害が生じた事実を認定することはできないとした。
２ 原判決の認定及び記録によれば，本件の事実関係は次のとおりである。
(1) 本件建物及びその敷地は，Ｄの亡父が所有していたところ，その持分の一部は，同人から贈与又は相続により取得した者を経て，Ｅ不動産が強制競売又は売買により取得した。本件当時，登記上，本件建物については，Ｄ及びＥ不動産がそれぞれ２分の１ずつの持分を有する一方，その敷地については，Ｅ不動産，被告人，Ｄほかが共有しており，そのうちＥ不動産は２６４分の８３の持分を有していた。Ｅ不動産は，これらの持分を平成１５年１２月ころまでに取得したものである。
(2) Ｆ宅建は，平成３年に本件建物の賃借人の地位を取得し，平成１７年９月，それまで他の会社に転貸されていた本件建物の明渡しを受けた。そして，Ｆ宅建は，同年１０月ころ，建設会社に本件建物の原状回復及び改修の工事を請け負わせた。また，そのころ，被告人及びＤは，本件建物の一部に居住し始めるとともに，これをＦ宅建の事務所としても使用するようになった。ところが，その後，Ｅ不動産の関連不動産会社である株式会社Ｇの従業員が上記建設会社の作業員らに対して上記工事を中止するように申し入れ，同年１１月には，本件建物に取り付けられたばかりのサッシのガラス１０枚すべてをＥ不動産関係者が割るなどしたことから，上記建設会社は，工事を中止した。
そこで，Ｆ宅建は，同年１２月，改めて別の建設会社に上記工事の残工事を請け負わせたところ，Ｅ不動産の従業員であるＢがほとんど毎日工事現場に来ては，上記建設会社の作業員に対し，本件建物の工事差止めを求めて裁判で争っているから工事をしてはならない旨申し向けて威圧的に工事の中止を求め，その工事を妨害した。また，Ｅ不動産は，上記建設会社に対し，工事の中止を求める内容証明郵便を送付したり，Ｆ宅建から支払われる請負代金額の３倍の保証金を支払うので工事から手を引くよう求めたりし，上記建設会社がこれを断ると，Ｅ不動産関係者は，今後広島で無事に仕事をすることができると思うななどと申し向けて脅迫した。平成１８年に入ると，Ｂのほかにも，Ｅ不動産の従業員と称する者が，毎日，工事開始から終了まで本件建物前に車を止めて張り付き，作業員らにすごむなどしたため，上記建設会社も工事を中止した。
そして，Ｅ不動産は，その工事が続行されないように，本件建物の周囲に残っていた工事用足場をＧ名義で買い取った上，本件建物の入口付近に鉄パイプを何本も取り付けて出入り困難な状態とし，「足場使用厳禁」等と記載した看板を取り付けるなどした。その後も，Ｅ不動産関係者は，本件建物の前に車を止めて，Ｆ宅建を訪れる客に対して立入禁止である旨を告げるなどした。
また，Ｅ不動産は，同年１月ころ以降，建設業者が本件建物に立ち入らないようにするため，その立入りを禁止する旨表示した看板を本件建物の壁面等に取り付けたところ，被告人らに外されたりしたため，その都度，同様の看板を本件建物に取り付けることを七，八回繰り返した。
(3) 一方，Ｅ不動産は，平成１７年１１月，本件建物の２分の１の共有持分権に基づく妨害排除請求権を被保全権利として，Ｄ，被告人及びＦ宅建を相手方として，本件建物の増改築工事の中止及び続行禁止並びに明渡し断行を求める仮処分を申し立てたが，却下され，即時抗告を申し立てた。広島高等裁判所は，平成１８年９月，Ｆ宅建はＥ不動産が本件建物の持分を取得する以前から本件建物について賃借権を有しており，Ｄは本件建物の共有持分権を有し，被告人はＦ宅建の代表者又はＤの妻として本件建物を占有しているから，Ｅ不動産は，Ｆ宅建に対しても，Ｄ及び被告人に対しても，本件建物の明渡しを請求できない旨，Ｆ宅建は賃貸借契約において本件建物の大修繕や改良工事の権限が与えられているから，Ｅ不動産はＦ宅建による工事の中止や続行禁止を求めることもできない旨判示して，Ｅ不動産の上記即時抗告を棄却し，これが確定した。
(4) Ｂは，平成１８年１２月２０日に本件建物の壁に取り付けた立入禁止の看板の一部が同月２１日朝にはがされたりちぎられたりし，同日夜にはなくなっているのを発見したので，同月２２日午後７時１０分ころ，立入禁止の看板３枚を本件建物に取り付けるため，看板製作・取付会社の取締役であるＣ及び同社従業員のＨほか１名と共に本件建物前に行った。Ｂの依頼により，Ｃ及びＨは，立入禁止の看板１枚（以下「本件看板」という。）を自動車から下ろし，その裏面全面に接着剤であるコーキングを付け，はしごを本件建物西側の壁面に立て掛けるなど，本件看板を取り付ける作業を開始した。
本件看板は，縦９１cm，横１１９．９cm，厚さ０．３cm，重さ２．５kgのものであり，「立入禁止 広島地方裁判所においてＤ，ＡおよびＦ宅建と係争中のため本件建物への立入を禁ずる。所有者株式会社Ｅ不動産」等と記載され，「立入禁止」の文字は赤色で他の文字より大きく，「広島地方裁判所」及び「係争中」の文字もそれぞれ赤色で表示され，その他の文言は黒色で表示されている（なお，Ｅ不動産が，Ｆ宅建及びＤを被告として，本件建物について共有物分割訴訟等を提起したのは，平成１９年１月１１日になってからである。）。
また，本件建物は，その西側が南北方向に走る市道に面し，その境界から約２ｍ離れて建てられており，その西壁は南北の長さが約１８ｍある。上記市道は車道幅員が約５ｍであり，その東側には幅員約１．９ｍの歩道が設けられている。上記市道は，夜間，交通が閑散である。
(5) 前記のとおりＣらが本件看板を本件建物の壁面に取り付ける作業を開始したところ，被告人及びＤがやってきて，何をするんだなどと大声で怒鳴り，被告人は，Ｃの持っていた本件看板を強引に引っ張って取り上げ，裏面を下にして，本件建物西側敷地と上記歩道にまたがる地面へ投げ付け，その上に乗って踏み付けた。
Ｂは，被告人が本件看板から降りた後，これを持ち上げ，コーキングの付いた裏面を自らの方に向け，その体から前へ１０cmないし１５cm離して本件看板を両手で持ち，付けてくれと言ってこれをＣに渡そうとした。そこで，被告人は，これを阻止するため，Ｂに対し，上記市道の車道の方に向かって，その胸部を両手で約１０回にわたり押したところ，Ｂは，約２ｍ後退し，最後に被告人がＢの体を右手で突いた際，本件看板を左前方に落として，背中から落ちるように転倒した（本件暴行）。
なお，Ｂが被告人に押されて後退し，転倒したのは，被告人の力のみによるものではなく，Ｂが大げさに後退したことと本件看板を持っていたこととがあいまって，バランスを崩したためである可能性が否定できない。
(6) Ｂは，本件当時４８歳で，身長約１７５cmの男性であり，被告人は，本件当時７４歳で，身長約１４９cmの女性である。被告人は，本件以前に受けた手術の影響による右上肢運動障害のほか，左肩関節運動障害や左肩鎖関節の脱臼を有し，要介護１の認定を受けていた。
３ 原判決は，本件暴行につき被告人を有罪とした上で，被告人はＢらによる本件看板の設置を阻止しようとして本件暴行に及んだものであるが，前記２(3)のとおり即時抗告棄却決定においてＥ不動産が被告人らに対して本件建物の明渡しや工事の中止等を求める権利がない旨判断されていること等からすれば，Ｂが本件看板を本件建物に設置することは，違法な行為であって，従前の経緯等をも考慮すると，嫌がらせ以外の何物でもないというべきであるとし，Ｂによる違法な嫌がらせが本件の発端となったことは，刑の量定に当たって十分考慮しなければならない旨判示し，前記１のとおり，被告人を科料９９００円に処した。
４ 所論は，仮に被告人による本件暴行があったとしても，それは正当防衛に当たる旨主張する。
そこで，前記２の事実関係を踏まえて検討するに，Ｂらが立入禁止等と記載した本件看板を本件建物に設置することは，被告人らの本件建物に対する前記２(3)の共有持分権，賃借権等を侵害するとともに，Ｆ宅建の業務を妨害し，被告人らの名誉を害するものといわなければならない。そして，Ｂの依頼を受けたＣらは，本件建物のすぐ前において本件看板を取り付ける作業を開始し，被告人がこれを取り上げて踏み付けた後も，Ｂがこれを持ち上げ，付けてくれと言ってＣに渡そうとしていたのであるから，本件暴行の際，Ｂらはなおも本件看板を本件建物に取り付けようとしていたものと認められ，その行為は，被告人らの上記権利や業務，名誉に対する急迫不正の侵害に当たるというべきである。
そして，被告人は，ＢがＣに対して本件看板を渡そうとしたのに対し，これを阻止しようとして本件暴行に及び，Ｂを本件建物から遠ざける方向に押したのであるから，Ｂらによる上記侵害から被告人らの上記権利等を防衛するために本件暴行を行ったものと認められる。
さらに，Ｂらは，前記２(2)及び(4)のとおり，本件建物のガラスを割ったり作業員を威圧したりすることによって被告人らが請け負わせた本件建物の原状回復等の工事を中止に追い込んだ上，本件建物への第三者の出入りを妨害し，同(3)の即時抗告棄却決定の後においても，立入禁止等と記載した看板を本件建物に設置するなど，本件以前から継続的に被告人らの本件建物に対する権利等を実力で侵害する行為を繰り返しており，本件における上記不正の侵害はその一環をなすものである。
一方，被告人とＢとの間には同(6)のような体格差等があることや，同(5)のとおりＢが後退して転倒したのは被告人の力のみによるものとは認め難いことなどからすれば，本件暴行の程度は軽微なものであったというべきである。そうすると，本件暴行は，被告人らの主として財産的権利を防衛するためにＢの身体の安全を侵害したものであることを考慮しても，いまだＢらによる上記侵害に対する防衛手段としての相当性の範囲を超えたものということはできない。
以上によれば，本件暴行については，刑法３６条１項の正当防衛として違法性が阻却されるから，これに正当防衛の成立を認めなかった原判決は，事実を誤認したか，同項の解釈適用を誤ったものといわざるを得ない。
５ 以上のとおり，公訴事実につき被告人を有罪とした原判決及び第１審判決は，いずれも判決に影響を及ぼすべき法令違反ないし重大な事実誤認があり，これを破棄しなければ著しく正義に反するものと認められる。そして，本件については，訴訟記録並びに原裁判所及び第１審裁判所において取り調べた証拠によって直ちに判決をすることができるものと認められるので，被告人に対し無罪の言渡しをすべきである。
よって，刑訴法４１１条１号，３号，４１３条ただし書，４１４条，４０４条，３３６条により，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
検察官野々上尚 公判出席
（裁判長裁判官 宮川光治 裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 涌井紀夫 裁判官 櫻井龍子 裁判官 金築誠志）
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*最高裁判所平成21年07月03日判決（賃料等請求事件）
- 2009/11/04(水) 10:10:00
判例紹介
(裁判要旨)
１ 担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた場合における担保不動産の収益に係る給付を求める権利の帰属
２ 抵当不動産の賃借人が,担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後に,抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することの可否
原判決のうち，上告人敗訴部分を破棄する。
前項の部分につき，被上告人の控訴を棄却する。
控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。
上告代理人平出晋一ほかの上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
１ 本件は，建物についての担保不動産収益執行の開始決定に伴い管理人に選任された被上告人が，上記建物の一部を賃料月額７００万円（ほかに消費税相当額３５万円）で賃借している上告人に対し，平成１８年７月分から平成１９年３月分までの９か月分の賃料合計６３００万円及び平成１８年７月分の賃料７００万円に対する遅延損害金の支払を求める事案である。上告人は，上記賃貸借に係る保証金返還債権を自働債権とする相殺の抗弁を主張するなどして，被上告人の請求を争っている。
２ 原審の適法に確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1) 第１審判決別紙物件目録記載２の建物（以下「本件建物」という。）の過半数の共有持分を有するＡ株式会社（以下「Ａ」という。）は，平成９年１１月２日，上告人との間で，本件建物の１区画を次の約定で上告人に賃貸する契約を締結し，同区画を上告人に引き渡した。
ア 期 間 ２０年間
イ 賃 料 月額７００万円（ほかに消費税相当額３５万円）
毎月末日までに翌月分を支払う。
ウ 保証金 ３億１５００万円（以下「本件保証金」という。）
賃貸開始日から１０年が経過した後である１１年目から１０年間にわたり均等に分割して返還する。
エ 敷 金 １億３５００万円
上記区画の明渡し時に返還する。
(2) Ａは，上記契約の締結に際し，上告人から，本件保証金及び敷金として合計４億５０００万円を受領した。
(3) Ａは，平成１０年２月２７日，本件建物の他の共有持分権者と共に，Ｂのために，本件建物につき，債務者をＡ，債権額を５億５０００万円とする抵当権（以下「本件抵当権」という。）を設定し，その旨の登記をした。
(4) Ａは，平成１１年６月２２日，上告人との間で，Ａが他の債権者から仮差押え，仮処分，強制執行，競売又は滞納処分による差押えを受けたときは，本件保証金等の返還につき当然に期限の利益を喪失する旨合意した。
(5) Ａは，平成１８年２月１４日，本件建物の同社持分につき甲府市から滞納処分による差押えを受けたことにより，本件保証金の返還につき期限の利益を喪失した。
(6) 本件建物については，平成１８年５月１９日，本件抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定（以下「本件開始決定」という。）があり，被上告人がその管理人に選任され，同月２３日，本件開始決定に基づく差押えの登記がされ，そのころ，上告人に対する本件開始決定の送達がされた。
(7) 上告人は，平成１８年７月から平成１９年２月までの間，毎月末日までに，各翌月分である平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料の一部弁済として各３６７万５０００円の合計２９４０万円（消費税相当額１４０万円を含む額）を被上告人に支払った（以下，これらの弁済を「本件弁済」と総称する。）。
(8) 上告人は，Ａに対し，平成１８年７月５日，本件保証金返還残債権２億９２９５万円を自働債権とし，平成１８年７月分の賃料債権７３５万円（消費税相当額３５万円を含む額）を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をし，さらに，平成１９年４月２日，本件保証金返還残債権２億８５６０万円を自働債権とし，平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料残債権各３６７万５０００円の合計２９４０万円（消費税相当額１４０万円を含む額）を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をした（以下，これらの相殺を「本件相殺」と総称し，その受働債権とされた賃料債権を「本件賃料債権」と総称する。）。
３ 原審は，上記事実関係の下において，次のとおり判断して，平成１８年７月分の賃料７００万円（以下，いずれも消費税相当額を含まない額である。）及び平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料の本件弁済後の残額２８００万円の合計３５００万円並びに平成１８年７月分の賃料７００万円に対する遅延損害金の支払を求める限度で被上告人の請求を認容した。
(1) 本件相殺の自働債権とされた本件保証金返還残債権はＡに対するものであるのに対し，本件開始決定の効力が生じた後に発生した支分債権である本件賃料債権は，その管理収益権を有する管理人である被上告人に帰属するものであって，民法５０５条１項所定の相殺適状にあったとはいえないから，本件相殺は効力を生じない。
(2) 仮にそうでないとしても，本件相殺の意思表示の相手方となるのは本件賃料債権について管理収益権を有する被上告人のみであり，管理収益権を有しないＡに対する相殺の意思表示をもって民法５０６条１項所定の相手方に対する意思表示があったとはいえないから，本件相殺は効力を生じない。
４ しかしながら，原審の上記判断はいずれも是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 担保不動産収益執行は，担保不動産から生ずる賃料等の収益を被担保債権の優先弁済に充てることを目的として設けられた不動産担保権の実行手続の一つであり，執行裁判所が，担保不動産収益執行の開始決定により担保不動産を差し押さて所有者から管理収益権を奪い，これを執行裁判所の選任した管理人にゆだねることをその内容としている（民事執行法１８８条，９３条１項，９５条１項）。管理人が担保不動産の管理収益権を取得するため，担保不動産の収益に係る給付の目的物は，所有者ではなく管理人が受領権限を有することになり，本件のように担保不動産の所有者が賃貸借契約を締結していた場合は，賃借人は，所有者ではなく管理人に対して賃料を支払う義務を負うことになるが（同法１８８条，９３条１項），このような規律がされたのは，担保不動産から生ずる収益を確実に被担保債権の優先弁済に充てるためであり，管理人に担保不動産の処分権限まで与えるものではない（同法１８８条，９５条２項）。
このような担保不動産収益執行の趣旨及び管理人の権限にかんがみると，管理人が取得するのは，賃料債権等の担保不動産の収益に係る給付を求める権利（以下「賃料債権等」という。）自体ではなく，その権利を行使する権限にとどまり，賃料債権等は，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後も，所有者に帰属しているものと解するのが相当であり，このことは，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後に弁済期の到来する賃料債権等についても変わるところはない。
そうすると，担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後も，担保不動産の所有者は賃料債権等を受働債権とする相殺の意思表示を受領する資格を失うものではないというべきであるから（最高裁昭和３７年（オ）第７４３号同４０年７月２０日第三小法廷判決・裁判集民事７９号８９３頁参照），本件において，本件建物の共有持分権者であり賃貸人であるＡは，本件開始決定の効力が生じた後も，本件賃料債権の債権者として本件相殺の意思表示を受領する資格を有していたというべきである。
(2) そこで，次に，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後において，担保不動産の賃借人が，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるかという点について検討する。被担保債権について不履行があったときは抵当権の効力は担保不動産の収益に及ぶが，そのことは抵当権設定登記によって公示されていると解される。そうすると，賃借人が抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権については，賃料債権と相殺することに対する賃借人の期待が抵当権の効力に優先して保護されるべきであるから（最高裁平成１１年（受）第１３４５号同１３年３月１３日第三小法廷判決・民集５５巻２号３６３頁参照），担保不動産の賃借人は，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後においても，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるというべきである。本件において，上告人は，Ａに対する本件保証金返還債権を本件抵当権設定登記の前に取得したものであり，本件相殺の意思表示がされた時点で自働債権である上告人のＡに対する本件保証金返還残債権と受働債権であるＡの上告人に対する本件賃料債権は相殺適状にあったものであるから，上告人は本件相殺をもって管理人である被上告人に対抗することができるというべきである。
(3) 以上によれば，被上告人の請求に係る平成１８年７月分から平成１９年３月分までの９か月分の賃料債権６３００万円は，本件弁済によりその一部が消滅し，その残額３５００万円は本件相殺により本件保証金返還残債権と対当額で消滅したことになる。
５ 以上と異なる原審の判断には判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決のうち上告人敗訴部分は破棄を免れない。そして，被上告人の請求を棄却した第１審判決は結論において正当であるから，上記部分につき被上告人の控訴を棄却することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 今井 功 裁判官 中川 了滋 裁判官 古田 佑紀 裁判官 竹内 行夫）
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